Betriebskostenabrechnung ohne Jahresabrechnung erstellen – Wann das geht
Vermietende Wohnungseigentümer können eine Betriebskostenabrechnung auch dann rechtswirksam erstellen, wenn die diesbezügliche Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht genehmigt wurde. Dies entschied das Landgericht Darmstadt zu Gunsten von vermietenden Wohnungseigentümern im Februar 2016.
Der Fall: Klage auf Nachzahlung der Betriebskosten
Ein vermietender Wohnungseigentümer hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten verklagt. Der Mieter war der Ansicht, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet war, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft über die für das Abrechnungsjahr geltende Jahresabrechnung noch keinen Beschluss gefasst hatte
§ 4 des Mietvertrages enthielt die Regelung, dass die Betriebskosten in der Miete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen sind. In der Spalte „Verteilungsschlüssel“ war geregelt, dass alle Kostenarten entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt würden.
Die Entscheidung des Gerichts: Mieter musste Nachzahlung leisten
Das Landgericht Darmstadt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. „Die in dem Mietvertrag unter § 4 enthaltene Formulierung, dass alle Kostenarten entsprechend den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt würden, war nach Ansicht des Gerichts lediglich so zu verstehen, dass auch für die zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen jeweils der von der Wohnungseigentümergemeinschaft angewendete Umlageschlüssel gelten sollte.
Eine darüber hinausgehende Bindung des vermietenden Eigentümers an die Beschlüsse der Gemeinschaft sollte nicht bestehen. Eine Abrechnung von Betriebskosten nach dem Abflussprinzip ist für einen Vermieter grundsätzlich möglich.“
Das Gericht vertrat die Auffassung, dass eine Beschlussfassung der Gemeinschaft vor der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht erforderlich war. Dies rechtfertigt sich zunächst aus der Überlegung, dass sich Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung aufgrund der unterschiedlichen Anforderungen, die an beide Abrechnungsarten zu stellen sind und des unterschiedlichen Inhalts beider Abrechnungen in weiten Teilen unterscheiden.
Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung sind inhaltlich unterschiedlich
So sind mietrechtlich lediglich die Kosten entscheidend, die ein vermietender (Wohnungs-)Eigentümer auf den Mieter umlegen kann. Ein Verwalter hat dagegen auch solche Kosten in eine Jahresabrechnung einzustellen, die er nicht ausgeben durfte. Darüber hinaus enthält eine Jahresabrechnung zusätzlich die Gesamteinnahmen einer Eigentümergemeinschaft. Diese wiederum haben für Mieter keine Bedeutung.
Die Abrechnungszeiträume von Jahresabrechnung und Betriebskostenabrechnung können voneinander abweichen, da sich lediglich die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf ein Kalenderjahr beziehen muss. Ein möglicher Unterschied besteht auch grundsätzlich bei dem jeweils zu Grunde zu legenden Kostenverteilungsschlüssel.
Betriebskostenabrechnung kann unabhängig von Jahresabrechnung erstellt werden
Ein Vermieter kann deshalb eine Betriebskostenabrechnung erstellen, ohne die entsprechende Beschlussfassung über die Jahresabrechnung abzuwarten.
Denn ein Vermieter kann sich durch Belegeinsicht beim Verwalter die von ihm für die ordnungsgemäße Erstellung der Betriebskostenabrechnung benötigten Daten verschaffen. Die Richtigkeit kann dessen Mieter dann durch Belegeinsicht beim Hausverwalter prüfen.
Nachteilig für einen vermietenden Wohnungseigentümer wäre auch, dass die Bestandskraft eines Genehmigungsbeschlusses durch Anfechtungen auf Jahre hinausgezögert werden kann. Dies würde dem Sinn und Zweck der kurzen mietrechtlichen Abrechnungsfrist über Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB zuwider laufen.
Zuletzt wies das Landgericht Darmstadt noch darauf hin, dass die Frage, ob Betriebskosten durch einen vermietenden Wohnungseigentümer erst nach einem bestandskräftigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung abgerechnet werden können, noch nicht höchstrichterlich entschieden worden ist (LG Darmstadt, Urteil v. 05.02.16, Az. 6 S 143/15).