Mietvertrag kündigen: Kündigungsgrund unbedingt angeben – die Praxis beweist es

Kein Mietvertrag währt ewig. Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf, Kündigung oder durch einvernehmliche Vertragsaufhebung.Die meisten Mietverhältnisse werden durch Kündigung beendet. Wollen Sie als Vermieter Ihrem Mieter kündigen, gilt es Verschiedenstes zu beachten. Ein wichtiges Moment: Die Angabe des Kündigungsgrundes.

Warum Sie den Kündigungsgrund unbedingt angeben müssen

Ihre Kündigung muss mit einem berechtigten Interesse im Kündigungsschreiben begründet werden, ansonsten wäre sie unwirksam.Der Mieter muss anhand Ihrer schriftlichen Begründung prüfen können, ob die Kündigung berechtigt ist. Dies gilt sowohl für ordentliche fristgebundene als auch für außerordentliche fristlose Kündigungen von Wohnraum.Hinweis: Bei Geschäftsraummietverträgen können Sie ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn nicht im Mietvertrag etwas anderes vereinbart ist.Das Gesetz nennt zur Orientierung beispielhaft 3 wichtige Kündigungsgründe für die ordentliche fristgebundene Kündigung:

• Der Mieter gefährdet die Mietsache erheblich

Beispiel: Der Mieter stellt trotz Minustemperatur die Heizung ab und fährt in Urlaub oder

• der Mieter überlässt anderen Personen unbefugt den Gebrauch der Wohnung

Beispiel: Der Mieter beherbergt unerlaubt Untermieter oder

• der Mieter stört nachhaltig und wiederholt den Hausfrieden

Beispiel: Der Mieter hört ständig laute Rockmusik oder

• der Mieter nutzt seine Wohnung vertragswidrig

Beispiel: Die Mieterin nutzt die Wohnung gewerblich oder zur Prostitution oder

• der Mieter hat wiederholt unpünktlich die Miete gezahlt.
• der Mieter mit 2 Monatsmieten oder einem Betrag, der der Höhe von 2 Monatsmieten entspricht, im Rückstand ist.

Achtung: Wenn Sie fristlos kündigen wollen, müssen Sie in der Regel vorher eine Abmahnung an den Mieter gerichtet haben, damit er Gelegenheit hat sein vertragswidriges Verhalten abzustellen. Dies gilt nicht bei einer Kündigung wegen des Rückstands von 2 Monatsmieten.Die Kündigungsgründe müssen so genau angegeben werden, dass der Mieter diese überprüfen kann. Wenn Sie dem

• Vertragsverstoß des Mieters (Verzug mit Mietzahlung, Störungen, Beschädigung);
• Eigenbedarf (Vermieter, Familien- bzw. Hausangehörige);
• Wirtschaftliche Verwertung (wenn beispielsweise wirtschaftliche Nachteile durch den Mietvertrag bei einem geplanten Verkauf drohen).

Als Vermieter können Sie außerordentlich und fristlos kündigen, wenn einer der folgenden wichtigen Gründe vorliegt:Mieter zum Beispiel wegen verspäteter Mietzahlungen wirksam kündigen wollen, muss der Zahlungsrückstand des Mieters als Begründung genannt werden.Hinweis: In der Regel ist es ausreichend wenn Sie den Gesamtbetrag nennen. Eine Aufgliederung der einzelnen Monate ist aber dann erforderlich, wenn sich der Gesamtbetrag aus vielen Einzelpositionen zusammensetzt. Vergleichen Sie dazu das Musster auf Seite 17.Wenn Sie die Kündigungsgründe nicht oder nicht in ausreichendem Maße angegeben haben, ist die Kündigung bereits aus diesem Grund unwirksam, auch wenn ein Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt.Auch wenn der Mieter die Kündigungsgründe bereits auf Grund einer mündlichen Erklärung Ihrerseits kennt, müssen Sie die Kündigungsgründe nochmals schriftlich darlegen.Ausnahme: Wenn es bereits einen Schriftwechsel über die Kündigungsgründe gibt, dürfen Sie als Vermieter auf diesen Schriftwechsel verweisen.Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Sie als Vermieter die Sachlage so genau beschreiben, dass der Mieter prüfen kann, ob Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben.Falsch wäre es, wenn Sie lediglich schreiben: „Hiermit kündige ich zum 31.12.2005 wegen Eigenbedarfs für meine Mutter.“Beispiel: Richtig ist es, wenn Sie schreiben „Hiermit kündige ich Ihr Mietverhältnis zum 31.12.2005. Ich bin gezwungen, die Wohnung meiner Mutter zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Meine Mutter ist vor kurzem dauerhaft erkrankt und nicht in der Lage, sich zukünftig selbst zu versorgen.Aus diesem Grund benötigt sie eine Wohnung in meiner Nähe. Eine andere freie Wohnung, in der meine Mutter unterkommen könnte, steht nicht zur Verfügung.“Auch bei einer fristlosen Kündigung ist es erforderlich, dass Sie die Kündigungsgründe angeben. In der Regel müssen Sie den Mieter vor einer fristlosen Kündigung abgemahnt haben.Deshalb ist es immer sinnvoll und auch notwendig, wenn Sie sich in der Kündigung auf eine frühere schriftliche Abmahnung berufen.Es ist für Sie als Vermieter auch aus einem anderen Grund wichtig, dass Sie alle Kündigungsgründe vollständig und gewissenhaft aufführen:Bei einem Widerspruch des Mieters wegen einer unzumutbaren Härte der Kündigung, können zu Gunsten des Vermieters nämlich nur die Gründe berücksichtigt werden, die in dem Kündigungsschreiben angegeben waren. Eine unzumutbare Härte liegt vor, wenn einer der auf Seite 9 genannten Härtegründe vorliegt.Beispiel: Wohnt ein Mieter 30 Jahre in der von Ihnen gekündigten Wohnung, könnte sein Widerspruch gegen die Kündigung erfolgreich sein. Kommen noch hohes Alter, Krankheit oder Gebrechlichkeit hinzu, wird die Kündigung nicht durchsetzbar sein.Ausnahme: Bei einer rechtmäßigen fristlosen Kündigung hat der Mieter laut Gesetz kein Recht weiter in der Wohnung zu verbleiben, auch wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt. In diesem Fall hat er den Grund für die Kündigung selbst zu verantworten.Auch in einem möglichen späteren Räumungsprozess kommt es auf die genau genannten Kündigungsgründe an. Sie sollten jede Unsicherheit ausschließen und auch deshalb den Kündigungsgrund bereits im Kündigungsschreiben benennen.Das Nachschieben von völlig neuen, Ihnen bereits im Zeitpunkt der Kündigung bekannten Gründen, ist nicht möglich. Etwas anderes gilt nur, wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.Beispiel: Nach einer Kündigung wegen regelmäßig verspäteter Mietzahlungen hat der Mieter unerlaubt weitere Personen in seinen Haushalt aufgenommen.