Jahresabrechnung: Abrechnungszeitraum und wichtige Kostenpunkte

Die Jahresabrechnung der WEG muss alle Einnahmen und Ausgaben beinhalten. Dazu gehören auch unberechtigte Ausgaben des Verwalters. Zudem ist der Abrechnungszeitraum für die Rechtmäßigkeit der Jahresabrechnung entscheidend.

Jahresabrechnung darf auch unberechtigte Ausgaben enthalten

Dass eine Jahresabrechnung vollständig, lückenlos und rechnerisch richtig ist, wenn alle Gesamteinnahmen und alle Gesamtausgaben erfasst sind, stellte das Landgericht Düsseldorf im Juli 2014 klar. Als Wohnungseigentümer sollte man beachten, dass auch vom Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigte Ausgaben enthalten sein müssen.

In einer Eigentümergemeinschaft war Streit über die Rechtmäßigkeit einer Jahresabrechnung entstanden. Einzelne Wohnungseigentümer hatten eine Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss der Jahresabrechnung eingereicht.

Die Anfechtungsklage wurde unter anderem damit begründet, dass der Verwalter unter den Kostenpositionen auch von ihm unberechtigterweise aus Mitteln der Eigentümergemeinschaft getätigte Ausgaben aufgeführt hatte.

Das Gericht entschied zu Ungunsten der anfechtenden Wohnungseigentümer, dass der Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Eine Jahresgesamtabrechnung ist grundsätzlich in der Form einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr abzufassen.

Jahresabrechnung: alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten

Es sind nur die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben zu erfassen und gegenüberzustellen. In die Gesamtabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat, da nur bei einer solchen Handhabung von einer vollständigen, lückenlosen und rechnerisch richtigen Abrechnung gesprochen werden kann. Dies entschied bereits der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 04.03.11, Az. V ZR 156/10).

Eine Jahresabrechnung muss vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein. Eigentümern muss es möglich sein, ihre Abrechnung auch ohne Beistand eines Fachmannes überprüfen, verstehen und nachvollziehen zu können. Sollpositionen, also zukünftig zu tätigende Ausgaben, haben in einer Jahresabrechnung grundsätzlich keinen Platz.

Dass Landgericht Düsseldorf stellte zudem klar, dass eine rechnerische Schlüssigkeit einer Jahresabrechnung nur dann besteht, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende übereinstimmt (LG Düsseldorf, Urteil v. 02.07.14, Az. 25 S 7/14).

Jahresabrechnung: Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben erfolgt nach Kalenderjahr

Dass bei einer Jahresabrechnung ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum rechtswidrig ist, entschied das Landgericht Köln im Mai 2014. Eine Ausnahme ist nur zulässig, wenn eine entsprechende Regelung in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung existiert.

Ein Wohnungseigentümer hatte die letzte Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft für das Jahr 2010 angefochten. Diese enthielt als Kostenposition die Heizkosten für die Zeit vom 01.12.2009 bis 31.12.2010. Der anfechtende Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass der angefochtene Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde.

Das Landgericht Köln entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des anfechtenden Wohnungseigentümers. Bei einer wohnungseigentumsrechtlichen Jahresabrechnung handelt es sich um eine Abrechnung, die nach Ablauf eines Kalenderjahres gemäß § 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu erstellen ist.

Teilungserklärung: hier kann abweichender Abrechnungszeitraum festgelegt werden

Ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum verstößt gegen § 28 Abs. 1 WEG. Eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung ist nur dann möglich, wenn eine entsprechende anderslautende Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vorhanden ist.

Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung der beteiligten Eigentümergemeinschaft enthielt keine solche Ausnahmeregelung. Zudem kann auch bei einer langjährigen Praxis, die Jahresabrechnungen in Abweichung vom Kalenderjahr zu erstellen, für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr von einzelnen Wohnungseigentümern verlangt werden (LG Köln, Urteil v. 08.05.14, Az. 29 S 241/13).