Kündigung wegen Mietrückständen: Mieter hat eine „Schonfrist“

Ihre Kündigung wegen Mietrückständen kann Ihr Mieter unwirksam werden lassen. Hierzu muss er innerhalb einer bestimmten Frist, der sogenannten Schonfrist, seine Mietrückstände vollständig begleichen. Allerdings wird nicht jede Kündigung damit hinfällig.

Weil das Gesetz davon ausgeht, dass jeder einmal in Zahlungsschwierigkeiten geraten kann, gibt es den Mietern die Möglichkeit, durch Begleichung der Mietrückstände eine fristlose Kündigung unwirksam zu machen.

Ihr Mieter muss alle Forderungen begleichen

Viel Zeit bleibt Ihrem Mieter hierzu aber nicht: Innerhalb von zwei Monaten, nachdem er Ihre Räumungsklage vom Gericht zugestellt bekommen hat, muss er zahlen. Und zwar vollständig. Vollständig heißt, dass Ihr Mieter zunächst alle Rückstände zahlen muss, deretwegen Sie ihm gekündigt haben.

Hat er zwischenzeitlich noch weitere Mieten nicht gezahlt, so muss Ihr Mieter – und dies ist oftmals unbekannt – diesen Rückstand ebenfalls begleichen.

Beispiel: Sie haben Ihrem Mieter fristlos gekündigt, da er von Januar bis Mai seine Miete jeweils nur zur Hälfte gezahlt hat. Weil Ihr Mieter nicht auszieht, müssen Sie – ohne Einhaltung einer Frist – gegen ihn eine Räumungsklage erheben. Diese Klage wird ihm am 14. September vom Gericht zugestellt.

Hat Ihr Mieter auch die weiteren Mieten ab Juni nicht vollständig bezahlt, so muss er bis einschließlich 14. November die Zahlung aller bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände veranlasst haben.

Würde er nur die Mieten bis Mai nachzahlen, bliebe Ihre Kündigung also wirksam und der Mieter würde vom Gericht zur Räumung verurteilt werden

Wichtig: Für die Rechtzeitigkeit einer Zahlung durch Banküberweisung kommt es normalerweise auf das Datum der Gutschrift an. Nicht so bei der Schonfrist: Hier ist entscheidend, dass Ihr Mieter den Überweisungsauftrag innerhalb der Schonfrist erteilt hat.

Eine Übernahmeerklärung reicht auch

Ihr Mieter hat noch eine zweite Möglichkeit, Ihre Kündigung unwirksam werden zu lassen. Hierzu muss sich das Sozialamt auf Antrag des Mieters bereit erklären, seine Mietschulden zu übernehmen.

Und auch hier gilt: Die Erklärung des Sozialamts muss Ihnen als Vermieter innerhalb der Schonfrist zugehen und sich auf alle bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände erstrecken.

Beachten Sie außerdem: Die Erklärung muss absolut verbindlich sein. Eine bloße Absichtserklärung des Sozialamts wäre nicht ausreichend.

Die Schonfrist gilt nur alle zwei Jahre

Wichtig: Die Möglichkeit, seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam werden zu lassen, hat Ihr Mieter innerhalb von zwei Jahren nur einmal. Entscheidend hierfür ist das Datum Ihrer Kündigung.

Beispiel: Ihre fristlose Kündigung vom 10.10.2006 ist durch vollständige Zahlung des Mieters innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden. Später kommt es erneut zu Mietrückständen.

Eine erneute Kündigung könnte Ihr Mieter durch Zahlung nur abwenden, wenn Sie diese nach dem 11.10.2008 aussprechen würden. Kündigten Sie ihm schon vorher, hat Ihr Mieter diese Möglichkeit nicht; diese Kündigung bliebe also trotz Zahlung wirksam.

Wichtiges BGH-Urteil erleichtert Ihnen die fristlose Kündigung

Zahlt Ihr Mieter seine Miete unpünktlich, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Sofort kündigen können Sie Ihrem Mieter aber nicht, zuvor müssen Sie abgemahnt haben.

In einem wichtigen Grundsatzurteil hat der BGH entschieden, dass Sie einem Mieter, der bereits zweimal abgemahnt wurde, nach nur einer weiteren unpünktlichen Mietzahlung direkt fristlos kündigen können. Weder müssen Sie ihn ein drittes Mal abmahnen, noch ist erforderlich, dass der Mieter nach der zweiten Abmahnung die Miete mehr als einmal unpünktlich zahlt (BGH, Urteil v. 11.01.06, Az. VIII ZR 364/04).

TIPP: Schnell handeln

Ist die Miete am 3. Werktag noch nicht bei Ihnen eingegangen, sollten Sie rasch handeln. Machen Sie Ihrem Mieter mit einer Abmahnung klar, dass Sie Zahlungsverzögerungen nicht akzeptieren.

Weisen Sie ihn dabei darauf hin, dass Sie im Wiederholungsfall nicht zögern werden, die fristlose Kündigung auszusprechen, und dass Sie nach diesem Urteil des BGH hierzu das Recht auf Ihrer Seite haben.

So reagieren Sie im Prozess richtig

Da mit der vollständigen Zahlung innerhalb der Schonfrist Ihrer Räumungsklage die Grundlage entzogen wird – Ihre Kündigung ist ja damit unwirksam geworden – stellt sich für Sie natürlich die Frage nach den bereits entstandenen Kosten.

Dies betrifft die Gerichtskosten, die Sie als Vermieter bei der Einreichung Ihrer Räumungsklage bei Gericht zahlen mussten sowie auch Ihre Anwaltskosten – falls ein Anwalt für Sie tätig geworden ist.

Erledigung des Prozesses

Haben Sie nach fristloser Kündigung eine Räumungsklage wegen offener Mieten gegen Ihren Mieter erhoben, wird Sie der Richter im Verhandlungstermin als erstes fragen, ob der Mieter seine Rückstände zwischenzeitlich beglichen hat.

Ist dies der Fall, hat sich der Rechtsstreit damit für Sie erledigt. Und genau dies teilen Sie dem Gericht auch mit: „Ich erkläre den Rechtsstreit für erledigt“.

Der Richter braucht nun kein Urteil mehr fällen, sondern nur noch entscheiden, wer die Kosten des Rechtsstreits zahlen muss. Und das ist bei einer Zahlung innerhalb der Schonfrist immer der Mieter. Das Gericht wird also einen Beschluss fassen, wonach Ihnen Ihr Mieter alle Kosten ersetzen muss, die Ihnen wegen Ihrer Räumungsklage entstanden sind.

Keine Schonfrist bei Gewerbevermietung

Die Möglichkeit, eine Kündigung wegen nicht gezahlter Mieten innerhalb der Schonfrist abzuwenden, hat nur Ihr Wohnraummieter. Vermieten Sie Gewerberäume und müssten Sie Ihrem Gewerbemieter wegen Zahlungsverzugs kündigen, so bliebe diese Kündigung trotz Zahlung wirksam.