Betriebskostenberechnung – Was alles dazugehört
Als Vermieter können Sie alle mit Ihren Mieteinnahmen zusammenhängenden Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Dazu gehören auch sämtliche Kosten, die Ihnen als Vermieter durch – wie die Juristen sagen – „das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.
Das sind in erster Linie die Kosten für
- Straßenreinigung,
- Müllabfuhr,
- Wasserversorgung,
- Entwässerung,
- Hausbeleuchtung,
- Heizung,
- Warmwasser,
- Schornsteinreinigung,
- Hausversicherungen,
- Hausmeister,
- Treppenreinigung,
- Fahrstuhl und
- Verwaltungskosten.
Diese Kosten tragen Sie in die Zeilen 49 bis 54 der Anlage V ein.
Üblicherweise müssen die Mieter die Betriebskosten anteilig bezahlen. Das setzt allerdings eine eindeutige Regelung im (Formular-)Mietvertrag voraus. In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass solche Vereinbarungen fehlen oder die getroffenen Regelungen unwirksam sind. Dies gilt insbesondere für ältere Mietverträge.
Beispiel: Sie erben ein Miethaus. Bei Durchsicht der Vermietungsunterlagen stellen Sie fest, dass die in den Mietverträgen getroffenen Regelungen zur Übernahme der Betriebskosten durch die Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam sind.
Sie können jetzt versuchen, mit den Mietern neue Regelungen zu treffen. Bis dies geschehen ist, müssen Sie die Betriebskosten selbst tragen und können diese deshalb als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Zu den abziehbaren Ausgaben gehören alle Kosten-Positionen, die Sie sonst auch auf Ihre Mieter umlegen können:
Nur die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten können Sie auf Ihre Mieter abwälzen.
Im Einzelnen handelt es sich um folgende Kostenarten:
- laufende öffentliche Lasten, wie neue Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Heizung, Fernwärmeversorgung oder die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
- zentrale Warmwasserversorgung, Fernwarmwasserversorgung oder die Reinigung und Wartung von
- Warmwassergeräten
- verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
- Betrieb eines maschinellen Personen- und Lastenaufzugs
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Schornsteinreinigung
- Beleuchtung
- Gartenpflege
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart (für Arbeiten, die sich nicht auf Verwaltungsoder Instandsetzungsaufgaben beziehen)
- Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung
- Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der privaten Verteilanlage des Breitbandkabelnetzes
- sonstige Betriebskosten, wie beispielsweise Gemeinschaftssauna
Wenn Sie mit Ihren Mietern vereinbart haben, dass diese zusätzlich zur Miete Betriebskosten leisten, dann tragen Sie die Umlagen in die Zeilen 7 und 8 der Anlage V ein. Dies gilt unabhängig davon, ob die Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen oder als Pauschalen geleistet werden.
Umlagen abziehen
Für den Fall, dass Sie Ihren Mietern Betriebskosten erstattet haben, weil sich aus den Betriebskostenabrechnungen des vorherigen Jahres ein Guthaben zu deren Gunsten ergab, gilt Folgendes: Die Erstattungsbeträge werden von den Umlagen für das laufende Jahr abgezogen.
Beispiel: Die Vorauszahlungendes aktuellen Jahres belaufen sich auf 6.356 Euro. Aus der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres haben Sie im Juni des aktuellen Jahres insgesamt 493 Euro an Ihre Mieter erstattet. Dann ergibt sich Folgendes:
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
