Möbliert vermieten: Möblierungszuschlag, Steuern & Mietvertrag

Zahlreiche Eigentümer von Wohnungen oder Immobilien entscheiden sich für die Vermietung, um eine sichere Einnahmequelle zu haben. Eine Variante ist das möblierte Vermieten, sodass in der Wohnung bereits bestimmte Möbel und Einrichtungsgegenstände enthalten sind. Mieter wählen gerne eine solche Art des Wohnens, weil im möblierten Zustand einige Einrichtungsgegenstände nicht mehr angeschafft werden müssen.

In unserem Beitrag möchten wir darauf eingehen, was möbliert bedeutet. Ferner gehen wir darauf ein, ob derartige Wohnungen an den Mietspiegel gebunden sind und in welcher Form ein Mietzuschlag berechnet wird. Ferner beantworten Sie die Frage, ob die Möbel von der Steuer abgesetzt werden können und welche Kündigungsfristen gelten.

Was bedeutet möbliert vermieten?

Eine möblierte Vermietung bedeutet, dass nicht nur die Räumlichkeiten allein vermietet werden, sondern eine Wohnung ausgestattet mit Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen.

Eine möblierte Vermietung ist insbesondere für Mieter interessant, die nur für einen begrenzten Zeitraum einziehen und keine eigenen Möbel mitbringen möchten. In dieser Situation stellt der Vermieter die benötigten Möbel und Einrichtungsgegenstände zur Verfügung, um dem Mieter ein sofortiges und angenehmes Wohnumfeld zu bieten.

Wann ist eine Wohnung möbliert?

Eine gesetzlich einheitliche Definition im Hinblick auf einen möblierten Wohnraum existiert bisher nicht. Trotzdem gibt es verhältnismäßig genormte Regelungen und Formulierungen, die in der Praxis bei der Vermietung angewendet werden. So wird insbesondere unter der Voraussetzung vom möblierten Wohnen gesprochen, dass der jeweilige Eigentümer dem Mieter mindestens 50 Prozent sämtlicher Einrichtungsgegenstände bereitstellt.

Das bedeutet, dass bereits dann von einer möblierten Wohnung gesprochen wird, wenn ein größerer Teil der Einrichtungsgegenstände vorhanden ist. Sollte beispielsweise ausschließlich eine Einbauküche existieren, würde es sich um ein sogenanntes teilmöbliertes Objekt handeln. Eine Wohnung gilt vor allem dann als teil- oder vollmöbliert, wenn sogenannte Möbel und Haushaltsgeräte des alltäglichen Bedarfs vorhanden sind – wie:

• Bett
• Einbauküche
• Tische und Stühle
• Schränke
• Sofa für Sitzgruppen
• Waschmaschine
• Garderobe

Im Allgemeinen kann man sagen, dass die entsprechenden Möbel und Einrichtungsgegenstände den Nutzwert des Wohnraums wesentlich steigern müssen. Neben den genannten Gegenständen sollten auch Teppiche, Bettwäsche, Lampen und Gardinen vorhanden sein.

Sind möblierte Wohnungen an den Mietspiegel gebunden?

Vom Grundsatz her fallen möblierte Wohnungen sowohl unter eine existierende Mietpreisbremse als auch unter den örtlichen Mietspiegel. Lediglich der sogenannte Möblierungszuschlag darf die vorhandene Mietpreisbremse übersteigen, sodass für den Zuschlag in dem Fall der Mietspiegel nicht ausschlaggebend ist.

Von dieser Regelung gibt es jedoch zwei Ausnahmen, nämlich:

1. Zeitmietverträge
2. Eigentümer wohnt selbst in der Immobilie

In beiden Fällen können Vermieter frei bestimmen, wie hoch die Miete ausfallen darf.

Wie viel Aufschlag für möblierte Wohnung – der Möblierungszuschlag

Eine möblierte Wohnung bietet dem Mieter einen Mehrwert, sodass entsprechend eine etwas höhere Miete seitens des Vermieters verlangt werden darf. Man spricht in dem Zusammenhang vom Möblierungszuschlag beim Vermieten. Insgesamt darf der Vermieter bis zu etwa 12 Prozent zusätzlich pro Monat verlangen, sollte die Wohnung Möbel und andere Einrichtungsgegenstände enthalten. Das gilt selbst unter der Voraussetzung einer existierenden Mietpreisbremse.

Zur Berechnung des Möblierungszuschlages gibt es zwei Ansätze, nämlich zum einen das Berliner und zum anderen das Hamburger Modell.

Berechnung nach Berliner Modell

Das Berliner Modell hat seinen Namen deshalb, weil der Berechnung ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 63 S 365/01) vorausging. Basis ist zum einen ein Wert von zwei Prozent für Zeitwert der Möbel und zum anderen eine lineare Abschreibung, die für die kommenden zehn Jahre vorgenommen werden kann.

Die Formel inklusive Beispiel für die Berechnung zeigt die folgende Tabelle:

In diesem Beispiel haben wir einen Möbelwert von 20.000 Euro, welcher noch acht Jahre abgeschrieben wird. Auf Basis des Berliner Modells ergibt sich so ein monatlicher Möblierungszuschlag auf den Mietpreis in Höhe von 320 Euro.

Berechnung nach dem Hamburger Modell

Eine Alternative zum Berliner Modell ist eine Berechnung nach dem Hamburger Modell. Der Unterschied besteht darin, dass bei diesem Modell das Ermitteln in Abhängigkeit der Kapitalverzinsung sowie der Abschreibung des zeitlichen Wertes der Möbel vorgenommen wird. Dabei wird von einem Wertverlust in Höhe von jährlich 15 Prozent auf den Zeitwert sowie einer Dauer von sieben Jahren ausgegangen. Auch hier möchten wir die Berechnung gerne anhand eines Beispiels mit Formel verdeutlichen:

Im ersten Jahr dürften Sie also etwas mehr als 400 Euro monatlich auf die Miete zuschlagen. Dieser Betrag reduziert sich in den folgenden Jahren allerdings, weil der jeweilige Zeitwert als Berechnungsgrundlage immer geringer ausfällt.

Kann die Möblierung der Wohnung steuerlich geltend gemacht werden?

Eine möblierte Wohnung ist beim Vermieter auch deshalb beliebt, weil diese beim Vermieten steuerliche Vorteile hat. Der Steuervorzug besteht darin, dass sowohl die Kosten für die Ausstattung als auch eventuell Reparaturen steuerlich absetzbar sind. Die Ausgaben müssen lediglich seitens des Vermieters zu belegen sein.

Sollten die Möbel einen Kaufpreis von weniger als 800 Euro (netto) haben, ist sogar das sofortige Absetzen als Werbungskosten in vollem Umfang möglich. Vermieter dürfen nicht nur die Anschaffungskosten absetzen, sondern ebenfalls anfallende Reparaturen. Allerdings ist eine Grenze von maximal 4.000 Euro jährlich zu beachten, die (sofort) abgesetzt werden dürfen.

Was ist beim Mietvertrag einer möblierten Wohnung zu beachten?

Viel müssen Vermieter im Hinblick auf einen Mietvertrag für eine möblierte Wohnung nicht beachten. Basis kann ein gewöhnlicher Mietvertrag als Vorlage sein. Sie sollten im Mietvertrag lediglich zusätzlich angeben, dass der Wohnraum möbliert ist.

Darüber hinaus ist es hilfreich, eine Inventarliste anzufertigen, auf der sämtliche Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände aufgeführt sind. Diese Inventarliste kann mit in den Mietvertrag aufgenommen werden und dient folglich als Absicherung. Die Formulierung kann dabei wie folgt lauten:

„In den Räumen befinden sich die folgenden Möbel und sonstigen Gegenstände. Sie werden mitvermietet und bei Beendigung des Mietverhältnisses mit herauszugeben.

Für sämtliche Möbel und sonstigen Gegenstände wurden von den Mietparteien Fotos angefertigt, die dieser Anlage beigefügt und von beiden Parteien gegengezeichnet wurden.

• Im Wohnzimmer eingebaute weiße Schrankwand mit den Maßen 3,00 m, 2,05 m;
• die weiße Einbauküche inklusive Herd der Marke Neff, Kühlschrank der Marke Bosch, Spüle und Arbeitsplatte;
• ein runder Esstisch aus Buche, mit einem Durchmesser von 2,00 m;
• 4 rot gepolsterte Stühle, 2 davon mit Armlehnen;
• ein weiß lackiertes Metallbett in den Maßen 2,00 m 3 1,40 m mit Lattenrost und Matratze;
• Porzellangeschirr, bestehend aus 6 tiefen Tellern, 6 flachen Tellern, 6 Frühstückstellern;
• Chromagan-Besteck, bestehend aus 6 Messern, 6 Gabeln, 6 Löffeln (….)“

Wie ist die Kündigungsfrist bei einer möblierten Wohnung?

Für möblierten Wohnraum gelten die gleichen Kündigungsfristen, als wenn dort keine Möbel vorhanden wären. Abhängig sind die Fristen von der Mietdauer und können zwischen drei bis neun Monaten betragen.

Wer haftet bei möblierter Wohnung?

Eine häufig gestellte Frage ist auch von Vermietern, wer eigentlich haftet, sollten die Möbel oder sonstige Einrichtungsgegenstände beschädigt werden oder schlichtweg einer Abnutzung unterliegen. Fest steht: Für eine gewöhnliche Abnutzung muss der Mieter nicht aufkommen, sodass letztendlich der Vermieter die Kosten für Reparaturen oder Neuanschaffungen trägt. Sollte es allerdings Schäden geben, die über diese gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter diese beseitigen und dementsprechend die Kosten tragen.

Erklären Sie Ihrem Mieter ihm, dass er für Beschädigungen an den Möbeln aufzukommen hat und dass dies aufgrund des Wertes der Möbel teuer für ihn werden kann. Dann setzen Sie eine gesonderte Vereinbarung auf, in der sich der Mieter zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet.

Das folgende Beispiel zeigt, wie eine Individualvereinbarung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung aussehen kann:

Vereinbarung über den Abschluss einer Haftpflichtversicherung

zwischen

Hans Vermieter, Adresse

und

Klara Mieter, Adresse

Der Mieterin ist bekannt, dass die angemietete Wohnung [Adresse] mit hochwertigen Möbeln und technischen Geräten bestückt ist. Ebenso ist der Mieterin bekannt, dass sie bei einer schuldhaften Beschädigung der Einrichtungsgegenstände zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet ist.

Aus diesem Grund verpflichtet sich die Mieterin zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung.

Eine Kopie der Versicherungspolice wird die Mieterin dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses aushändigen.

Vermieter / Mieterin

Welche Vorteile hat die Vermietung von möblierten Wohnungen?

Für Mieter und Vermieter haben möblierte Wohnungen sowohl Vor- als auch Nachteile. Kommen wir zunächst zu den Vorzügen, von denen Eigentümer bei dieser Art der Vermietung profitieren.

• Höhere Mieteinnahmen: Für möblierten Wohnraum für Sie als Vermieter eine höhere Miete als im unmöblierten Zustand verlangen. Zahlreiche Mieter sind bereit dazu, eine Art Mietaufschlag zu zahlen, weil Sie den höheren Nutzwert schätzen.
• Sichere Mieteinnahmen: Sie erzielen mit möblierten Wohnungen nicht höhere, sondern auch sichere Mieteinnahmen. Der Grund besteht darum, dass für viele Mietinteressenten die Möblierung ein wichtiger Faktor zum Bezug des Wohnraums ist.
• Geringere Abnutzung: Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass viele Mieter möblierte Wohnungen weniger intensiv nutzen, als wenn dort die eigenen Gegenstände enthalten sind. Das ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass sich die arbeitenden Mieter oft nur nach Feierabend dort aufhalten und die Abnutzung daher geringer ist.
• Größere Flexibilität: Möblierte Wohnungen eignen sich sehr gut für sogenannte Kurzzeitvermietungen. Dadurch erhöht sich die Flexibilität, dass eine Weitervermietung oft problemlos vonstattengeht.

Welche Nachteile hat das möblierte Vermieten?

Neben den Vorteilen sollten Sie ebenfalls die Nachteile kennen, die im Zusammenhang mit einer möblierten Wohnung stehen können.

• Größerer Aufwand: Sie haben zunächst einen größeren (Zeit-)Aufwand, weil Sie die entsprechenden Einrichtungsgegenstände kaufen und in die Wohnung bringen müssen. Aber auch aufgrund der bereits angesprochenen häufigen Kurzzeitvermietungen fällt mit den Mieterwechseln ein zusätzlicher Aufwand an.
• Hohe Anfangskosten: Ebenfalls nachteilig sind die hohen Anfangskosten. Diese entstehen dadurch, dass Sie als Vermieter die Möbelstücke und sonstigen Einrichtungsgegenstände, wie zum Beispiel einen Einbauherd, kaufen lassen.
• Höherer Verwaltungsaufwand: Auch während der Mietdauer ist der Aufwand etwas größer. Sie müssen sich beispielsweise darum kümmern, wenn Einbauküche, Waschmaschine oder andere Haushaltsgeräte defekt sind.

Lohnt es sich, möblierte Wohnungen zu vermieten?

Wie viel kann man für eine möblierte Wohnung verlangen? Lohnt es sich, meine Wohnung möbliert zu vermieten? Diese Fragen stellen sich zahlreiche Vermieter in der Praxis. Als Fazit können wir festhalten, dass Wohnraum mit Möbeln zwar einerseits für den Vermieter zunächst höhere Kosten für einen ebenfalls höheren Aufwand bedeutet. Auf der anderen Seite dürfen Sie erhöhte Mieten veranschlagen. Grundlage ist vor allem der Möblierungszuschlag.

Zudem sind möblierte Wohnungen oft attraktiver. Daher haben Sie auch in strukturschwachen Regionen bessere Chancen, geeignete Mieter zu finden. Das alleine ist ein starkes Argument, denn dadurch sinkt das Risiko von Leerständen. Sollten Sie also ein ausreichendes Budget zum Kauf der entsprechenden Möbel und Einrichtungsgegenstände haben, kann sich das möblierte Vermieten unter der Voraussetzung lohnen.