Jahresabrechnung: Rücklagen und Kontostände müssen angegeben werden
Bei der Erstellung der Jahresabrechnung muss der Verwalter einiges beachten. Ansonsten kann sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht rechtskräftig beschlossen werden:
Dass eine Jahresabrechnung neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten enthalten muss, stellte das Amtsgericht Erfurt im Juli 2015 klar.
Als Wohnungseigentümer sollte man aus diesem Grund beachten, dass eine Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete übersichtliche und inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten muss.
Der Fall: Anfechtung der Jahresabrechnung
Wohnungseigentümer hatten die letzte Jahresabrechnung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten. Sie waren der Ansicht, dass die angefochtene Jahresabrechnung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach. Angaben zu den tatsächlichen Einnahmen, welche im Abrechnungszeitraum angefallen seien, würden gänzlich fehlen.
Auch hinsichtlich der Gesamteinnahmen seien keine Angaben vorhanden. Angaben bezüglich des Anfangs- und Endbestandes hinsichtlich des Hausgeldkontos der Eigentümergemeinschaft seien nicht vorhanden. Die Position Instandhaltungsrücklage sei zudem als Ausgabe gebucht, was nicht zulässig sei.
Die Entscheidung des Gerichts: Jahresabrechnung muss Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben beinhalten
Das Amtsgericht Erfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der anfechtenden Wohnungseigentümer. Grundsätzlich muss eine Jahresabrechnung eine geordnete übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten.
Neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben muss eine Jahresabrechnung auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten. Die Hausverwaltung hatte es versäumt sämtliche Kontostände auf den Gemeinschaftskonten mit Anfang- und Endbestand darzustellen. Dies betraf insbesondere das Hausgeldkonto der Eigentümergemeinschaft.
Darüber hinaus wurde fälschlicherweise die Instandhaltungsrücklage als Ausgabe gebucht. Zahlungen von Wohnungseigentümern, die für die Instandhaltungsrückstellung vorgesehen sind, müssen in einer Jahresabrechnung grundsätzlich als Einnahmen ausgewiesen werden. Werden sie intern auf einem Sonderkonto für die Instandhaltungsrücklage verbucht, so bedeutet dies mangels tatsächlichen Abflusses keine Ausgabe.
Abrechnungszeitraum wurde nicht eingehalten
Auch der gesetzlich vorgesehene Abrechnungszeitraum gemäß § 28 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war nicht vom Verwalter eingehalten worden. Grundsätzlich muss ein Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung erstellen.
Die angefochtene Jahresabrechnung betraf kein ganzes Kalenderjahr sondern einen Abrechnungszeitraum von Juni bis Mai des Folgejahres. Die gesetzliche Regelung, dass nach Ablauf des Kalenderjahres abzurechnen ist, war von der Eigentümergemeinschaft nicht wirksam abgeändert worden. Dies kann nur durch eine ausdrückliche Vereinbarung der der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft erfolgen.
Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass eine Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete übersichtliche inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten muss (AG Erfurt, Urteil v. 07.07.15, Az. 2 C 12/13).