Kündigungsverzicht: Gilt nicht für außerordentliche Kündigungen
Weil Zeitmietverträge seit 2001 nur noch unter eingeschränkten Voraussetzungen geschlossen werden können, wird in Mietverträgen häufig ein Kündigungsverzicht vereinbart.
Dies ist für Sie als Vermieter empfehlenswert – aber auch gefährlich.
Denn nicht jede Regelung ist zulässig.
Empfehlenswert ist ein Kündigungsverzicht für Sie deshalb, weil Sie im Unterschied zu Ihren Mietern auch für Ihre ordentliche Kündigung einen Grund benötigen, etwa Eigenbedarf.
Kündigungsverzicht gilt nicht für außerordentliche Kündigungen
Wenn eine Kündigung für Sie auf absehbare Zeit nicht in Betracht kommt, stellt ein Kündigungsverzicht für Sie kein Risiko dar. Zudem wären Sie weiterhin berechtigt, bei vertragswidrigem Verhalten Ihres Mieters fristlos zu kündigen.
Denn: Ein Kündigungsausschluss gilt nicht für außerordentliche Kündigungen. Ihr Mieter aber würde zu Ihren Gunsten auf sein Recht verzichten, stets ohne Angabe von Gründen mit 3-monatiger Frist kündigen zu können.
Längerer Ausschluss nur als Individualvereinbarung
Ein Kündigungsverzicht sollte daher im Rahmen eines Formularmietvertrags immer nur einen Zeitraum von höchstens 4 Jahren umfassen. Wollen Sie als Vermieter einen längeren Zeitraum aushandeln, ist das nur in Form einer Individualvereinbarung zulässig.
Ein einseitiger Kündigungsverzicht zulasten des Mieters ist in einem Formularmietvertrag immer unwirksam (BGH, Urteil v. 19.11.08, Az. VIII ZR 30/08).
Das bedeutet für Sie:
Die Klausel „Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang ab Mietbeginn verzichtet …“ können Sie in einem Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbaren.
Als Vermieter können Sie mit Ihren Mietern in einem Formularmietvertrag aber wirksam vereinbaren, dass beide Seiten für höchstens 4 Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. VIII ZR 27/04).
Das bedeutet für Sie:
Die Klausel „Das Recht auf ordentliche Kündigung ist für beide Seiten für 4 Jahre ausgeschlossen“ können Sie somit in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren.
Kündigungsverzicht bei Nießbrauch
Übrigens: In einem kürzlich ergangenen Urteil des BGH entschied das höchste deutsche Zivilgericht, dass ein Kündigungsverzicht des Vermieters nachträglich wirkungslos werden kann.
Ein Eigentümer einer vermieteten Immobilie ist berechtigt, einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen, den nicht er selbst, sondern ein Nießbrauch berechtigter abgeschlossen hat. Ein solches Nießbrauchrecht kann beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht zugunsten eines Angehörigen sein.
Im entschiedenen Fall hatte der Nießbrauchberechtigte mit einem Dritten einen Mietvertrag abgeschlossen und war dann später verstorben.
Auch wenn in einem solchen Fall laut Mietvertrag ein ordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen ist, kann der Eigentümer später kündigen, wenn er nicht Erbe des dann verstorbenen nießbrauchberechtigten Vermieters ist (BGH, Urteil v. 20.10.10, Az. XII ZR 25/09).
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
