Zeit, Kosten, Ärger sparen: Einvernehmliche Regelung ersetzt Kündigung

Das Mietverhältnis soll aufgelöst werden: Was Sie mit Ihrem Mieter regeln können

Wenn es um die Beendigung des Mietverhältnisses geht, kann ein Mietaufhebungsvertrag eine interessante Alternative zur Kündigung sein. Vor allem dann, wenn eine lange Kündigungsfrist verkürzt werden soll, bietet sich ein Mietaufhebungsvertrag an.

Bis zur Mietreform im September 2001 galt das unabhängig davon, ob Sie selbst das Mietverhältnis beenden wollten oder Ihr Mieter das Mietende anstrebte. Weil damals jedoch die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter auf einheitlich drei Monate verkürzt wurde, brauchten sie fortan nicht mehr nach einer Einigung mit ihrem Vermieter zu suchen, um selbst ein langjähriges Mietverhältnis mit entsprechend langen Kündigungsfristen schnell zu beenden.

Seit Sommer 2003 stellt sich die Situation jedoch wieder wie früher dar. Aus einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs im Juni 2003 folgt, dass bei den meisten „Altverträgen“ auch für Mieter weiterhin die früheren gestaffelten Kündigungsfristen Anwendung finden. „Altverträge“ sind solche, die vor Inkrafttreten der Mietreform (01.09.2001) abgeschlossen wurden. Betroffen davon sind hunderttausende von Mietverhältnissen.

Keine Frage: Ein Mietaufhebungsvertrag ermöglicht einen Ausgleich der widerstreitenden Interessen, ohne den Unwägbarkeiten eines Rechtsstreits und den damit verbundenen Prozesskosten ausgesetzt zu sein. Mit anderen Worten: Ein Mietaufhebungsvertrag spart jede Menge Zeit, Kosten und Ärger.

Achtung: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter die Aufhebung des Mietvertrags, dann hat das zur Folge, dass das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt beendet ist. Der Mietaufhebungsvertrag ersetzt die sonst erforderliche Kündigung.

Zieht Ihr Mieter dann zum vereinbarten Zeitpunkt trotzdem nicht aus, gilt Folgendes: Wie bei einer Kündigung müssen Sie dann auch hier Räumungsklage erheben. Trotzdem bietet der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags erhebliche Vorteile für Sie.

Der Grund: Die gerichtliche Durchsetzung des Räumungsverlangens ist für Sie einfacher möglich als bei einer Räumungsklage nach einer Kündigung. Bei Vorliegen eines Mietaufhebungsvertrags kann der Mieter dann insbesondere nicht einwenden, dass es Ihnen als Vermieter an einem berechtigten Interesse für die Räumung der Wohnung fehlt.

Ihr Mieter kann sich auch nicht auf die Sozialklausel berufen, selbst dann nicht, wenn die vertragsgemäße Räumung der Wohnung für ihn und seine Familie eine unbillige Härte darstellt. Dem Mieter bleibt dann nur noch die Möglichkeit, eine Räumungsfrist beziehungsweise einen Vollstreckungsaufschub zu beantragen. Aber auch dabei wird berücksichtigt, dass sich der Mieter vertraglich verpflichtet hat, die Wohnung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen.

Wenn das Gericht eine Räumungsfrist gewährt, wird diese in der Regel kürzer ausfallen als in den Fällen, in denen Sie als Vermieter das Mietverhältnis gekündigt haben. Dies gilt zusätzlich auch für einen etwaigen Aufschub bei der Zwangsräumung.

Eine mündliche Regelung reicht – schriftlich ist sie aber besser

Ein Mietaufhebungsvertrag ist formlos gültig, er kann also insbesondere auch mündlich perfekt gemacht werden. Die weit verbreitete Klausel in Formularmietverträgen, wonach „Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrags der Schriftform“ bedürfen, erstreckt sich nicht auf die Aufhebung des Mietvertrags.

Praxis-Tipp: Wie bei allen vertraglichen Regelungen sollten Sie aber die Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrags in allen wesentlichen Punkten schriftlich festhalten. Nur so haben Sie für den Fall späterer Meinungsverschiedenheiten auch einen Beweis für die getroffenen Regelungen.

Vertragspartner des Mietaufhebungsvertrags sind diejenigen Personen, die auch den Mietvertrag unterschrieben haben. Treten auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen, wie beispielsweise Eheleute oder Partner einer Lebensgemeinschaft auf, müssen alle Mieter bzw. Vermieter der einvernehmlichen Aufhebung des Vertrags zustimmen.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch so genanntes „schlüssiges“ Verhalten zustande kommen. Das bedeutet, dass sowohl Ihrem Verhalten als auch dem des Mieters eine rechtliche Bedeutung beigemessen wird. Daran stellen die Gerichte allerdings strenge Anforderungen.

Wenn Ihr Mieter Ihnen die Schlüssel einfach zuschickt

Das kommt in der Vermietungspraxis immer wieder vor: Der Mieter zieht vorzeitig aus und schickt Ihnen als Vermieter die Haus- und Wohnungsschlüssel zu. Darin kann man unter Umständen ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sehen. Die Entgegennahme der Schlüssel stellt allerdings für sich allein noch keine stillschweigende Annahmedes Vertragsangebots dar. Als Vermieter haben Sie schließlich gar keine andere Wahl, als die Schlüssel anzunehmen.

Einen besonderen Fall bildet in diesem Zusammenhang die Weitervermietung der Wohnung nach dem vorzeitigen Auszug des Mieters. Wenn Sie als Vermieter daraufhin die Wohnung erneut vermieten, kann dies nach Auffassung der Gerichte zwei unterschiedliche Bedeutungen haben:

• Einerseits kann darin zum Ausdruck kommen, dass Sie das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter endgültig beenden wollen.

• Andererseits kann die Vermietung auch deshalb erfolgen, weil Sie Ihren Mietausfall gering halten wollen, ohne den bisherigen Vermieter aus seiner Haftung zu entlassen. Können Sie die Wohnung lediglich zu schlechteren Konditionen weitervermieten, sind Sie schließlich berechtigt, Ihren bisherigen Mieter noch mit Schadenersatz in Höhe der Differenz zwischen der alten und neuen Miete in Anspruch zu nehmen.

Vorsicht vor der Falle mit der Auszugsbestätigung

Der stillschweigende Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags kann allenfalls dann angenommen werden, wenn Sie in Gegenwart des bisherigen Mieters mit einem Mietbewerber einen neuen Mietvertrag abschließen. Damit machen Sie deutlich, dass der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen werden soll.

Vorsicht: Auch dann, wenn Sie die Auszugsbestätigung für das Einwohnermeldeamt kommentarlos unterschreiben, werten einige Gerichte dies als stillschweigende Zustimmung zu einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags.

Praxis-Tipp: Machen Sie deshalb deutlich, dass die Unterzeichnung der Auszugsbestätigung nicht als Zustimmung zum vorzeitigen Auszug zu verstehen ist. Scheuen Sie sich nicht, dies direkt auf die Auszugsbestätigung zu schreiben. Sicherlich, Sie könnten Ihrem Mieter das auch in einem Schreiben mitteilen, dem Sie die Auszugsbestätigung beifügen. Das Schreiben kann beim Mieter aber verloren gehen.

Achtung: Vor Gericht sind Sie es als Vermieter, der beweisen muss, dass Sie mit dem vorzeitigen Auszug nicht einverstanden waren und ein Aufhebungsvertrag nicht zustande gekommen ist. Wenn Ihr Mieter dann eine Kopie der von Ihnen unterschriebenen Auszugsbestätigung vorlegt, Sie aber nicht beweisen können, dass Ihr Mieter das dazugehörige Schreiben erhalten hat, verlieren Sie den Rechtsstreit.

Wann Ihr Mieter einen vorzeitigen Ausstieg verlangen kann

Umstritten ist, ob der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen regelrecht verlangen kann, das Sie ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen. Enthält der Mietvertrag keine Nachmieterklausel, haben die Gerichte in folgenden Fällen ausnahmsweise ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags anerkannt:

• schwere Krankheit des Mieters mit dadurch bedingtem Umzug,

• nicht voraussehbarer beruflich bedingter Ortswechsel,

• wesentliche Vergrößerung der Familie,

• Geburt eines Kindes, wenn die Wohnung dadurch zu klein wird,

• Versetzung oder Arbeitsplatzwechsel,

• Wunsch nach einer größeren Wohnung wegen bevorstehender Heirat.

Diese Regelungen dürfen in keinem Aufhebungsvertrag fehlen

Auch wenn das Mietverhältnis durch einen Aufhebungsvertrag endet, ändert dies nichts daran, dass sich für Sie als Vermieter dieselben Fragen stellen, wie im Fall einer Kündigung:

• Wann soll Ihr Mieter ausziehen?

• In welchem Zustand befindet sich die Wohnung?

• Wollen Sie eine Vorbesichtigung durchführen?

• Ist Ihr Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen?

• Wenn Sie kein Interesse an der Durchführung von Schönheitsreparaturen haben (z.B. bei Umbau oder Sanierung der Wohnung) soll Ihr Mieter zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen einen bestimmten Betrag zahlen?

• Wollen Sie etwaige Mietereinbauten behalten und wie sollen diese ggf. vergütet werden?

• Soll noch über die Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet werden, ggf. bis wann?

• Wenn der Mieter eine Mietkaution gezahlt hat: Soll noch darüber abgerechnet werden, ggf. bis wann?

Die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses setzt voraus, dass sich die Vertragsparteien auch tatsächlich über alle wichtigen Punkte einigen. Unverbindliche Gespräche mit dem Ziel, das Mietverhältnis zu beenden, sind rechtlich nichts wert.

Praxis-Tipp: Um Missverständnissen vorzubeugen, empfiehlt es sich, am Anfang der Vereinbarung noch einmal ausdrücklich festzuhalten, wer die Vertragspartner sind.

Zwischen Herrn Günther Martens, Waldweg 3, 21029 Hamburg, als Vermieter und Herrn Claus Schwenke, Hansestraße 58, 23561 Lübeck, als Mieter wird folgender Mietaufhebungsvertrag geschlossen:

Auch das gehört gleich an den Anfang eines Mietaufhebungsvertrags: Welcher Mietvertrag und welche Wohnung sind betroffen? Die Formulierung kann beispielsweise wie folgt lauten:

Der Vermieter hat durch Mietvertrag vom 23. Juni 1994 im Hause Hansestraße 58, 23561 Lübeck, zur Benutzung als Wohnung folgende Räume an den Mieter vermietet: 1. Obergeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Flur, 1 Bad/WC, 1 Kellerraum.

Regeln Sie den Zeitpunkt des Auszugs

Der mit Abstand wichtigste Punkt, der im Rahmen des Mietaufhebungsvertrags geregelt werden muss, ist der Zeitpunkt des Auszugs des Mieters. Solange darüber keine Einigung erzielt ist, liegt im Zweifel gar kein Mietaufhebungsvertrag vor.

Was den Zeitpunkt des Auszugs betrifft, so muss ein konkreter Termin genannt werden. Vereinbarungen wie:

Der Mieter zieht aus, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat.

oder Das Mietverhältnis endet, sobald der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter stellt,

sind für Sie als Vermieter weder interessengerecht noch praktisch durchsetzbar. Das gilt gerade auch für die Nachmieterregelung. Als Vermieter wollen Sie verständlicherweise selbst entscheiden, welchen Personen Sie Ihre Wohnung überlassen. Schließlich ist die Vermietung von Wohnraum immer auch mit einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko verbunden.

Ein Formulierungsbeispiel für die Regelung des Beendigungszeitpunkts:

Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zum 31. Januar 2004 endet (Beendigungszeitpunkt).

In der Praxis haben Mieter gelegentlich gegen die Vereinbarung eines konkreten Beendigungszeitpunkts Vorbehalte, weil sie meinen, dann nicht auch schon zu einem früheren Zeitpunkt ausziehen zu können. Diese Bedenken lassen sich zerstreuen, indem ausdrücklich vereinbart wird, dass der Mieter auch schon vor dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt ausziehen darf. Ein Formulierungsbeispiel:

Der Mieter ist berechtigt, auch bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus der Wohnung auszuziehen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am Tag des Auszugs.

Kaum weniger wichtig ist die Regelung im Aufhebungsvertrag, dass Ihr Mieter bis zum Auszug verpflichtet bleibt, die Miete in der bisherigen Höhe weiter zu zahlen. Gleiches gilt für die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sowie Heizund Warmwasserkosten. Zwar versteht es sich eigentlich von selbst, dass Ihr Mieter bis zu seinem Auszug zur Zahlung verpflichtet bleibt. Aber zur Vermeidung jedweder Missverständnisse ist es besser, auch dies ausdrücklich schriftlich festzuhalten.

Die Regelung kann beispielsweise wie folgt aussehen:

Bis zu seinem Auszug ist der Mieter verpflichtet, die Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und die Heiz- und Warmwasserkosten wie vereinbart zu bezahlen. Die Gesamtmiete beträgt also weiterhin 693 Euro.

So können Sie sich Ihren zusätzlichen Verwaltungsaufwand vergüten lassen

Durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags entsteht Ihnen als Vermieter ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Sofern die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags vom Mieter gewünscht wird, liegt es nahe, ihn mit diesen zusätzlichen Kosten zu belasten.

Manche Vermieter haben vorgesorgt und bereits in den Mietvertrag folgende Kostenklausel hineingeschrieben:

Sollte das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf der Vertragszeit bzw. der gesetzlichen Kündigungsfristen einverständlich beendet werden, zahlt der Mieter als Pauschale zur Abgeltung der Kosten der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter den Betrag der zuletzt vereinbarten Nettokaltmiete für einen Monat.

Diese Vertragsklausel enthält nichts, was nicht auch im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrags geregelt werden könnte. Trotzdem haben die Gerichte diese Klausel in einem Formularmietvertrag für unwirksam erklärt. Sie soll die Mieter unangemessen benachteiligen. Begründung: Durch die formularmäßige Vereinbarung einer Kostenpauschale wird dem Mieter der Nachweis abgeschnitten, dass dem Vermieter infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses geringere bzw. überhaupt keine Kosten entstehen.

Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie Ihren Mieter erst im Mietaufhebungsvertrag individuell verpflichten, einen Pauschalbetrag zu zahlen. Als Formulierung bietet sich beispielsweise an:

Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand durch die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags leistet der Mieter eine Pauschalabgeltung in Höhe einer Monatsmiete nettokalt ohne besonderen Nachweis des Vermieters. Die Zahlung ist am _________ fällig.

Ihre Alternativen, wenn es um die Schönheitsreparaturen geht

Der Streit um Schönheitsreparaturen kann die Abwicklung eines Mietverhältnisses erfahrungsgemäß erheblich belasten. Notwendiger Bestandteil eines Mietaufhebungsvertrags ist deshalb eine Regelung darüber, ob und gegebenenfalls welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind oder ob sie durch Zahlung eines bestimmten Betrags abgegolten sein sollen. Wenn keine Renovierungsarbeiten erforderlich sind, ist dies ebenso ausdrücklich zu erwähnen.

Jedenfalls dann, wenn es um eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags geht, lassen beide Seiten eher mit sich reden, als es sonst der Fall ist. Je nach der Situation im konkreten Einzelfall bieten sich für die drei häufigsten Fallvarianten in der Praxis folgende Formulierungen an: