Kündigungsfrist: Darauf muss geachtet werden
Wie Sie wissen, hat der Gesetzgeber die Kündigungsfrist für Mieter auf einheitlich drei Monate festgesetzt – und zwar unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Abweichende Vereinbarungen sind nunmehr unwirksam.
Hierbei handelt es sich um Vereinbarungen, nach denen eine feste Vertragslaufzeit zwischen den Mietvertragspartnern vereinbart wurde, wobei sich der Vertrag im Anschluss daran aufs Neue verlängert – sofern er nicht mit einer bestimmten Frist gekündigt wird.
In diesen Fällen hat Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht:
Neben der ordentlichen und der fristlosen Kündigung gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Ihrem Mieter in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht an die Hand.
Da Ihr Mieter seine Kündigung ohnehin nicht begründen muss und seine Kündigungsfrist seit der Mietrechtsreform 2001 immer drei Monate beträgt, haben diese Sonderkündigungsrechte vor allem für Zeitmietverträge sowie für befristete Verträge Bedeutung, in denen das Recht auf ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit (maximal vier Jahre) ausgeschlossen wurde.
Ein weiteres Anwendungsgebiet besteht bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen und in denen individuell längere Kündigungsfristen ausgehandelt wurden.
In Altverträgen hat eine individuell ausgehandelte längere Kündigungsfrist weiter Gültigkeit.
Um hier in den „Genuss“ einer kürzeren Kündigungsfrist zu kommen, braucht der Mieter schon ein Sonderkündigungsrecht, um vorzeitig aus dem Vertrag „aussteigen“ zu können. Ein solches Sonderkündigungsrecht besteht für Ihren Mieter in den folgenden Fällen:
Wartet der Mieter jedoch zu lange, kann er sein Kündigungsrecht verwirken. Hiervon ist auszugehen, wenn der Mieter zwei bis drei Monate nach Verweigerung der Untermieterlaubnis immer noch nicht gekündigt hat.
Kündigung wegen Verweigerung der Untermietererlaubnis
Ein Sonderkündigungsrecht besteht für Ihren Mieter auch, wenn Sie als Vermieter Modernisierungsmaßnahmen angekündigt haben, die mit einer intensiven Einwirkung auf die Mieträume verbunden sind oder die zu einer erheblichen Mieterhöhung führen werden.
Ein Sonderkündigungsrecht hat Ihr Mieter, wenn Sie seinem berechtigten (und nicht etwa nur vorgeschobenen) Wunsch nach Untervermietung die Erlaubnis versagen.
Ist Ihnen als Vermieter die Untervermietung zumutbar und erteilen Sie Ihre Erlaubnis dennoch nicht, ist die Kündigung Ihres Mieters spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zulässig.
Modernisierungsmaßnahmen dienen der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums.
Bloße Erhaltungsmaßnahmen berechtigen Ihren Mieter allerdings nicht zur Kündigung.
Kündigen Sie Ihrem Mieter Modernisierungsmaßnahmen an, muss Ihr Mieter bis zum Ablauf des auf die Mitteilung folgenden Monats die Kündigung erklären. Wirksam wird diese Kündigung sodann mit Ablauf des der Kündigung folgenden Monats.
Beispiel: Sie lehnen die Untervermietung ab, obwohl in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund besteht, der die Ablehnung rechtfertigt. Der Mieter kann nun in den Folgemonaten jeweils bis zum dritten Werktag die Kündigung zum Ablauf
Beispiel: Zum 05.06. kündigen Sie Ihrem Mieter Modernisierungsarbeiten an. Eine Kündigung müsste der Mieter bis 31.07. aussprechen. Das Mietverhältnis würde sodann zum 31.08. enden.
Kündigung bei Tod eines Mieters
Als Ausgleich für Ihr Recht als Vermieter, die Höhe der Miete während der Dauer des Mietvertrages anzupassen, räumt das Gesetz Ihrem Mieter ein Sonderkündigungsrecht ein. Machen Sie eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend, kann Ihr Mieter kündigen.
Die Kündigung muss der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung aussprechen. Wirksam wird diese Kündigung sodann mit Ablauf des übernächsten Monats.
Haben Sie an mehrere Personen vermietet und stirbt eine von ihnen, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, sofern diese das wünschen.
Anderenfalls räumt ihnen das BGB ein Sonderkündigungsrecht ein. Danach können die überlebenden Mieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mitmieters erfahren haben, das Mietverhältnis kündigen.
Wann sich Ihr Mieter nicht auf die neue Dreimonatsfrist berufen kann
Als Vermieter müssen Sie wissen, dass sich Ihr Mieter in den folgenden Fällen nicht auf die neue 3-monatige Kündigungsfrist berufen kann:
- Sie haben einen Zeitmietvertrag vereinbart. Während der Zeitmietvertrag andauert, ist jede ordentliche Kündigung ausgeschlossen.
- Es ist ein befristetes Mietverhältnis vereinbart, in welchem das Recht auf ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist. In dieser Zeit können sowohl Sie als Vermieter als auch Ihr Mieter nur fristlos aus wichtigem Grund kündigen.
- Sie haben mit Ihrem Mieter in einem Vertrag, der vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde, eine Kettenmietvereinbarung mit Verlängerungsklausel getroffen. Auch in diesem Fall ist davon auszugehen, dass die vereinbarte Regelung weiterhin gilt.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
