Kündigung des Mietverhältnisses: Formalien müssen eingehalten werden

Möchten Sie Ihrem Mieter kündigen, koste es was es wolle, sprechen Sie ihm gegenüber am besten eine fristlose Kündigung in Verbindung mit einer „hilfsweise fristgerechten Kündigung“ aus.

Gegen die fristlose Kündigung hat ihr Mieter kein Einspruchsrecht, aber er kann, beispielsweise die Mietrückstände, bezahlen und damit einer Kündigung ausweichen.

Tut er dies, würde in zweiter Instanz aber immer noch die hinterher geschobene fristgerechte Kündigung von Ihrer Seite wirken.

Weisen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin

Gegen Ihre fristlose Kündigung steht dem Mieter kein Widerspruchsrecht zu.

Wenn Sie aber, wie in der Musterkündigung, fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen, ist es wichtig, den Mieter zugleich auf sein Widerspruchsrecht gegen die fristgerechte Kündigung hinzuweisen.

Ohne diesen Hinweis wird Ihre Kündigung nicht unwirksam. Kommt es aber zum Rechtsstreit über die Kündigung und Räumung der Wohnung, darf der Mieter noch beim ersten Gerichtstermin Härtegründe vortragen, die er gegen Ihre Kündigung einwenden will.

Haben Sie hingegen den Mieter auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, muss er Ihnen seine Einwendungen gegen die Kündigung spätestens 2 Monate vor Ende des Mietverhätnisses nennen.

Verspätet vorgebrachte Härtegründe brauchen Sie nicht mehr zu berücksichtigen. Sie werden auch in einem Räumungsrechtsstreit von den Richtern nicht mehr in die Entscheidung einbezogen.

Widersprechen Sie einer Mietvertragsverlängerung

Das Mietverhältnis ist durch Ihre fristlose Kündigung beendet, der Mieter zieht aber nicht aus. Wissen Sie davon und dulden diesen Zustand, sei es auch nur 2 Wochen lang, so entsteht zwischen Ihnen und Ihrem Mieter per Gesetz ein neues Mietverhältnis.

Ihre Kündigung wird also hinfällig.

Diese Rechtsfolge, die in § 545 BGB geregelt ist, können Sie verhindern, indem Sie bereits vorab einer stillschweigenden Vertragsverlängerung widersprechen. Nehmen Sie eine entsprechende Formulierung in Ihr Kündigungsschreiben auf.

lle Vermieter müssen unterschreiben

Wurde der Mietvertrag auf Vermieterseite von mehreren Personen abgeschlossen, genügt es nicht, als Absender des Kündigungsschreibens alle Vermieter zu nennen.

Das Kündigungsschreiben muss auch von allen Vermietern unterschrieben sein, sonst ist die Kündigung unwirksam.

Selbstverständlich können sich einzelne Vermieter, die an der Unterschrift verhindert sind, durch die übrigen Vermieter vertreten lassen. Auch eine stellvertretende Kündigung, beispielsweise durch den Hausverwalter, ist möglich.

Denken Sie in diesen Fällen aber daran, der Kündigung eine schriftliche Originalvollmacht derjenigen Vermieter beizufügen, die nicht selbst unterschreiben.

Sonst kann der Mieter die Kündigung wegen fehlender Vollmacht unverzüglich zurückweisen.

Stellen Sie den Zugang sicher

Versenden Sie Ihre Kündigung immer per Einschreiben/Rückschein oder werfen Sie den Brief im Beisein von Zeugen in den Briefkasten des Mieters ein.

Alternativ: Beauftragen Sie einen Boten. Nur so können Sie notfalls vor Gericht beweisen, dass Ihr Mieter die Kündigung auch erhalten hat.

Bei Räumungsklagen fordern Sie zugleich Zahlung

Zieht Ihr Mieter nach Ihrer Kündigung nicht aus, dann müssen Sie bei Gericht Räumungsklage erheben. Beantragen Sie in dieser Klage zugleich, den Mieter auf Zahlung des aufgelaufenen Mietrückstands zu verurteilen.

Muster

Sehr geehrte Herr und Frau Mieter,

leider muss ich feststellen, dass Sie in den Monaten Ihre Miete nur unvollständig gezahlt haben. Hierdurch hat sich ein erheblicher Zahlungsrückstand aufgestaut.

Entsprechend unserer mitvertraglichen Vereinbarung sind Sie verpflichtet, eine Miete von 730 € monatlich sowie Betriebskostenvorauszahlungen von 170 € monatlich zu zahlen, insgesamt also 900 € pro Monat.

Eingegangen sind auf meinem Konto allerdings nur die folgenden Beträge.

Am 01.12.2009: 400 € -Fehlbetrag: 500 €

Am 12.01.2010: 620 € -Fehlbetrag: 280 €

Am 19.02.2010: 500 € -Fehlbetrag: 400 €

März 2010: 0 €            – Fehlbetrag: 900 €

In der Summe befinden Sie sich daher mit 2080 € in Zahlungsrückstand. Dieser Betrag übersteigt bereits die Höhe von zwei Monatsmieren.

Deshalb kündige ich hiermit das Mietverhältnis fristlos.

Rein vorsorglich kündige ich das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.07.2010. An dieser fristgerechten Kündigung halte ich auch dann fest, wenn Sie den Zahlungsrückstand ausgleichen und die fristlose Kündigung daher unwirksam werden sollte.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung innerhalb einer Woche zu räumen und mir sämtliche Schlüssel zurückzugeben.

Gegen die fristlose Kündigung steht Ihnen ein Widerspruchsrecht nicht zu.

Für den Fall der vorsorglichen Kündigung weise ich Sie jedoch darauf hin, dass Sie der fristgerechten Kündigung widersprechen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder anderen Angehörigen des Haushalts eine ungerechtfertigte Härte bedeutet. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und mir spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Vorsorglich widerspreche ich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags gemäß §545 BGB.

Mit freundlichen Grüßen,

Vermieter