Checkliste Mietminderung: Das ist zu beachten
Mietminderungen sind immer wieder ein Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter. Fakt ist, bei gewissen Mängel muss der Mieter nicht mehr die volle Miete zahlen oder gar fristlos kündigen.
Wenn Sie als Vermieter keinen finanziellen Schaden riskieren wollen, sollten Sie Mietminderungen immer ernst nehmen und genau überprüfen. Dabei kann Ihnen eine Checkliste helfen.
Checkliste Mietminderung
Wenn Mängel vorliegen und Ihr Mieter die Miete kürzt, dann gibt im Wesentlichen drei Situationen, in denen es Ihnen weiterhilft, wenn Sie die folgenden Punkte beachten:
- Überprüfen Sie den gerügten Mangel!
- Machen Sie Fotos oder schriftliche Notizen!
- Widersprechen Sie der Mietminderung rein vorsorglich!
Ausgewählte Einzelfälle: Welche Mietminderungen sind angemessen?
Die Beurteilung der angemessenen Höhe einer Mietminderung ist eine Einzelfallentscheidung, die von Fall zu Fall anders ausfällt.
Dennoch können und sollten Sie die nachfolgenden Entscheidungen als Argumentationshilfe heranziehen, um Ihren mindernden Mieter davon zu überzeugen, dass die von ihm gewählte Minderungsquote zu hoch angesetzt ist.
| Bezeichnung des Mangels | Minderung in % | Fundstelle |
| Abfluss verstopft, Duschen nicht möglich | 30% | AG Köln 206 C85/95 |
| Abfluss der Badewanne ist defekt | 3% | AG Schöneberg 5 C 72/90 |
| Ausdünsten von Lösungsmittel | 3,5% | AG Torgau 1 C 0604/01 |
| Ausfall der Warmwasserversorgung | 25% | AG Tiergarten 3C 167/98 |
| Außenisolierung zu schwach | 20% | LG Köln 6 S 79/90 |
| Badewanne ist unzumutbar aufgeraut | 3% | LG Stuttgart 13 S 347/86 |
| Badezimmerfliesen weisen optische Mängel auf | 5% | AG Kleve 6 S 285/90 |
| Balkonabriss durch Vermieter | 8% | LG Hamburg 311 S 119/96 |
| Bauarbeiten: Ausbau Dachgeschoss im Haus | 80% | LG Hamburg 307 S 135/95 |
| Belästigung durch erhebliche Bauarbeiten über 6 Monate hinweg | 22% | LG Hannover 1 S 46/86 |
| Beheizbarkeit mangelhaft und starke Nutzungseinschränkung im Winter | 50% | AG Bonn 6 S 396/81 |
| Beheizbarkeit mangelhaft und schlechte Isolierung, nur 15-18 Grad im Winter | 25% | LG München 20 S 3739/84 |
| Bleibelastung im Trinkwasser zwischen 126 und 176 mg/Liter | 10% | AG Hamburg 44 C 2614/88 |
| Bleibelastung im Trinkwasser von Bürogebäuden von 0,23 mg/Liter | 5% | OLG Köln 22 U 277/90 |
| Briefkasten fehlt | 1% | OLG Dresden 1 U 696/96 |
| Briefkasten mit fehlendem Schließmechanismus | 2% | AG Mainz 8 C 98/96 |
| Beheizung einer Diskothek ungenügend | 23% | OLG Düsseldorf 10 U 3/93 |
| Blindwerden eines Fensters infolge von Feuchtigkeit | 10% | AG Friedberg C 389/82 |
| Durchfeuchtung des Teppichbodens und unerträglicher Gestank aufgrund Jahrhundertregens | 80% | AG Friedberg 2 C 389/82 |
| Dusche funktionsuntüchtig | 17% | AG Köln 221 C 58/86 |
| Dusche kaputt | 17% | LG Coburg 32 S 139/00 |
| Einrüstung des Hauses | 15% | AG Hamburg 38 C 483/95 |
| Einblick ins Wohnzimmer von einem Neubau aus | 16% | AG Köpenick 7 C 524/99 |
| Fogging (Schwarzfärbung) von Wänden und Decke in Heizperiode mit unbekannter Ursache | 16,7% | AG Hamburg 48 C 299/99 |
| Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock | 7,5% | AG Potsdam 26 484/89 |
| Feuchtigkeitsschaden und Schimmelbildung | 20% | AG Köln 222 C 371/99 |
| Kleine Feuchtigkeitsschäden | 10% | LG Coburg 32 S 139/00 |
| Lautstarkes Feiern in der Nacht und am Wochenende | 20% | LG Dortmund 17 S 47/88 |
| Fernsehempfang gestört | 5% | LG München I 20 S 22 475/87 |
| Elektrosmog, Mobilfunkantenne | 20% | AG München 432 C 7381/95 |
| Elektrosmog, Mobilfunkantenne | 0% | AG Gießen 48 M C 903/00 |
| Elektrosmog, Mobilfunkantenne | 0% | AG Traunstein 10 C 2158/98 |
| Erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss | 60% | AG Bad Vibel, 36 C 52/96 |
| Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe | 50% | LG Berlin 61 S 359/81 |
| Überhöhte Formaldehydkonzentration im Schlaf- und Kinderzimmer | 56% | AG München 31 S 20 071/89 |
| Gesundheitsbeeinträchtigung durch asbesthaltige Elektro-Nachtspeicheröfen | 50% | LG Dortmund 11 S 197/93 |
| Gegensprechanlage defekt | 6% | AG Aachen 80 C 220/89 |
| Gegensprechanlage fällt aus | 5% | AG Rostock 41 C 183/98 |
| Starke Geruchsbelästigung aus Pizzeria | 10% | AG Köln 211 C 234/98 |
| Erhebliche Geruchsbelästigung durch Gaststätte im Haus | 25% | LG Hamburg 16 S 32/86 |
| Bestalischer Gestank aufgrund eines Frettchens in der Wohnung | 33% | AG Köln 201 C 457/87 |
| Gesundheitsgefährdender Nitratgehalt im Trinkwasser | 10% | AG Osnabrück 14 C 33/87 |
| Graffiti an der Hauswand | 0% | AG Leipzig 49 C 5267/00 |
| Lautes Garagentor unter der Wohnung | 10% | LG Frankfurt 11 S 79/02 |
| Heizungstotalausfall im Winter | 100% | LG Coburg 32 S 139/00 |
| Heizung: Geräuschbelästigung durch Knacken | 7,5% | LG Berlin 64 S 485/99 |
| Heizung: deutliche Knackgeräusche | 10% | LG Hannover 9 S 211/93 |
| Heizung: Klopfgeräusche | 12% | LG Münster 8 S 167/00 |
| Heizungsanlage unwirtschaftlich | 10% | OLG Düsseldorf 10 U 109/82 |
| Heizungsausfall in Küche und Bad | 10% | AG Potsdam 26 C 281/93 |
| Offener Kamin kann nicht beheizt werden | 5% | LG Karlsruhe 9 S 66/87 |
| Streunende Katzen durch Nachbarn angelockt | 15% | AG Bonn 5 C 175/85 |
| Entzug des Kellers | 10% | AG Köln 219 C 638/80 |
| Keller wird nach Regenfällen feucht | 5% | AG Düren 8 C 465/81 |
| Kinderlärm | 0% | AG Hannover 523 C 4320/84 |
| Kleinkinderlärm | 0% | AG München 412 C 23697/99 |
| Kinderlärm von Skaterbahn | 5% | AG Emmerich 9 C 72/00 |
| Vermeidbarer Lärm in der Ruhezeit | 10% | AG Neuss 36 C 232/88 |
| Erheblicher Lärm durch Nachbarn | 35% | AG Chemnitz 4 C 1080/93 |
| Lautstarke nächtliche Auseinandersetzung von Nachbarn | 5% | AG Bergisch-Gladbach 64 C 125/00 |
| Lärm wegen unzureichenden Trittschallschutzes | 5% | LG Hannover 9 S 211/93 |
| Lärmbelästigung durch lautstarke Musik im selben Haus | 50% | AG Braunschweig 113 C 168/89 |
| Madonna im Treppenhaus | 0% | AG Münster 3 C 2122/03 |
| Mottenbefall | 25% | AG Bremen 25 C 0118/01 |
| Mäuse und Kakerlaken über Monate in der Wohnung | 10% | AG Rendsburg 3 C 551/87 |
| Modernisierung: umfangreiche Bauarbeiten | 50% | AG Weißwasser 3 C 701/93 |
| Oberlichter der Fenster lassen sich nicht öffnen | 10% | AG Hagen 6 C 461/81 |
| PKW-Stellplatz nicht nutzbar | 10% | AG Köln 213 C 295/86 |
| Beeinträchtigung und Belästigung durch Prostitution im selben Haus | 25% | AG Regensburg 3 C 1121/90 |
| Prostitution in der Nachbarwohnung | 20% | AG Wiesbaden 92 C 3285/97 |
| Schallisolierung mangelhaft | 10% | LG Braunschweig 14 C 3285/97 |
| Schimmelbildung, optische Beeinträchtigung | 10% | LG Hamburg 16 S 211/83 |
| Schimmelbildung aufgrund von schlechter Wärmedämmung | 20% | AG Köln 222 C 371/99 |
| Schimmelbildunf bei Erstbezug in allen Räumen | 75% | LG Köln 9 S 25/00 |
| Ratten auf dem Hof | 10% | AG Aachen 5 C 5/00 |
| Raumtemperatur im Winter nur 16-18 Grad | 30% | AG Görlitz 1 C 1320/96 |
| Riss in der Wand | 2% | LG Berlin 64 S 53/98 |
| Rostiges Leitungswasser | 13% | KG Görlitz 7 C 0371/92 |
| Rostiges Leitungswasser | 10% | AG Dortmund 126 C 799/90 |
| Lärmbelästigung nach 22.00 Uhr durch Tanzschule | 20% | AG Köln 208 C 545/86 |
| Taubendreck im Hauseingang und auf der Fensterbank | 10% | AG Altendurg 5 C 857/04 |
| Tauben nisten vor dem Fenster | 30% | AG Pforzheim 2 C 160/98 |
| Schwerwiegende Taubenplage | 35% | LG Freiburg 3 S 286/96 |
| Teppichboden sorgt für Stolpergefahr | 4,65% | AG Köln 221 C 294/86 |
| Teppichboden unansehnlich, es besteht Stolpergefahr | 15% | OLG Celle 2 U 216/93 |
| Terasse im Frühjahr unbenutzbar | 5% | AG Potsdam 26vC 406/94 |
| Terasse im Sommer wegen Bauarbeiten unbenutzbar | 15% | AG Eschweiler 5 C 114/94 |
| Fehlende Toilettenbenutzung | 7% | AG Nidda 1 C 600/82 |
| Toilette spült Fäkalien nicht richtig weg | 15% | AG Münster 49 C 133/92 |
| Sprung in der Toilettenschüssel | 10% | AG Büdingen |
| Trennbau zum Hausflur fehlt bei Neubau | 25% | AG Potsdam 26 C 406/94 |
| Unbewohnbarkeit der Wohnung nach einem Brand | 100% | LG Frankfurt/Main 2 S 147/95 |
| Unterdimensionierung der Heizkörper | 10% | AG Münster 28 C 330/86 |
| Warmwassertemperatur liegt bei unter 40 Grad | 7,5% | AG Köln 206 C 251/94 |
| Belästigung durch Wäschetrockner | 10% | AG Köln 10 S 201/89 |
| Zugluft bei Fenstern und Haustür | 20% | LG Kassel 1 S 274/84 |
| Zugluft durch fehlerhaften Windfang | 7,7% | AG Reutlingen 8 C 1430/89 |
Zurückbehaltungsrecht: Neben Mietminderung unbedingt zu beachten
Wenn Sie als Vermieter Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommen, so kann der Mieter neben seinem Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Das heißt, er kann einen Teil seiner weiteren Miete einbehalten, um Sie zur Beseitigung des Mangels zu zwingen.
Bei diesem Zurückbehaltungsrecht handelt es sich um ein Druckmittel. Nach erfolgter Mängelbeseitigung muss der Mieter Ihnen den zurückbehaltenen Betrag auszahlen.
Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist jedoch nur möglich, wenn diese Maßnahme verhältnismäßig ist.
Nach derzeitiger Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass der zurückbehaltene Betrag das Drei- bis Fünffache der jeweils zulässigen Minderungsquote nicht überschreiten darf.
Ist etwa wegen eines Feuchtigkeitsflecks in der Küche eine Minderung der Miete um 5% zulässig, was bei einer Monatsmiete von 1000,00 € einem Betrag von 50,00 € entspricht, so darf der Mieter nicht mehr als 250,00 € (5 mal 50,00 €) zurückbehalten, um die Mängelbeseitigung zu forcieren. Zu einem höheren Einbehalt ist er nicht berechtigt.
Wann ein Mangel zur Kündigung führt
Das Vorliegen eines Mangels kann im Extremfall sogar zum Kündigungsrecht des Mieters führen.
Dies setzt jedoch zum einen voraus, dass dem Mieter ein weiterer Verbleib in der Wohnung unzumutbar ist und der Gebrauch der Wohnung durch den Mangel erheblichst beeinträchtigt wird.
Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbildung in der Wohnung.Hierbei ist zu beachten, dass eine Kündigung wegen einer solchen Gesundheitsgefährdung selbstverständlich der Schriftform bedarf.
Darüber hinaus muss der Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“ genannt werden und es müssen die Umstände dargelegt werden, von denen die Gefahr ausgeht. Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam.
Des Weiteren ist es für Sie wichtig zu wissen, dass natürlich nicht schon die kleinste Schimmelbildung zur Kündigung berechtigt.
Vielmehr muss es sich um eine erhebliche Schimmelbildung handeln, die objektiv zu einer Gesundheitsgefährdung geeignet ist.
An der letztgenannten Voraussetzung scheitern die meisten Kündigungen wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbildung.
Oft legen die Mieter zwar ärztliche Atteste bei, aus diesen ergibt sich jedoch eine subjektive Überempfindlichkeit des Mieters, die gerade nicht zur Kündigung berechtigt.Daher lassen Sie sich im Falle einer solchen Kündigung von Ihrem Mieter stets genau darlegen, inwiefern sich Schimmelbildung gesundheitsgefährdend auswirkt.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
