Mietrecht: So profitieren Vermieter von Kündigungsmöglichkeiten

Bei der Vermietung von Zweifamilienhäusern, einzeln vermieteten Zimmern, Bauarbeiterunterkünften und anderen Wohnungen gibt es wichtige Ausnahmen im Mieterschutz und spezielle Kündigungsmöglichkeiten. Darüber hinaus können Sie die Heizkostenverordnung ausschließen und im Einzelfall sogar den Mietspiegel indirekt anwenden. Was genau dies für Sie bedeutet, finden Sie in unserem Beitrag.

Wenn Sie in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung vermieten und die 2. Wohnung selbst nutzen, genießen Sie ein besonderes Kündigungsrecht und müssen sich nicht mit der Heizkostenverordnung plagen. Wenn Sie grundsätzlich nur vorübergehend vermieten oder einem Mieter gar nur einzelne Zimmer überlassen, gelten sogar wesentliche Mieterschutzvorschriften nicht.

Es handelt sich um privilegierte Mietverhältnisse. In solchen Fällen genießen Sie unschätzbare Vorteile gegenüber den üblichen Vermietern, die Sie nie aus dem Auge verlieren sollten.

Diese Mietverhältnisse sind privilegiert:

Privilegierung begrenzt Mieterschutz erheblich

1. Mietverhältnisse über unmöblierte Wohnräume in der Vermieterwohnung,
2. Mietverhältnisse in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, auch wenn weitere Gewerbeeinheiten oder unselbstständige Wohnräume vorhanden sind,
3. Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch, zum Beispiel Bauarbeiterunterkünfte,
4. Mietverhältnisse über möblierten Mietraum in der Vermieterwohnung,
5. Mietverhältnisse in einem Studenten- oder Jugendwohnheim,
6. Mietverhältnisse über Sozialunterkünfte und Ausbildungswohnplätze.

Privilegierung etwa bei Studenten-, Bauarbeiter- und Sozialunterkünften

Bei Zweifamilienhäusern und vermieteten Einzelzimmern können Sie erleichtert kündigen. Leben Vermieter und Mieter in einem Haus eng zusammen, setzt dies ein Mindestmaß an Harmonie voraus. Fehlt es hieran, soll der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen können.

Diese Kündigung wird erleichterte Kündigung genannt. Sie ist eine normale ordentliche Kündigung, bei der Sie lediglich keinen Grund für die Kündigung benötigen. Weil es eine ordentliche Kündigung ist, müssen Sie auf die normalen Kündigungshindernisse achten:

• Enges Zusammenleben begründet Privilegierung
• Haben Sie einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, können Sie nicht ordentlich kündigen, also auch nicht die erleichterte Kündigung aussprechen.
• Haben Sie als Vermieter auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet, können Sie ebenfalls nicht die erleichterte Kündigung nutzen, denn die erleichterte Kündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung.

Es gibt ein weiteres praxisrelevantes Kündigungshindernis: Wenn wegen eines Kündigungswiderspruchs des Mieters (§ 574 BGB) oder im Rahmen einer Scheidung (§§ 4, 5 Hausratsverordnung) das Mietverhältnis gerichtlich angeordnet wurde, darf ebenfalls nicht die erleichterte Kündigung zu dessen Beendigung genutzt werden. Dies gilt aber nur für einen Gerichtsbeschluss, nicht für einen gerichtlichen Vergleich oder eine außergerichtliche Vereinbarung.

Keine Kündigung bei Zeitmietverträgen oder Kündigungsverzicht

Die erleichterte Kündigung gibt es nur im Wohnraummietrecht. Sie ist nicht bei Gewerberäumen anwendbar. Dies wäre auch widersinnig. Denn Sie können einen Gewerbemietvertrag immer ohne Grund ordentlich kündigen, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben.

Nicht anwendbar bei Gewerbemiete

Natürlich dürfen Sie die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit nicht als Druckmittel zur Erzwingung von nicht geschuldeten Mieterleistungen einsetzen. Ebenso wenig darf die Kündigung als Sanktion für die Weigerung des Mieters bei unberechtigten Ansprüchen genutzt werden. Dies verstößt gegen das Schikaneverbot (§ 226 BGB).

Dies bedeutet aber nicht, dass Sie bei Spannungen und Differenzen mit dem Mieter nicht kündigen dürfen. Das Schikaneverbot greift nur, wenn die Schadenszuführung der einzige Zweck der Kündigung ist. Dies muss notfalls der Mieter beweisen und das ist praktisch kaum möglich.

Privilegierung nicht offen als Druckmittel verwenden

Wichtig: Ob das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter zerrüttet ist, wird bei der erleichterten Kündigung nicht hinterfragt. Sie können selbst dann erleichtert kündigen, wenn nicht einmal Spannungen zwischen Mieter und Vermieter auftreten. Selbst wenn es zu einer Zerrüttung kam, kommt es nicht darauf an, wer oder was diese verschuldet oder verursacht hat.

Es gibt 2 Varianten, bei denen Sie eine erleichterte Kündigung aussprechen dürfen:

1. wenn einem Mieter ein Zimmer in der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung überlassen wurde (§ 573a Abs. 2 BGB);
2. wenn in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird und die 2. Wohnung vermietet ist (§ 573a Abs. 1 S.1 BGB),

1. Variante: Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung

Hierfür gibt es 2 Varianten der erleichterten Kündigung:

1. Haben Sie in Ihrer selbst genutzten Wohnung ein unmöbliertes oder nicht überwiegend möbliertes Zimmer vermietet, können Sie die erleichterte Kündigung nutzen.
2. Nicht möblierte Zimmer in der Vermieterwohnung

• Diese Kündigungsmöglichkeit besteht auch im Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter, denn im Verhältnis zum Untermieter ist der Hauptmieter ein Vermieter. Auch der Hauptmieter kann also erleichtert kündigen.
• Gilt auch für Hauptmieter zum Untermieter
• Ihr Kündigungsschreiben muss zwingend folgende Formulierung enthalten: „Die Kündigung wird nach § 573a Absatz 2 BGB erklärt, da Sie ein Zimmer meiner von mir selbst genutzten Wohnung mieteten.“
• In Kündigung auf Privilegierung hinweisen

Wichtig: Haben Sie das vermietete Zimmer überwiegend selbst möbliert, nutzen Sie unbedingt die Kündigungsmöglichkeit, wie Sie weiter unten beschrieben wird. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie jederzeit zum 15. eines Monats zum Ende des Monats kündigen können (§ 573c Abs. 2 BGB). Weder haben Sie die reguläre Kündigungsfrist, noch die Verlängerung um 3 Monate zu beachten. Zusätzlich kann der Mieter nicht der Kündigung widersprechen.

2. Variante: Vermietergebäude mit 2 Wohnungen

Die 2. Variante sind Gebäude mit 2 Wohnungen, wenn eine dieser Wohnungen von Ihnen selbst bewohnt wird (§ 573a Abs. 1 S. 1 BGB). Gibt es im Wohnhaus nur 2 Wohnungen und bewohnen Sie eine Wohnung selbst, so können Sie jederzeit ohne Grund kündigen (§ 573a BGB).

Ein Zweifamilienhaus bedeutet, dass es durchaus weitere gewerblich genutzte Räume oder unselbstständige Wohnräume geben darf. Diese lassen die Privilegierung nicht entfallen.

Merken Sie sich folgende Einzelheiten:

1. Mieter bewohnt eine Wohnung im Zweifamilienhaus

• Die erleichterte Kündigung ist nur möglich, wenn die Wohnungen des Mieters und des Vermieters sich in einem Gebäude befinden. Ob sich die Wohnungen in ein und demselben Gebäude befinden, hängt nicht davon ab, ob die Parteien innerhalb des Gebäudes zusammentreffen können. Solange gewisse Gemeinsamkeiten (zum Beispiel gemeinsame Heiz-, Strom- und Wasserversorgung) bestehen, hindern auch separate Eingänge für die Wohnung des Vermieters und die Wohnung des Mieters nicht.
• Es müssen keine gemeinschaftlich zu nutzenden Räume oder Flächen vorhanden sein, wie ein gemeinsames Waschhaus oder ein gemeinsamer Treppenaufgang usw.

Vereinfacht kündigen dürfen Sie nicht bei:

– Separate Eingänge von Mieter und Vermieter schaden nicht

• zwei Doppelhaushälften, auch wenn sie nebeneinander stehen,
• zwei Wohnungen, die voneinander völlig unabhängig sind, keine gemeinsamen Berührungspunkte haben und in verschiedenen Gebäudeteilen ein und desselben Gebäudes liegen oder
• zwei ebenerdig nebeneinander gelegenen Bungalows.
• Eine der beiden Wohnungen muss vom Vermieter selbst bewohnt sein
• Gilt nicht für Reihenhäuser

Entscheidend ist, dass Sie als Vermieter in demselben Gebäude wohnen. Sie müssen also

1. in einer der Wohnungen des Zweifamilienhauses wohnen und
2. Sie müssen der Vermieter sein. Völlig unwichtig ist, ob Sie auch Eigentümer sind.

Beispiele, wann Sie erleichtert kündigen dürfen:

Vermieter muss nicht Eigentümer sein

• Der Hauptfall ist natürlich, wenn der Vermieter zugleich Eigentümer ist. Er darf erleichtert kündigen.
• Auch der Vermieter, der nicht Eigentümer ist, darf erleichtert kündigen.
• Ist der Mieter ein Untermieter, tritt der Hauptmieter wie ein Vermieter auf. Auch er darf dem Untermieter erleichtert kündigen.
• Gibt es mehrere Vermieter, reicht es aus, wenn ein Vermieter die Wohnung bewohnt.

Auch Hauptmieter kann Untermieter kündigen

Sie als Vermieter müssen einen Teil der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken nutzen. Es reicht also aus, wenn Sie einen Teil der Wohnung nutzen. Es genügt sogar, wenn das Gebäude im Wesentlichen vom Mieter genutzt wird und Sie lediglich ein Zimmer bewohnen. Allerdings müssen Sie die Räume als Wohnung nutzen, eine gewerbliche Nutzung berechtigt nicht zur erleichterten Kündigung. Ebenso wenig reichen gelegentliche Übernachtungen in den Gewerberäumen.

Teilweise Nutzung der Wohnung reicht

Sie müssen die Wohnung auch tatsächlich nutzen. Sehr umstritten ist es, wenn die Wohnung nicht gleichzeitig Ihr Lebensmittelpunkt ist. Vor allem die Nutzung als Abstellfläche des Vermieters oder die Nutzung als Ferienwohnung schließt die erleichterte Kündigung aus. Strittig ist bei manchen Gerichten auch, ob die Nutzung als Zweitwohnung ausreicht.

Eine klare Rechtsprechung dafür gibt es derzeit nicht. Allerdings tendieren die Gerichte gegen eine erleichterte Kündigung, wenn die Zweitwohnung beispielsweise als Unterkunft während der Arbeitswoche dient. Die Anmeldung als Erst- oder Zweitwohnsitz ist für diese Frage unerheblich. Beispiele, wann Sie nicht erleichtert kündigen dürfen:

Nutzung als Abstellfläche oder Ferienwohnung reicht nicht

• Ein Eigentümer, der nicht den Mietvertrag mit abgeschlossen hat und deshalb auch nicht Vermieter ist, darf nicht kündigen.
• Es reicht nicht aus, wenn ein naher Verwandter des Vermieters, zum Beispiel der Sohn, die Wohnung nutzt.
• Ebenfalls reicht es nicht aus, wenn zwar der Eigentümer die Wohnung nutzt, aber eine andere Person der Vermieter ist und nicht in dem Haus wohnt.

Eigentümer muss Vermieter sein

• Juristische Personen wie zum Beispiel eine GmbH können nie erleichtert kündigen, da eine GmbH nie eine Wohnung zu Wohnzwecken selbst bewohnen kann. Dies gilt auch, wenn die Gesellschafter der GmbH die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen und sogar Eigentümer sind. Eine GmbH bewohnt nichts.
• Verstirbt der Vermieter nach der Kündigung, so kann der Erbe die Kündigung nur weiterverfolgen, wenn er ebenfalls im Haus wohnt.
• GmbH kann nie erleichtert kündigen

Weitere Gewerbeflächen hindern nicht

Das Gesetz verlangt lediglich, dass sich 2 Wohnungen in ein und demselben Gebäude befinden. Es muss kein Wohngebäude sein. Damit hat der Gesetzgeber klargestellt, dass das Sonderkündigungsrecht auch dann besteht, wenn sich in dem Gebäude noch weitere Gewerberäume befinden. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Gewerberäume vom Vermieter selbst genutzt werden (BGH, Urteil v. 25.06.08, Az. VIII ZR 307/07).

2 Wohnungen und weiteres Gewerbe schaden nicht

Problematisch ist es nur, wenn kurze Zeit vor der Sonderkündigung eine Wohneinheit zu einer Gewerbeeinheit umgewandelt und damit erst die Kündigungsmöglichkeit geschaffen wird. Sie müssen sowohl bis zum Auszug als auch danach die gewerbliche Nutzung aufrechterhalten, denn der Einwand eines Rechtsmissbrauchs liegt hier sehr nahe.

Haben Sie kurz vor der Kündigung eine Wohnung zu Gewerbezwecken vermietet und wird nach deren Durchsetzung kurzfristig diese Fläche wieder als Wohnung genutzt, kann dies bei einer fehlenden ausreichenden Rechtfertigung sogar zu Schadenersatz des ehemaligen Mieters gegen Sie führen.

Dabei kann der Mieter nicht nur Umzugs- und Maklerkosten ersetzt verlangen, sondern auch die Differenz der alten Miete zur jetzigen neuen Miete. Unselbstständige Wohnräume sind keine 3. Wohnung.

Kurzfristige Umwandlung zu Gewerbeflächen ist problematisch

Existieren neben 2 Wohnungen in ein und demselben Gebäude weitere einzelne Wohnräume, entfällt nicht automatisch das Kündigungsrecht. Handelt es sich bei diesen einzelnen Wohnräumen nicht um eine Wohnung im klassischen Sinne, so handelt es sich vielmehr um unselbstständige Wohnräume.

Sie stellen keine 3. Wohnung dar, weshalb das erleichterte Kündigungsrecht erhalten bleibt. Dies gilt selbst dann, wenn diese Zimmer früher einmal eine Wohnung darstellten oder einer noch bestehenden Wohnung zugeordnet waren (BGH, Urteil v. 25.06.08, Az. VIII ZR 307/07).

Unselbstständige Wohnräume sind keine Wohnung

Eine Einraumwohnung mit Küchenzeile und eigenem Bad ist jedoch eine selbstständige Wohnung. Indizien für eine selbstständige Wohnung sind das Vorhandensein einer Klingel im Hauseingangsbereich, ein Briefkasten, separate Strom- und Wasserzähler, Bad und Küchenzeile oder die frühere lang anhaltende Nutzung als Wohnung.

Unselbstständige Wohnräume findet man vor allem in Gebäuden, in denen im Laufe der Jahre der Grundriss verändert worden ist. Auch gibt es nicht abgeschlossene Wohnungen, bei denen vor der Wohnungstür (also eigentlich nicht innerhalb der abgeschlossenen Wohnung) noch ein oder mehrere Wohnräume existieren (beispielsweise das frühere Zimmer für das Zimmermädchen).

Küche und Bad: Indizien für selbstständige Wohnräume

Unselbstständige Wohnräume wurden von Gerichten in folgenden Fällen abgelehnt und als selbstständige Wohnung angesehen:

• 2 Zimmer und WC/Dusche im Dachgeschoss ohne Spüle, die früher als Ferienwohnung vermietet wurden
• eine abgeschlossene Räumlichkeit bestehend aus einem 9,5 m2 großen Zimmer mit Elektroanschlüssen, einer Toilette mit Handwaschbecken und einem Vorraum, jedoch ohne Küche oder Kochnische
• Räume ohne Küche
• ein einzelnes Zimmer mit Toilette und Waschgelegenheit Erleichtertes Kündigungsrecht verlängert die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate

Auch ohne Küche ggf. selbstständige Wohnungen

Für die erleichterte Kündigung gelten die normalen Kündigungsfristen des Mietrechts. Hinzu kommen aber immer weitere 3 Monate. Rechnen Sie also die normale Kündigungsfrist aus und verlängern Sie diese um weitere 3 Monate.

Reguläre Kündigungsfrist plus 3 Monate

Beispiel: Die erleichterte Kündigung geht dem Mieter bis zum 03.07.2013 zu. Das Ende des übernächsten Monats (normale Kündigungsfrist) wäre dann der 30.09.2013. Nun verlängert sich diese Kündigungsfrist um weitere 3 Monate. Die Kündigung ist also zum 31.12.2013 wirksam.

Wichtig: Besteht das Mietverhältnis mehr als 5 Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate. Besteht das Mietverhältnis mehr als 8 Jahre, verlängert sich die Kündigungsfrist nochmals um weitere 3 Monate.

Die Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate entfällt aber, wenn durch ein Gesetz ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist eingeräumt worden ist. Das ist nicht die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Vielmehr handelt es sich dabei um besondere Kündigungsrechte zum Beispiel nach einer Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG) oder nach dem Tod eines Mieters.

Keine Verlängerung bei außerordentlichem Kündigungsrecht

• Ihr Kündigungsschreiben muss zwingend folgende Formulierung enthalten: „Die Kündigung wird nach § 573a Absatz 1 BGB erklärt, da Sie eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus mieteten und die 2. Wohnung von mir selbst bewohnt wird.“
• Hinweis auf Sonderkündigungsrecht nie vergessen

So erreichen Sie eine Kompletträumung des Hauses

Die Wohnung im Gebäude müssen Sie zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter selbst bewohnen. Ziehen Sie also nach Abschluss des Mietvertrags in das Haus ein, können Sie erleichtert kündigen.

Erleichterte Kündigung nach Einzug des Vermieters

• Kauft einer der beiden Mieter das gesamte Gebäude, kann der ehemalige Mieter als neuer Eigentümer nach seiner Eintragung ins Grundbuch den anderen Mieter der 2. Wohnung erleichtert kündigen.
• Mieter kauft Haus und kann kündigen
• „Immobilien-Berater“-Tipp: Auch ist es möglich, zuerst eine Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, diese dann zu beziehen und anschließend die 2. Wohnung mit dem erleichterten Kündigungsrecht zu kündigen.

Wichtig: Nach Zugang der Kündigung, aber vor Auszug des Mieters können sich Ihre Verhältnisse natürlich ändern. Entscheiden Sie sich kurzfristig dazu, aus der selbst genutzten Wohnung auszuziehen, dürfen Sie auch Ihre Kündigung nicht mehr durchsetzen.

Vielmehr sind Sie verpflichtet, den Mieter über die beabsichtigte Wohnungsaufgabe zu informieren und ihm den Abschluss desselben Mietvertrags zu denselben Konditionen anzubieten. Dies gilt aber nur, solange der Mieter noch nicht ausgezogen ist. Nach dem Auszug brauchen Sie dem Mieter dies nicht mehr anzubieten.

Mit Auszug des Vermieters erlischt erleichtertes Kündigungsrecht

• Praktisch ist jedoch nur selten ein Mieter bereit, dieses Angebot anzunehmen, wenn er bereits eine neue Wohnung angemietet hat. In einem solchen Fall sind Sie übrigens nicht zum Schadenersatz verpflichtet. Schließlich haben Sie nur von Ihrem bestehenden Recht Gebrauch gemacht. Schadenersatzansprüche können nur entstehen, wenn Sie dem Mieter den Neuabschluss des alten Mietvertrags nicht anbieten.
• Vermieter muss Mieter die Wohnung erneut anbieten, sonst Schadenersatz
• „Immobilien-Berater“-Tipp: Wurde nach Mietvertragsschluss das Gebäude baulich verändert und beispielsweise eine 3. Wohnung geschaffen, so ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Sie können aber auch in einem 3-Familien-Haus eine weitere Wohnung an Ihre bisherige Wohnung baulich anbinden. So entsteht das erleichterte Kündigungsrecht ebenfalls, denn nach dem Umbau bestehen nur noch 2 Wohnungen.

Bauliche Verbindung von 2 Wohnungen ermöglicht erleichterte Kündigung

• Nicht ausreichend ist allerdings, wenn Sie die 3. Wohnung lediglich für sich nutzen, zum Beispiel als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer. Denn dies ändert nichts an der Existenz der 3. Wohnung als selbstständige Wohnung. Diese kann nur durch eine bauliche Integration in eine andere Wohnung beseitigt werden. Nur dann entsteht auch das erleichterte Kündigungsrecht (BGH, Urteil v. 17.11.10, Az. VIII ZR 90/10).
• Allein die Nutzung von 2 Wohnungen reicht nicht
• Schließen Sie die Heizkostenverordnung im Zweifamilienhaus aus
• Die Heizkostenverordnung (HeizKV) schreibt Ihnen vor, wie Sie die Kosten einer zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage aufteilen müssen.
• Wenn Sie jedoch in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen wohnen und eine der Wohnungen selbst nutzen, können Sie die strengen Regelungen der Heizkostenverordnung ganz ausschließen oder verändern.

Diese Ausnahmeregelung gilt auch:

• für Gebäude mit 1 Wohnung und 1 Gewerbeeinheit
• bei einer Eigentumswohnanlage mit nur 2 Eigentumswohnungen, wenn beide Wohnungen vom jeweiligen Eigentümer genutzt werden

Beispielsweise sieht die HeizKV in § 12 ein Kürzungsrecht von 15% der Heizkosten im Falle einer fehlerhaften Heizkostenabrechnung vor. Sie können diese Regelung ausschließen.

Strafabzug ausschließen

Formulierungsbeispiel: „Die Abrechnung der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage erfolgt nach der bei Vertragsschluss geltenden Heizkostenverordnung. § 12 der Heizkostenverordnung wird vollständig ausgeschlossen. Im Fall einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung besteht kein Kürzungsrecht des Mieters.“

Wenn Sie mehr ausschließen wollen, denken Sie daran, dass Sie eine Abrechnungsgrundlage benötigen. Möglich sind Pauschalen, Inklusivverträge, Abrechnung nur nach Wohnfläche oder nur nach Verbrauch etc.

Eigenen Abrechnungsmaßstab regeln

Formulierungsbeispiel: „Die Abrechnung der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage erfolgt ausschließlich nach dem gemessenen Verbrauch.

Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung ganz oder teilweise nicht möglich, sind die Kosten ganz oder teilweise nach der beheizten Wohnfläche umzulegen. Heizkosten gemeinschaftlich genutzter Flächen werden nicht gesondert erfasst und abgerechnet. Dies gilt nicht für die Kosten der im Haus betriebenen Saunaanlage.“

Haben Sie die Heizkostenverordnung nicht nur teilweise, sondern ganz ausgeschlossen, vergessen Sie nicht zu regeln, was genau zu den Heizungs- und Warmwasserkosten gehört:

Nicht vergessen, umfasste Kosten festzulegen

Formulierungsbeispiel: „Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gehören alle Kosten, die in § 7 und § 8 der bei Vertragsschluss gültigen Heizkostenverordnung genannt sind.“

Nutzen Sie für diese Regelungen möglichst eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Heften Sie die Vereinbarung an den Mietvertrag an und vergessen Sie nicht Ort, Datum und die Unterschriften von allen Mietern und Ihnen selbst.

Als Zusatzvereinbarung formulieren

Formulierungsbeispiel: „Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom … zwischen … (Vermieter) … und … (Mieter)…“

Mietspiegel ist mittelbar auf Zweifamilienhaus anwendbar

In aller Regel sind Ein- und Zweifamilienhäuser von der Geltung eines Mietspiegels ausgenommen. So finden Sie beispielsweise Formulierungen wie:

„Für die nachfolgend aufgeführten Wohnungstypen ist der Mietspiegel nur mittelbar anwendbar: Ein- und Zweifamilienhäuser, gewerblich genutzter Wohnraum, Wohnraum mit einer Wohnfläche unter 25 m2 und über 150 m2 …“„Darüber hinaus ist der Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar für: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, …“

Solche Sätze sind oftmals Resultat von Kompromissen in den Verhandlungen der Interessenverbände und finden sich auch in qualifizierten Mietspiegeln. Sie können in solchen Fällen den Mietspiegel nicht direkt anwenden.

Mittelbare Anwendbarkeit ist problematisch

• Dennoch dürfen Sie ein Einfamilienhaus in ein entsprechendes Rasterfeld für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einordnen und auf die dort ausgewiesene Mietspanne verweisen, so der BGH (Urteil v. 17.09.08, Az. VIII ZR 58/08). Das Urteil stützt sich dabei ausschließlich auf den angenommenen Regelfall, dass die Miete in einem Einfamilienhaus höher ist als in einem Mehrfamilienhaus. Eine mittelbare Anwendbarkeit kannte der Mietspiegel nicht. Dieses Urteil ist das einzige dieser Art, lässt aber durchaus aufhorchen, denn dann gibt es keinen Grund, einen Mietspiegel nicht auch auf ein ansonsten ausgeschlossenes Zweifamilienhaus anzuwenden. Zwar können Sie eine Mieterhöhung durchaus mit dem Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser begründen, müssen aber zugleich die Umstände darstellen, warum Ihr Zweifamilienhaus einen höheren Wohnwert hat als das durchschnittliche, im Mietspiegel genannte Mehrfamilienhaus. Dennoch steigt das Risiko eines Sachverständigengutachtens über die Vergleichbarkeit der Wohnungen erheblich.
• Für Zweifamilienhaus gilt Miete einer Wohnung in Mehrfamilienhaus
• Für Arbeiterunterkünfte, möblierte Zimmer und Ähnliches gilt eingeschränkter Mieterschutz
• Wohnungen sind der Lebensmittelpunkt eines Menschen. Dies ist die generelle Begründung für einen umfangreichen Mieterschutz. Deshalb lässt das Mietrecht aber auch weitreichende Ausnahmen zum Mieterschutz zu, wenn eine Wohnung eben nicht der Lebensmittelpunkt ist.
• Fehlender Lebensmittelpunkt kann Mieterschutz entfallen lassen

1. Variante: Vorübergehender Gebrauch

Ob Sie ein Mietverhältnis dem vorübergehenden Gebrauch zuordnen können, ergibt sich aus folgenden Kriterien:

• Es muss eine Verknüpfung einer vereinbarungsgemäß überschaubaren Vertragsdauer mit einem Vertragszweck vorhanden sein, der sachlich die Kurzfristigkeit begründet.
• Deshalb muss das Mietverhältnis wie ein Durchgangsstadium erscheinen. Vorübergehende Mietverhältnisse sind beispielsweise:
• Die Vermietung einer Wohnung an ein Bauunternehmen als Arbeiterunterkünfte für ein Bauvorhaben
• Eine zu Ferienzwecken vermietete Ferienwohnung
• Ein kurzzeitig vermietetes Hotelzimmer

„Vorübergehend“ ergibt sich aus Zweck der Anmietung

Ihr Kündigungsschreiben muss zwingend folgende Formulierung enthalten: „Die Kündigung wird nach § 549 Abs. 2, Ziffer 1 BGB erklärt, da die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde.“

Kein vorübergehender Gebrauch ist beispielsweise:

Zwingend auf besonderes Kündigungsrecht hinweisen

• ein Appartement in einem Studentenwohnheim zu Studienzwecken,
• die kurzfristige Vermietung von Wohnraum bis zum Beginn einer Sanierung (dies umgeht die Vorschriften zum Zeitmietvertrag nach § 575 BGB),
• die Vermietung einer Wohnung an eine studentische Wohngemeinschaft.

Studenten-WG ist kein vorübergehender Gebrauch

Ein vorübergehender Gebrauch wird sehr streng ausgelegt. Im Zweifel wird dieser eher abgelehnt. So kann auch eine langfristig vermietete Ferienwohnung dem Kündigungsschutz unterliegen, auch wenn sie nur zu Ferienzwecken genutzt wird und eine 2. Wohnung vorhanden ist. Dasselbe gilt für ein Hotelappartement, welches der Mieter mietete, bis er eine andere Wohnung gefunden hat.

Unerheblich ist, ob im Mietvertrag der vorübergehende Gebrauch ausdrücklich vereinbart wurde. Selbst wenn der Mieter die Wohnung nicht ständig nutzt und es sich lediglich um eine Zweitwohnung handelt, führt dies nicht automatisch zur Annahme einer vorübergehenden Nutzung.

2. Variante: Mietverhältnisse über möblierten Mietraum in der Vermieterwohnung

Vorübergehender Gebrauch wird eng ausgelegt

Der typische Fall ist die Vermietung eines Zimmers in der Wohnung des Vermieters. Teil der Wohnung des Vermieters ist der Wohnraum, wenn dieser wirtschaftlich und funktional zur Vermieterwohnung gehört. Entscheidend ist, ob der Mieter angewiesen ist, den Wohnbereich des Vermieters mitzubenutzen, zum Beispiel durch Nutzung einer gemeinsamen Küche oder eines Bads.

Möblierte Räume in Vermieterwohnung

Überwiegend mit Möbeln versehen ist der Wohnraum, wenn der Vermieter die funktional notwendigen Möbelstücke gestellt hat, also insbesondere 1 Tisch, 1 oder 2 Stühle, 1 Bett und 1 Kleiderschrank. Die Möbel müssen mitvermietet sein. Nur aus Gefälligkeit überlassene Möbel reichen nicht.

Möbel müssen mitvermietet sein

Wichtig: Nutzt der Mieter das Zimmer mit seiner Familie oder einem Partner zur Führung eines eigenen Haushalts, schließt dies eine vorübergehende Vermietung aus.

Die Privilegierung entfällt ebenso, wenn der Vermieter aus der Wohnung auszieht, bevor der Mieter nach dessen Kündigung auszieht. Dann gilt sofort das normale Mietrecht.

Kündigungsrecht erlischt bei Auszug des Vermieters

Wichtig: Unmöblierte oder nicht überwiegend möblierte Zimmer können Sie erleichtert und ohne Angabe eines Grundes kündigen (§ 573a BGB). Mehr dazu können Sie auf Seite 4 lesen. Der Nachteil einer erleichterten Kündigung ist allerdings, dass Sie die normalen Kündigungsfristen beachten müssen und diese zusätzlich um 3 Monate verlängert werden. Die Mindestkündigungsfrist beträgt also faktisch 6 Monate.

Ihr Kündigungsschreiben muss zwingend folgende Formulierung enthalten: „Die Kündigung wird nach § 549 Abs. 2 Ziffer 2 BGB erklärt, da Sie ein zumindest hauptsächlich von mir möbliertes Zimmer in meiner von mir genutzten Wohnung mieteten.“

3. Variante: Studenten- und Jugendwohnheime

Immer besonderes Kündigungsrecht angeben

Erst seit 2012 ist eigentlich klargestellt, welche genauen Voraussetzungen vorliegen müssen, um als Studenten oder Jugendwohnheim anerkannt zu werden. Notwendig ist, dass der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht.

Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben.

Das der Rotation zugrunde liegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben (BGH, Urteil v. 13.06.12, Az. VIII ZR 92/11).

Belegungskonzept und Gleichbehandlung der Studenten sind maßgeblich

Auch private Vermieter können also als Studentenwohnheim anerkannt werden. Nicht ausreichend ist allerdings, wenn Sie ein Haus ausschließlich an Studenten vermieten.

4. Variante: Mietverhältnisse über Sozialunterkünfte und Ausbildungswohnplätze

Auch Private können Studentenwohnheim betreiben

Sozialunterkünfte oder Ausbildungswohnplätze können nur durch Körperschaften des öffentlichen Rechts oder anerkannte private Träger der Wohlfahrtspflege vermietet werden. Diese Einrichtungen sind beispielsweise die Caritas, die Arbeiterwohlfahrt, das Deutsche Rote Kreuz, Studentenwerke, Kirchen und Gemeinden. Privaten Vermietern ist es nicht möglich, solche Einrichtungen anerkannt zu betreiben.

Diese Einschränkungen des Mieterschutzes gelten

Bei allen 4 Varianten gibt es eine ganze Reihe von Besonderheiten. Geregelt ist dies in § 549 Abs. 3 BGB.

1. Jede Veränderung der Miethöhe ist nur auf Basis des Vertrags möglich
2. Sämtliche gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe sind ausgeschlossen. Konkret bedeutet dies, dass

Nur mit sozialem Träger möglich

• keine Mieterhöhung verlangt werden kann, zum Beispiel aufgrund einer Vergleichsmiete oder eines Mietspiegels
• kein Modernisierungszuschlag umgelegt werden darf,
• keine Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen angepasst werden dürfen und
• bei einer vereinbarten Indexmiete oder Staffelmiete Sie sich nicht auf die gesetzlichen Regeln berufen dürfen.

Keine Regelung zur Miethöhe per Gesetz

• Vorauszahlung nicht per Gesetz anpassbar
• Die Aufhebung der gesetzlichen Regelungen bedeutet nicht, dass Sie die Miethöhe nicht verändern dürfen. Sie können sich nur nicht auf die gesetzlichen Regelungen berufen. Sie müssen also jede Möglichkeit zur Veränderung der Miethöhe im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren. Dies gilt auch für eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung oder der Betriebskostenpauschale. Sie können sich nicht auf die gesetzlichen Regelungen berufen, wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart ist.

Kündigung ohne Grund möglich, normale Kündigungsfristen mit 2 Ausnahmen

• Eigene Regeln im Mietvertrag notwendig
• Für eine Kündigung des Mietverhältnisses benötigen Sie keinen Grund. Sie müssen sich im Fall einer ordentlichen Kündigung lediglich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten (§ 573c BGB), von denen Sie auch nicht zulasten des Mieters abweichen dürfen.

Davon gibt es allerdings 2 wichtige Ausnahmen:

Es gelten die normalen Kündigungsfristen:

1. Bei Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch dürfen Sie kürzere Kündigungsfristen als die gesetzlichen Fristen vereinbaren. Sie können vom Gesetz auch zulasten des Mieters abweichen (§ 573c Abs. 2 BGB).

• Ausnahme: vorübergehender Gebrauch …

2. Haben Sie ein möbliertes Zimmer in Ihrer Wohnung vermietet, können Sie jederzeit bis zum 15. eines Monats zum Ende des Monats kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB). Vereinbaren Sie keine längeren Kündigungsfristen im Mietvertrag.

• … und möbliertes Zimmer in Vermieterwohnung

3. Kein Widerspruch gegen die Kündigung mit einer Ausnahme

Generell steht den Mietern auch kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung wegen einer sozialen Härte zu. Falsch wäre es also, den Mieter über ein solches Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu belehren. Nur für Studenten- und Jugendwohnheime gibt es ein Widerspruchsrecht, über das auch belehrt werden muss.

Nutzen Sie die Kündigungsform zur Ausgestaltung des Mietvertrags

• Nie über Widerspruchs recht in Kündigung belehren

Nach wie vor können Sie Betriebskostenvorauszahlungen, Pauschalen für Betriebskosten oder Inklusivmieten vereinbaren. Achten Sie darauf, dass Betriebskostenvorauszahlungen wie bei jedem anderen Mietverhältnis abgerechnet werden müssen.

Um Vorauszahlungen oder Pauschalen zu erhöhen, müssen Sie jedoch eigene Regeln im Mietvertrag vereinbaren. Sie können bei diesen Vereinbarungen auch zulasten der Mieter abweichen, Sie können also auch für den Mieter schlechtere Regeln vereinbaren als es nach dem Gesetz möglich wäre.

Beispielsweise ermöglicht Ihnen dies die Vereinbarung einer Pauschale für die Betriebskosten, die nie abgerechnetwerden muss. Sie können Ihre eigenen Regeln erstellen, wann und wie die Pauschale angehoben werden muss. Sie können dies beispielsweise in Ihr freies Ermessen stellen.

Anpassung der Betriebskostenzahlungen selbst regeln

• Mieterhöhungen können Sie nur durchsetzen, wenn Sie dies im Mietvertrag in irgendeiner Art und Weise vereinbart haben. Ohne eine solche Regelung können Sie eine Veränderung der Miethöhe nur mit einer Änderungskündigung durchsetzen. Sie kündigen den alten Mietvertrag fristgerecht und bieten zugleich den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer höheren Miete an.
• Regeln Sie die Mieterhöhung im Vertrag
• Sie können die Änderungskündigung auch verwenden, um einzelne Regeln oder den ganzen Mietvertrag zu verändern. Auch können Sie den Mieter schlechter stellen, als dies im Gesetz für normale Mietverhältnisse vorgegeben ist.
• Änderungskündigungen sind immer möglich
• Die gesetzlichen Regeln für Zeitmietverträge gelten nicht. Dies bedeutet vor allem, dass die damit gemeinten gesetzlichen Beschränkungen wegfallen. Sie können also unproblematisch einen befristeten Mietvertrag abschließen. Eine Ausnahme gilt für Studenten, denn hier dürfen Sie nicht das ausbildungsbedingte Mobilitäts- und Flexibilitätsbedürfnis mit Zeitmietverträgen einschränken (BGH, Urteil v. 15.07.09, Az. VIII ZR 307/08).

Diese Mieterschutzregeln gelten trotzdem weiter

Nicht der gesamte Mieterschutz wird bei der vorübergehenden Nutzung aufgehoben. Vielmehr bleiben wichtige Teile bestehen:

• Zeitmietverträge sind frei vereinbar
• Kautionsregeln bleiben: Hat der Mieter eine Kaution zu zahlen, muss diese nach wie vor getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt sein. Es gelten die normalen Regeln wie bei jeder Kaution, die also auch verzinst angelegt werden muss. Nur für Studenten- und Jugendwohnheime entfällt die Pflicht zur verzinsten Anlage (§ 551 Abs. 3 S. 5 BGB).
• Kaution nur bei Studentenwohnheimen nicht zu verzinsen

Lebenspartner dürfen mit einziehen: Nach Abschluss des Mietvertrags kann der Mieter im Fall eines berechtigten Interesses Ihre Zustimmung für die Mitnutzung durch einen Dritten verlangen. Dies gilt insbesondere bei einem Lebenspartner. Hier gelten die allgemeinen Vorschriften wie bei jeder Wohnung (§ 553 BGB).

Insbesondere können Sie diese Nutzung ablehnen, wenn eine übermäßige Abnutzung durch eine Überbelegung zu erwarten ist.

Eintrittsrecht anderer Personen: Verstirbt Ihr Mieter, bestehen die normalen Eintrittsrechte anderer Personen, die im Haushalt des verstorbenen Mieters mitwohnten.

Lebenspartner darf einziehen

• Duldungspflichten für Modernisierungen: Auch wenn Sie die Miete grundsätzlich nicht wegen einer Modernisierung nach dem Gesetz erhöhen dürfen, muss der Mieter dennoch eine Modernisierung oder Energiesparmaßnahmen dulden (§ 554 Abs. 2, 3 BGB).
• Kauf bricht nicht Miete: Wird die Wohnung oder das Grundstück verkauft, werden dadurch die Mietverhältnisse nicht beendet. Das gilt auch für diese speziellen Fälle. Allerdings sind die Kündigungsmöglichkeiten deutlich vereinfacht.

Mieter hat Modernisierung zu dulden

Betriebskostenvorauszahlungen: Betriebskostenvorauszahlungen müssen Sie immer abrechnen. Allerdings können Sie die Vorauszahlungen nur anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die gesetzliche Regelung gilt nicht für diese Mietverhältnisse.

„Immobilien-Berater“-Tipp: Vereinbaren Sie pauschale Betriebskosten. Reichen diese nicht, können Sie die Pauschale durch eine Änderungskündigung anpassen.

Kündigen Sie immer schriftlich

Wie bisher müssen Sie die Kündigung immer schriftlich erklären. Die Schriftform gilt nach wie vor. Auch müssen Sie zwingend in der Kündigung angeben, dass Sie ein besonderes Kündigungsrecht nutzen. Nehmen Sie dazu die hier im Beitrag vorgegebenen Formulierungsbeispiele zu Hilfe. Dies bedeutet auch, dass Sie einen Nachweis für den Zugang der Kündigung benötigen.

Fazit: Sie sollten sich immer bewusst sein, ob ein privilegiertes Mietverhältnis vorliegt. In vielen Fällen wird die Privilegierung schon bei der Gestaltung des Mietvertrags vergessen. Dadurch verzichten viele Vermieter auf weitreichende Erleichterungen im Mieterschutz. Auch kann ein kleiner Hinweis auf ein privilegiertes Kündigungsrecht vielem Ärger vorbeugen.