Heiz- und Warmwasserkosten: So macht man alles richtig
Die Heiz- und Warmwasserkosten gehören zu den umlagefähigen Betriebskostennach der Zweiten Berechnungsverordnung – und sind dennoch ein Kapitel für sich.
Heiz- und Warmwasserkosten sind im besonderen Maße Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Kaum eine Rechnung wird von Mietern so sehr in Zweifel gezogen wie die Heizkostenabrechnung.
Immer wieder müssen sich die Gerichte mit Heizkostenabrechnungen befassen. Oftmals unterliegen die Vermieter in solchen Prozessen nur deshalb, weil sie wichtige Formalien übersehen haben.
Die Heizkostenverordnung bezweckt die Einsparung von Heizenergie.
Die Verordnung verpflichtet Vermieter von zentral- oder fernwärmebeheizten Räumen, Verbrauchszähler in den Mieträumen anzubringen und die anfallenden Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter zu verteilen.
Zentrale Versorgung mehrerer Mieter ist entscheidend
Die Heizkostenverordnung gilt für alle Arten von Mietverhältnissen. Es kommt grundsätzlich nicht darauf an wie die Mieträume genutzt werden.
Allein entscheidend ist die zentrale Versorgung mehrerer Mieter mit Wärme und Warmwasser.
Die Pflicht zu verbrauchsabhängiger Abrechnung besteht daher sowohl bei preisgebundenen und freifinanzierten Wohnungen als auch bei vermieteten Eigentumswohnungen und bei Gewerberäumen.
Unerheblich ist auch, wer die Zentralheizung beziehungsweise zentrale Warmwasserversorgung betreibt. Das können Sie als Vermieter, die Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein Dritter sein, wie beispielsweise ein gewerblicher Energielieferant.
Heiz- und Warmwasserkosten: Die Abrechnungszeiträume
Die Abrechnungszeiträume für die Heiz- und Warmwasserkosten dauern meist vom 1. Juli eines Jahres bis zum 30. Juni des Folgejahres. Mit anderen Worten: In Kürze stehen wieder die alljährlichen Heizkostenabrechnungen an.
Wie die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten, so werden auch die Heizkostenabrechnungen von Mietern vielfach in Zweifel gezogen.Dass dem Zahlenwerk so misstrauisch begegnet wird, hat handfeste finanzielle Gründe.
Die Energiekosten sind in den letzten Jahren überproportional stark gestiegen und liegen mit großem Abstand an der Spitze der Preistreiber.So sind die Heizölkosten im Zeitraum 1998 bis 2002 um 56 % und die Gaskosten um 31 % gestiegen.
Heiz- und Warmwasserkosten: Vermieter muss informiert sein
Auch wenn die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten heutzutage meist von Wärmemessdienstfirmen vorgenommen werden, müssen Sie sich als Vermieter darüber im Klaren sein, dass Sie alleiniger Ansprechpartner Ihres Mieters sind und bleiben.
Zwischen der Wärmemessdienstfirma und Ihren Mietern bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Allein Sie als Vermieter wählen die Wärmemessdienstfirma aus und beauftragen diese auch.
Die Firma wird deshalb stets als Ihr „verlängerter Arm“ tätig.
Die wichtigsten Fragen, über die Sie als Vermieter informiert sein müssen, sind:
- Welche Aufwendungen gehören zu den Heiz- und Warmwasserkosten?
- Wie werden diese Kosten verteilt und richtig abgerechnet?
- Wie rechnen Sie die Heiz- und Warmwasserkosten bei einem Mieterwechsel ab?
Für Sie als Vermieter ist es deshalb wichtig, über die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten aktuell informiert zu sein.
Achtung: Unterliegen Sie nicht dem Irrtum, Ihre Mieter bei Reklamationen einfach an die von Ihnen beauftragte Wärmemessdienstfirma verweisen zu können.Wie Sie Heiz- und Warmwasserkosten beim Mieterwechsel abrechnen
Bei einem Mieterwechsel kann der ausziehende Mieter verlangen, dass eine Zwischenablesung erfolgt. Dabei ist jedoch zwischen den nach dem Verbrauch erfassten Kosten und den übrigen Kosten zu trennen.
Die Zwischenablesung kann immer nur den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkosten umfassen. Insoweit findet eine ganz normale Zwischenabrechnung statt, welche auf der Grundlage der bis zum Auszug verbrauchten Energie erstellt wird.
Was die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs betrifft, so sieht die Heizkostenverordnung für die Verteilung der Kosten zwischen Vor- und Nachmieter zwei Methoden vor:
Die Methode nach der Gradtagszahlentabelle basiert auf der langjährigen Beobachtung, dass pro Monat ein bestimmter Anteil der Gesamtwärme verbraucht wird.Dabei wird der monatliche Wärmeverbrauch in Promille angegeben.
Der folgenden Tabelle können Sie den durchschnittlichen Verbrauch pro Monat entnehmen:
| Monat | Promilleanteil je Monat |
| September | 30 |
| Oktober | 80 |
| November | 120 |
| Dezember | 160 |
| Januar | 170 |
| Februar | 150 |
| März | 130 |
| April | 80 |
| Mai | 40 |
| Juni-August ges. | 40 |
Aus der Tabelle ergibt sich, dass jeder Monat mit einer bestimmten (Verbrauchs-)Zahl bewertet wird.
Die Zahl ist umso höher, je mehr Heizkosten in dem jeweiligen Monat erfahrungsgemäß anfallen.
Die Gradtagszahlen sind in einer DIN (Deutsche Industrie-Norm) festgelegt. Die Verwendung dieser Tabelle soll anhand eines Beispiels erläutert werden:
Beispiel: Die Heizperiode in einem Miethaus geht vom 1. Juni 2000 bis zum 31. Mai 2001. Hat nun am 31. Januar 2001 ein Mieterwechsel stattgefunden, so muss der zeitanteilige Verbrauch für die Zeit zwischen dem 1. Juni 2000 und dem 31. Januar 2001 ermittelt werden. Dabei wird wie folgt gerechnet:
- die Kostenverteilung nach Gradtagszahlen
- die zeitanteilige Kostenverteilung
Daraus ergibt sich, dass von den Kosten, die nicht nach dem Verbrauch abgerechnet werden, der ausziehende Mieter 600/1000, also 60% tragen muss.
Warmwasserkosten: Die zeitanteilige Kostenverteilung
Die zweite von der Heizkostenverordnung vorgesehene Berechnungsmöglichkeit besteht in der zeitanteiligen Verteilung der Kosten auf den Vor- und Nachmieter.
Diese Möglichkeit besteht jedoch nur für die Kosten des Warmwasserverbrauchs.
Der Grund dafür besteht darin, dass die Kosten des Warmwasserverbrauchs nahezu unabhängig von den Außentemperaturen sind. Die Berechnung des Kostenanteils für den Warmwasserverbrauch erfolgt dann durch gleichmäßige Verteilung auf die abzurechnenden Monate.
Im obigen Beispiel (Zeitraum von Juni bis Januar) müssten der ausziehende Mieter 60% und der Nachfolger 40% der Warmwasserkosten tragen.
Mehr dazu: Heizkosten/Warmwasserkosten: Das zählt zur Berechnung
Die Kosten für die Zwischenablesung
Die bei einem Mieterwechsel notwendig werdende Zwischenablesung ist oftmals mit Fahrtkosten des Wärmemessdienstunternehmens verbunden. Häufig wird auch eine so genannte Mieterwechselgebühr in Rechnung gestellt.
Es fragt sich dann, ob Sie als Vermieter diese Gebühr dem Mieter weiterbelasten dürfen.
Hier gilt Folgendes: Hat sich der Mieter im Mietvertrag lediglich zum Tragen anteiliger Heizkosten verpflichtet, so sind darin folgende Kosten der Wärmemessung nicht enthalten:
- Ablesen der Messeinrichtungen
- Austausch des Messröhrchens
- Betreuung der Messgeräte
- Kostenverteilung mit Abrechnung.
Diese Kosten können Sie dann nicht auf Ihren Mieter umlegen.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
