Betriebskostenabrechnung: Fehlerkorrektur trotz Fristablauf?
Dass ein Vermieter eine offensichtlich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung korrigieren darf, obwohl die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, entschied das Landgericht in Berlin im November 2013.
Ein Vermieter hatte seinem Mieter innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung 2010 vorgelegt.
Die Abrechnung war jedoch fehlerhaft und wies zu Gunsten des Mieters ein angebliches Guthaben in Höhe von ca. 1.400,- € aus.
Kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist bemerkte der Vermieter, dass ihm bei der Erstellung der Abrechnung ein Additionsfehler unterlaufen war.
Denn in der ebenfalls dem Mieter zugestellten Heizkostenabrechnung waren am Ende dessen Kosten mit 1.447,57 € angegeben.
Diese wurden jedoch nicht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt. Vielmehr war dort in der Spalte für Heizkosten nichts angegeben.
Mitte Februar des Folgejahres, also eineinhalb Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist, sandte der Vermieter dem Mieter eine korrigierte Fassung der Betriebskostenabrechnung zu.
Der Mieter war jedoch der Ansicht, dass er einen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens habe, weil die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen war und somit eine Korrektur der Abrechnung nicht zulässig.
Das angerufene Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die nachträglich korrigierte Abrechnung war trotz Ablauf der Abrechnungsfrist für den Mieter verbindlich.
Der Mieter hatte keinen Anspruch auf Auszahlung des in der fehlerhaften Betriebskostenabrechnung angegebenen Guthabens.
Denn der Mieter konnte ohne großen Prüfungsaufwand erkennen, dass dem Vermieter bei der Abrechnung ein Rechenfehler unterlaufen war.
Dies ergab sich offensichtlich und leicht erkennbar durch einen Vergleich von Heiz- und Betriebskostenabrechnung. Das Guthaben konnte somit nicht zu Gunsten des Mieters bestehen.
Ein Vermieter ist zwar nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB nicht mehr berechtigt, eine Betriebskostenabrechnung zu Ungunsten seines Mieters abzuändern.
Eine Korrektur einer Betriebskostenabrechnung ist aber ausnahmsweise erlaubt, wenn ein Abrechnungsfehler offensichtlich ist. Bei Zugang der korrigierten Abrechnung darf die Abrechnungsfrist aber noch nicht lange abgelaufen sein.
Dies gilt jedenfalls dann, wenn ein Mieter die Fehlerhaftigkeit ohne großen Prüfungsaufwand erkennen konnte und der Vermieter diesen kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat (LG Berlin, Urteil v. 20.11.13, Az. 65 S 152/13).
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
