Mietausfall: Diese Ansprüche haben Sie gegen Untermieter Ihres Mieters

Wenn Ihr Hauptmieter entweder nicht auffindbar oder insolvent ist, ist für Sie die Inanspruchnahme eines vorhandenen Untermieters besonders interessant.

Miete können Sie von dem Untermieter ebenso wenig verlangen wie Nutzungsentschädigung ohne Nachweis eines Schadens nach den mietrechtlichen Vorschriften.

Denn Sie hatten zu keinem Zeitpunkt einen Mietvertrag mit dem Untermieter.

Nach Ende des Hauptmietvertrags können Sie aber von dem Untermieter als unberechtigtem Besitzer die Zahlung der von ihm aus Ihrer Wohnung gezogenen Nutzungen verlangen.

Dies bedeutet, dass er Ihnen Mietausfall in Höhe der ortsüblichen Miete zu leisten hat.

Allerdings setzt dieser Anspruch gegen den Untermieter das Wissen des Untermieters voraus, dass er zum Besitz Ihrer Wohnung nicht (mehr) berechtigt ist (OLG Brandenburg, Urteil v. 23.09.98, Az. 3 U 55/98).

Verschaffen Sie diese Kenntnis dem Untermieter, indem Sie ihm Beweise vorlegen, aus denen die (berechtigte) Kündigung des Hauptmietvertrags hervorgeht.

Alternativ reicht es auch aus, dass Sie ihm nachweisen, dass Ihr Hauptmieter nicht berechtigt war, die Wohnung an ihn unterzuvermieten. Legen Sie hierzu dem Untermieter den Hauptmietvertrag vor, aus dem sich das Verbot der Untervermietung ergibt.

Untervermietung müssen Sie beweisen

Sie können neben der Nutzungsentschädigung ohne Nachweis eines Schadens von Ihrem ehemaligen Mieter auch weitere Schäden ersetzt verlangen, den sogenannten Nutzungsausfall.

Dieser Anspruch steht Ihnen auch zu, wenn Ihnen ein Nutzungsentschädigungsanspruch ohne Nachweis eines Schadens nicht zusteht.

Verzugsschaden setzt Mahnung voraus

Sie können von dem unberechtigten Bewohner Ihrer Räume Ihren Nutzungsausfall als Verzugsschaden ersetzt verlangen. Dies setzt voraus, dass sich der Bewohner mit der Herausgabe der Räume in Verzug befindet.

Grundsätzlich tritt Verzug ein, wenn der Schuldner auf eine Mahnung hin nicht leistet. Der Bewohner Ihrer Wohnung gerät also in Verzug, wenn er auf eine Mahnung hin die Räume nicht an Sie herausgibt.

Setzen Sie ihm eine Frist zur Herstellung der vertragsgemäßen Zustände, wenn Ihr Mieter die Räume nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgeben will.

Wichtig: Setzen Sie in der Mahnung eine konkrete Frist („bis zum 30. September 2013“). Ohne eine konkret gesetzte Frist oder eine zumindest nach dem Kalender zu berechnende Frist tritt Verzug nicht ein.

So weisen Sie den Mietausfallschaden nach

Ihren Nutzungsausfall wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen oder wegen verspäteter Rückgabe können Sie nur durchsetzen, wenn Ihnen ein Schaden entstanden ist.

Ein Schaden ist Ihnen in Bezug auf Mietausfall aber nur entstanden, wenn bei pflichtgemäßem Verhalten Ihres Mieters Mieteinnahmen geflossen wären.

Sie müssen deshalb nachweisen, dass ein konkreter Mietinteressent zum Abschluss eines Mietvertrags bereit war (KG, Urteil v. 08.12.03, Az. 8 U 163/03).

Gericht hört „abgesprungene“ Mietinteressenten an

Tipp: Bieten Sie die Wohnung am Markt an, auch wenn die Wohnung nicht zur Vermietung geeignet ist, weil Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt wurden.

Wenn Mietinteressenten abspringen, weil Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt sind, können Sie diese Mietinteressenten später in einem Prozess als Zeugen benennen.

Mangel führt zur Minderung des Mietausfalls

Als Nutzungsausfall steht Ihnen der Betrag zu, den Sie bei einer Vermietung von einem konkreten Mieter erhalten hätten. Wenn in der Zeit, für die Sie Nutzungsausfall geltend machen, ein Mangel eintritt, ist daher der Nutzungsausfall zu mindern.

Auch ein potenzieller Mieter hätte dann das Recht zur Minderung gehabt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 07.09.06, Az. 10 U 30/06).