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Mieterhöhung – das sollten Mieter und Vermieter wissen

Mieterhöhung – das sollten Mieter und Vermieter wissen
© Tiberius Gracchus | Adobe Stock
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Mieterhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wie zum Beispiel das Anpassen an den Mietspiegel
  • Vermieter dürfen frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung eine weitere Erhöhung der Miete vornehmen
  • Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er seine Zustimmung – zunächst – verweigern
  • Mieter haben eine Frist von gut zwei bis knapp drei Monaten, innerhalb derer sie die geplante Mieterhöhung überprüfen können

In Deutschland wohnen mehr als die Hälfte aller Bundesbürger zur Miete. Insbesondere in den letzten Jahren kam es – vor allem in den Großstädten – teilweise zu deutlichen Mieterhöhungen. Davon ausgehend stellen sich Mieter auf die Frage, ob eine Mieterhöhung rechtens ist und wie häufig der Vermieter die Miete anheben darf.

In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und wann nicht. Sie erfahren weiterhin, wie oft die Miete erhöht werden darf, was es mit Mietpreisbremse auf sich hat und ob eine Mieterhöhung ohne Unterschrift gültig ist. Ferner gehen wir auf Fristen für die Mieterhöhung ein und Sie finden auch ein passendes Musterschreiben als Vermieter, wenn Sie eine Mieterhöhung ankündigen möchten.

Ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Eine Mieterhöhung ist insbesondere auf Grundlage des Paragraphen 558 BGB nur unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Immer möglich ist eine Mieterhöhung langjähriger Mieter, wenn deren Zustimmung vorliegt. Die Regel ist das allerdings nicht, denn im Normalfall wird der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen, ohne das vorher mit dem Mieter einvernehmlich besprochen zu haben.

Der Gesetzgeber nennt einige genau definierte Gründe, aus denen Vermieter eine Mieterhöhung durchführen dürfen, nämlich:

  • Anheben der Miete auf ortsübliches Niveau
  • Staffel- oder Indexmiete vereinbart
  • Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung
  • Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten

Lassen Sie uns auf die einzelnen Gründe etwas näher eingehen. Deren Inhalt sollten Sie kennen, wenn Ihr Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt hat oder Sie selbst als Vermieter wissen möchten, ob eine Mieterhöhung wirksam wäre.

Miete an Mietspiegel anheben

Der häufigste Grund für das Anheben der Miete besteht darin, diese an das ortsübliche Niveau anzupassen. Grundlage ist in der Regel der Mietspiegel, der die im Ort gängigen Vergleichsmieten darstellt. Ortsüblich bedeutet in dem Zusammenhang, dass die entsprechenden Mieten im Rahmen der vergangenen sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus in der entsprechenden Gegend vereinbart wurden. Grundlage ist hier der Paragraph 558 Abs. 2 BGB. Eine solche Anhebung der Miete kommt vor allem infrage, wenn der Preis bisher unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete lag.

Staffel- oder Indexmiete als Vereinbarung

Eine zweite Möglichkeit der Mieterhöhung ist bei der sogenannten Staffel- oder Indexmiete gegeben. In dem Fall vereinbart der Vermieter mit dem Mieter innerhalb des Mietvertrages eine feste Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung pro Jahr ist in dem Fall vertraglich geregelt, sodass es sich um eine zulässige Mieterhöhung handelt. 

Der Unterschied zwischen Staffel- und Indexmiete besteht darin, dass sich der Betrag für die Mieterhöhung bei der Staffelmiete jedes Jahr um den gleichen Umfang erhöht. Handelt es sich hingegen um eine Indexmiete, findet eine Anpassung der Mieterhöhung an die jeweils aktuelle Inflationsrate statt. Die vereinbarte Staffel- oder Indexmiete ist für beide Seiten bindend, also sowohl für Mieter als Vermieter.

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Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Mieterhöhung: Was ist erlaubt? Diese Frage stellen sich Mieter oftmals nach einer Mieterhöhung Ankündigung, wenn als Grund durchgeführte Modernisierungen genannt werden. Ist die Mieterhöhung zulässig oder nicht? Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um sogenannte echte Modernisierungsmaßnahmen gehandelt hat oder nicht. Beispiele für echte Maßnahmen sind:

  • Fassadendämmung
  • Einbau eines Aufzuges
  • Neue Heizungsanlage
  • Neue Fenster und / oder Türen 

Das wären echte Modernisierungsmaßnahmen, nach denen der Vermieter dazu berechtigt ist, die Miete zu erhöhen. Wann dies bei Modernisierungsmaßnahmen nicht erlaubt es, darauf gehen wir im übernächsten Abschnitt etwas näher ein.

Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten

Ob die Mieterhöhung maximal auch bei gestiegenen Betriebskosten möglich ist, fragen sich nicht nur Mieter, sondern manche Vermieter wissen das ebenfalls nicht auf Anhieb. Wird im Mieterhöhung Schreiben als Grund genannt, dass die Betriebskosten gestiegen sind, kann das tatsächlich eine Grundlage für eine berechtigte Mieterhöhung sein. Da die Voraussetzungen nicht ganz einfach sind und sehr ins Detail gehen, sollten Sie sich als betreffenden Mieter am besten darüber informieren, beispielsweise beim Mieterschutzverein.

Wichtig zu beachten ist, dass Vermieter jede Mieterhöhung ankündigen müssen. Grundlage ist der Paragraph 558 BGB. Nach diesem ist es ebenfalls verpflichtend, dass die Erhöhung in schriftlicher Form übermittelt werden muss. Dabei muss es sich allerdings nicht zwangsläufig um einen Brief per Post handeln, sondern eine E-Mail oder ein Telefax sind ebenfalls möglich.

Wann darf die Miete nicht erhöht werden?

Neben den zulässigen Gründen für eine Mieterhöhung gibt es in der Praxis mehrere Ablehnungsgründe, wann die Miete nicht erhöht werden darf. Das sind zum Beispiel:

  • Allgemeiner Anstieg der Verbraucherpreise
  • Allgemeine Erhöhung der Energiepreise
  • Keine echte Modernisierungsmaßnahme
  • Erhöhung der Miete nach Modernisierung um mehr als acht Prozent

Lassen Sie uns kurz auf diese Gegebenheiten eingehen, wann die Miete nicht erhöht werden darf. Schon seit Mitte 2022 sind bekanntlich die Energie- und Verbraucherpreise deutlich angestiegen. Daraufhin haben bereits einige Vermieter versucht, deshalb die Miete anzuheben. Rechtlich zulässig ist es allerdings nicht. Wurde keine Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter keine damit verbundene Mieterhöhung vornehmen.

Ebenfalls unzulässig sind Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, wenn es sich um keine „echten“ Maßnahmen dieser Art handelte. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn lediglich Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Ebenfalls nicht zulässig ist eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung von mehr als acht Prozent oder über drei Euro je Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren.

Es gibt im Wesentlichen nur vier Gründe, aus denen Vermieter die Miete anheben können. Das ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Erhöhung nach einer Modernisierung, eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete sowie die Erhöhung nach gestiegenen Betriebskosten. In den meisten anderen Fällen ist die Mieterhöhung nicht rechtens.

Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen? 

Die meisten Mieter fragen sich nicht nur, ob eine Mieterhöhung zulässig ist oder nicht. Ferner ist oftmals nicht bekannt, wie oft der Vermieter die Miete erhöhen darf. Fest steht, dass eine erste Mieterhöhung nach dem Einzug in eine Wohnung frühestens 15 Monate danach vorgenommen werden darf. Dieser Zeitraum setzt sich aus zwölf Monaten plus einer Prüfungsfrist seitens des Mieters von weiteren bis zu drei Monaten zusammen.

Bei einer Mieterhöhung für Mieter, die bereits längere Zeit in der Wohnung Leben, gilt im Grunde das Gleiche. Auch in diesem Fall darf die nächste Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten erfolgen. Wichtig zu beachten ist jedoch, dass diese Fristen nur dann gelten, wenn der Vermieter die Miete aufgrund der Anpassung an die ortsüblichen Mieten erhöhen möchte. 

Hat der Vermieter zum Beispiel vor einigen Monaten die Miete aufgrund einer vorgenommenen Modernisierung angehoben, ist es im trotzdem erlaubt, die Miete früher als nach 15 Monaten noch einmal anzupassen, dieses Mal an den ortsüblichen Mietspiegel. Eine weitere Ausnahme der Frist von 15 Monaten ist die bereits erwähnte Staffel- oder Indexmiete. 

In dem Fall hat der Vermieter aufgrund der vertraglichen Vereinbarung das Recht, die Miete jedes Jahr anzupassen. Trotzdem muss er eine Begrenzung beachten. Diese besagt, dass er keine zusätzliche Erhöhung außerhalb der vereinbarten Staffel- oder Indexmiete vornehmen darf. 

Wie passen eine Mieterhöhung und die Mietpreisbremse zusammen?

Ein weit verbreiteter Irrtum besteht bei vielen Mietern darin, dass diese der Auffassung sind, dass bei einer geltenden Mietpreisbremse keine Mieterhöhung stattfinden dürfen. Tatsächlich ist das in den meisten Fällen nicht so, denn trotz der Mietpreisbremse sind Vermieter unter den zuvor genannten Voraussetzungen dazu berechtigt, eine Mieterhöhung vorzunehmen

Ohnehin gibt es die Mietpreisbremse nicht gesamten Bundesgebiet, sondern teilweise nur in einzelnen Bundesländern. In erster Linie findet sich die Mietpreisbremse in Bundesländern, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Klassisches Beispiel ist Berlin, wo die entsprechende Mietpreisbremse gilt. Der wesentliche Inhalt der Mietpreisbremse ist, dass es eine Begrenzung für eventuelle Mieterhöhungen gibt. 

Nach Paragraph 556d BGB gilt dieser Obergrenze allerdings ausschließlich bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen. In dem Fall darf die örtliche Vergleichsmiete durch die Mieterhöhung nicht um mehr als zehn Prozent überschritten werden. Allerdings gibt es dafür einige Ausnahmen. Ist der Vermieter zum Beispiel dazu in der Lage, nachzuweisen, dass der frühere Mieter der Wohnung eine Miete gezahlt hat, die über zehn Prozent höher als die örtliche Vergleichsmiete war, handelt es sich dabei um die gültige Obergrenze.

Darüber hinaus können Vermieter die Miete über die zuvor genannte Grenze hinweg anheben, wenn es innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Beginn des neuen Mietverhältnisses eine oder mehrere Modernisierungen gab. In dem Fall darf die neue Miete die zuvor genannte Grenze im Zuge der Mietpreisbremse auch übersteigen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Bundesländern und wird vorwiegend in Ländern mit einem sehr angespannten Wohnungsmarkt genutzt. Trotzdem bedeutet die Mietpreisbremse nicht, dass der Vermieter die Miete nie um mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen kann – es gibt Ausnahmen!

Gilt eine Mieterhöhung auch ohne Unterschrift des Vermieters?

Manche Mieter erhalten die Information zur Mieterhöhung seitens des Vermieters zwar schriftlich, jedoch ohne dessen eigenhändige Unterschrift. Dann stellt sich die Frage, ob eine Mieterhöhung generell bei fehlender Unterschrift des Vermieters wirksam ist. Grundsätzlich gilt übrigens, dass alle Mietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr stets schriftlich geschlossen werden. Die entsprechende Erklärung muss allerdings nicht vom Vermieter unterschrieben werden.

Stattdessen reicht es aus, dass die entsprechende Erklärung zur Mieterhöhung lesbar ist und der Vermieter deutlich vom Mieter als die Person zu erkennen ist, welche die Erklärung abgibt. Zudem muss die Information nicht die Papierform vorliegen, was dazu führt, dass der Vermieter Ihnen eine Mieterhöhung auf dem folgenden Wege schriftlich zukommen lassen kann:

  1. E-Mail
  2. FAX
  3. Computer-FAX

Exkurs: Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel

Der Eigentümerwechsel bei einer Immobilie zählt zu den Gegebenheiten, die nicht als Grund für eine Mieterhöhung anerkannt werden. Als Vermieter dürfen Sie dementsprechend nicht gegenüber dem Mieter die zu zahlende Miete erhöhen, nur weil Sie gerade eine Immobilie erworben haben. Stattdessen müssen Sie die bereits existierenden Mietverträge so wie sie sind übernehmen. Das bedeutet, dass Sie sich auch an eine eventuell geltende Mietpreisbremse, wie zuvor erläutert, halten müssen.

Haben Sie also beispielsweise als neuer Vermieter vor wenigen Monaten ein Mehrfamilienhaus gekauft, dürfen Sie deshalb nicht für die entsprechenden Mietern die Miete erhöhen. Sie müssen sich dann an die allgemeinen Fristen halten, sodass Ihre erste Mieterhöhung nicht früher als 15 Monate nach der letzten Erhöhung der Miete stattfinden darf.

Welche Fristen gibt es zur Mieterhöhung?

Im Zusammenhang mit einer eventuellen Mieterhöhung sind mehrere Fristen von Mietern und Vermietern zu beachten. Die wichtigsten sind:

  • Zustimmungsfrist
  • Frist Zustimmungsklage Vermieter
  • Frist bis zur nächsten Mieterhöhung
  • Frist für eine Sonderkündigung 

Mit der Zustimmungsfrist ist gemeint, dass Sie zwei Monate nach Erhalt der geplanten Mieterhöhung Zeit haben, dieser entweder zuzustimmen oder ihr alternativ zu widersprechen. Verweigern Sie Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung, gilt wiederum für den Vermieter eine Frist. Er hat dann drei Monate Zeit, Sie im Zuge der sogenannten Zustimmungsklage zum Akzeptieren der neue Miete zu bewegen. Unter Umständen wird dann ein Gericht entscheiden, ob Sie als Mieter die entsprechende Mieterhöhung akzeptieren müssen oder nicht.

Die allgemeine Frist bis zur nächsten Mieterhöhung haben wir bereits genannt. Sie beläuft sich auf ein Jahr ab der letzten Mieterhöhung und beträgt dann unter Einbezug der Zustimmungsfrist insgesamt 15 Monate nach der letzten Erhöhung der Miete. 

Eine weitere Frist ist die im Hinblick auf eine mögliche Sonderkündigung. Findet eine gerechtfertigte Mieterhöhung statt, haben Sie als Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sie haben dann drei Monate Zeit, nachdem Sie das Schreiben für die Erfüllung der Miete erhalten haben, aus der Wohnung auszuziehen.

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Muss ich als Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?

Grundsätzlich müssen Sie als Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmen. Der Vermieter wird Sie allerdings in seinem Schreiben auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen. Ab dann haben Sie eine sogenannte Zustimmungsfrist. Diese erstreckt sich auf einen Zeitraum von mindestens zwei bis maximal knapp drei Monaten, je nachdem, an welchem Kalendertag Ihnen das Schreiben des Vermieters zugeht.

Wenn Sie weiterhin Ihre Zustimmung verweigern, hat der Vermieter das Recht, Sie auf die entsprechende Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen. Letztendlich haben Sie also bei einer – wohlgemerkt gerechtfertigten – Mieterhöhung in letzter Instanz kaum eine Chance, dieser im Ergebnis nicht zuzustimmen.

Musterschreiben für eine Mieterhöhung

In diesem Abschnitt wenden wir uns an Sie als Vermieter. Sie können zum Beispiel das folgende Musterschreiben verwenden, wenn Sie in näherer Zukunft geplant haben, die Miete für eine oder mehrere Ihrer Wohnungen / Immobilien zu erhöhen.

Musterschreiben Mieterhöhung

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

die Höhe Ihrer Miete hat sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate nicht geändert. Darauf basierend steht mir laut § 558 BGB ein Anspruch auf Ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu. Deshalb möchte ich Sie bitten, der Mieterhöhung von bisher 850 Euro auf nun 900 Euro bis zum 31. Mai 2023 zuzustimmen.

Die von Ihnen angemietete Wohnung hat eine Fläche von 80 m² und wurde 1997 gebaut. Der Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete zeigt, weist eine Spanne zwischen 750 und 950 Euro aus. Dies bezieht sich auf die von Ihnen bewohnten 80 m² Fläche. Aufgrund dieser Tatsache bewegt sich Ihre neue Miete nach der Erhöhung noch immer im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, also des Mietspiegels. Zudem wird durch die Mieterhöhung die Kappungsgrenze nicht erreicht und auch eine existierende Mietpreisbremse ist davon nicht betroffen. 

Sonstige Vereinbarungen des Mietvertrages bleiben verändert. Das gilt auch für Ihre Nebenkostenvorauszahlung auf die Betriebskosten, die weiterhin bei monatlich 180 Euro unverändert bleibt. Ich möchte Sie bitten, der Mieterhöhung bis zum 31. Mai 2023 schriftlich zuzustimmen. Sollten Sie Ihre Zustimmung verweigern, sehe ich mich dazu gezwungen, eine Klage auf Zustimmung zu erheben. Die anfallenden Mehrkosten würden zu Ihren Lasten gehen.

Datum, Name und Unterschrift des Vermieters“

Gesetzliche Grundlagen zur Mieterhöhung

Die gesetzliche Grundlage für das Recht des Vermieters auf eine Mieterhöhung ist vorrangig der Paragraph 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Hier heißt es zum Beispiel, dass Vermieter die Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete und etwas darüber hinaus erhöhen dürfen. Das setzt lediglich voraus, dass die letzte Mieterhöhung aus diesem Grund mindestens 15 Monate zurückliegt. 

Zudem werden eventuelle Mieterhöhungen gleichsam im Paragraphen 558 BGB Abs. 3 begrenzt. Hier ist festgeschrieben, dass in einem Zeitraum von 36 Monaten die Erhöhung der Miete nicht mehr als 20 Prozent betragen darf. Man bezeichnet das auch als sogenannte Kappungsgrenze. 

3 interessante Gerichtsurteile – Mieterhöhung

Eine geforderte Mieterhöhung hat in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten bereits unzählige Gerichte in Deutschland beschäftigt. Deshalb möchten wir an dieser Stelle drei interessante Urteile rund um das Thema Mieterhöhung nennen und kurz skizzieren, worum es dabei ging.

Urteil 1: BGH vom 10.11.2010 (Az.: VIII ZR 300/09)

In diesem Urteil hielt der BGH fest, dass eine Mieterhöhung zwingend in Textform vorgenommen werden muss. Das führte zur damaligen Zeit dazu, dass die vorher vorgesehene Schriftform in Form eines Briefes zukünftig auch durch eine E-Mail ersetzt werden kann. 

Urteil 2: BGH vom 31.5.2017 (Az.: VIII ZR 181/16)

In diesem Urteil kam der BGH der Erkenntnis, dass ein Mieter die Pflicht zur Nachmessung hat, sollte er Zweifel an der Wohnungsgröße haben und dementsprechend eine seiner Auffassung nach nicht korrekte Mieterhöhung stattgefunden haben. Sollte der Mieter also der Mieterhöhung nicht zustimmen, weil seiner Meinung nach die angegebene Quadratmeterfläche zu hoch ist, ist er dazu verpflichtet, eine Nachmessung selbst vorzunehmen.

Urteil 3: BGH vom 13.11.2013 (Az.: VII ZR 413/12)

Wenn es um die ortsübliche Vergleichsmiete geht, dann darf ein Vermieter als Grundlage und Begründung für seine Mieterhöhung nicht den Mietspiegel einer Nachbargemeinde oder einer nahe liegenden Großstadt heranziehen. Stattdessen muss zwingend der Mietspiegel der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht der einer Nachbarstadt oder einer Nachbargemeinde verwendet werden.