Sie wollen den Verteilerschlüssel ändern? Das müssen Sie wissen

Eine angemesse Verteilung der Betriebkosten wird häufig zur hitzigen Debatte in der WEG. Seit 2007 können solche Diskussionen schneller gelöst werden, denn seitdem ist für die Änderung des Verteilungsschlüssels nur noch eine einfache Stimmmehrheit nötig. Das erleichtert die Beschlussfassung. Sie müssen allerdings zwischen verschiedenen Kosten unterscheiden.

Neue Gesetzeslage zur Änderung des Verteilerschlüssels

Die entscheidende Vorschrift für die Umlage der Betriebs- und Verwaltungskosten ist § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Diese Regelung wurde im Rahmen der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 01.07.2007 geändert. Während § 16 WEG der alten Gesetzesfassung eine recht starre Regelung zur Kostenverteilung enthielt, ist die neue Regelung wesentlich flexibler und eine ungemeine Erleichterung für eine Änderung des Verteilerschlüssels.

Alte Gesetzeslage für Eigentümer unflexibel

Nach der alten Regelung traf das Gesetz nur eine Aussage über die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, an dem alle Eigentümer einen Miteigentumsanteil innehaben. Zum Gemeinschaftseigentum gehören etwa Außenflächen, Flure und Gemeinschaftsräume.

Fielen hier Betriebskosten an, so wurden diese per Gesetz nach Eigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Über die Verteilung von Betriebskosten für das Sondereigentum, also Ihre Wohnung betreffend, sah § 16 WEG keine Regelung vor.

Eine Änderung der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten war durch das Gesetz gar nicht vorgesehen. Eine solche war nur möglich, wenn die Vereinbarung oder Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel enthielt. In der Regel war aber auch dann Einstimmigkeit oder zumindest eine ¾-Mehrheit erforderlich.

Vorteile der Gesetzesänderung

Das war natürlich sehr unflexibel und machte Ihnen als Wohnungseigentümer die Änderung vorhandener Verteilerschlüssel geradezu unmöglich. Durch die Änderung des § 16 WEG wurde dieses Problem aus der Welt geschafft. Die Gesetztesänderung bietet Ihnen zwei entscheidene Vorteile:

1. Der Verteilerschlüssel ist auch für die für das Sondereigentum anfallenden Betriebskosten änderbar.
2. Eine Änderung ist durch einfache Stimmenmehrheit möglich.

Aber es gilt aufzupassen. Denn nicht alle Kosten fallen unter die Regelung des Paragraphen. Vor allem die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Instandhaltungskosten ist für die Beschlussmehrheit wichtig.

Änderung des Verteilerschlüssels nicht für alle Positionen möglich

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können Sie den Verteilerschlüssel nur für die folgenden Positionen ändern:

• Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum
• Betriebskosten für das Sondereigentum
• Verwaltungskosten

Bei den Betriebskosten brauchen Sie nicht mehr zwischen denen des Sondereigentums und denen des Gemeinschaftseigentums zu differenzieren. Diese nach der alten Gesetzeslage notwendige Unterscheidung ist hinfällig geworden.

Allerdings erfasst § 16 Abs. 3 WEG nur Betriebskosten gemäß § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), sofern sie nicht, wie etwa bei der Gas- oder Stromversorgung, mit dem jeweiligen Eigentümer unmittelbar abgerechnet werden.

Die Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung explizit aufgezählt. Einige Beispiele haben wir für Sie zusammengefasst:

Für diese Kosten reicht die einfache Mehrheit

• Müllentsorgung: Hierzu gehören vor allem die Gebühren für die regelmäßige Beseitigung des Mülls durch die Müllabfuhr. Sie können aber auch Betriebskosten für vorhandene Müllschlucker und Müllkompressoren sowie Müllmengenerfassungsanlagen unter dieser Position erfassen. Ist ein Müllschlucker verstopft, fallen die hierdurch anfallenden Kosten für die Beseitigung der Verstopfung nicht unter diese Kostenposition. Dies gilt auch für Kosten einer einmaligen Sperrmüllabfuhr.

• Straßenreinigung: Straßenreinigungsgebühren entrichten Sie für die öffentliche Straßenreinigung. Sofern die Stadt oder Gemeinde Ihnen als Eigentümer der anliegenden Grundstücke die Durchführung der Straßenreinigung übertragen hat und Sie ein Unternehmen damit beauftragt haben, gehören auch diese Kosten zu dieser Position.

• Hausmeisterkosten: Die Kosten für den Hausmeister sind Arbeitsentgelt, Sozialbeiträge und alle finanziellen Aufwendungen, die Sie ihm für seine Hausmeistertätigkeit bezahlen. Aber Vorsicht: Wenn Ihr Hausmeister in den Wohnungen kleinere Maßnahmen vornimmt, wie etwa die Beseitigung einer Rohrverstopfung oder das Anbringen einer Lampe, zählen die hierfür anfallenden Kosten zu den Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten. Auch Kosten der Hausverwaltung und Schönheitsreparaturen gehören nicht zu den Hausmeisterkosten.

• Aufzüge: Zu den Betriebskosten von Personen- und Lastenaufzügen zählen: Betriebsstromkosten, Kosten für die Bedienung, Überwachung, Beaufsichtigung und Wartung der Anlage, Reinigungskosten sowie Kosten von wiederkehrenden Prüfungen durch einen Fachmann auf Betriebsbereitschaft und -sicherheit. Nicht durch einfache Mehrheit abänderbar sind dagegen die Kosten anfallender Reparaturarbeiten am Aufzug.

• Gartenpflegearbeiten: Dazu zählen nicht nur die Pflegearbeiten für angelegte Gartenflächen sowie die Erneuerung von Gehölzen und Pflanzen, sondern auch die Pflege von Spielplätzen, inkl. Sanderneuerung, von allen genutzte Sitzecken sowie die Pflege von nicht öffentlichen Zugängen und Zufahrten. Die Anschaffung neuer Gartengeräte oder die Reparatur eines Spielgeräts oder Wasseranschlusses zählen nicht dazu.

Auch Verwaltungskosten bedürfen nur einfacher Mehrheit

Zu den Kosten der Verwaltung zählen die Kosten, welche die Verwaltung des Wohnungseigentums mit sich bringt. Konkret handelt es sich um die folgenden Positionen:

• Vergütung des Verwalters
• Bankgebühren
• Ausgaben für den Verwaltungsbeitrag, zum Beispiel in Form einer Haftpflichtversicherung
• Kosten einer sogenannten Abmeierungsklage (Klage wegen Entziehung des Wohnungseigentums)
• Sonstige Rechtsanwaltskosten, zum Beispiel für eine Beratung
• Mietkosten, wie etwa für den Raum, in dem die Eigentümerversammlung durchgeführt wird

Kosten der Instandhaltung/ -setzung nicht betroffen

Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden dagegen nicht von § 16 Abs. 3 WEG erfasst, sodass die Abgrenzung dieser Kosten von den Betriebskosten von großer Bedeutung ist. Denn Sie können nur den Verteilerschlüssel für die Betriebskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern.

Die Änderung eines Verteilerschlüssels für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten bedarf einer doppelt qualifizierten Mehrheit, also mehr als ¾ aller Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile.

So setzen Sie die Verteilerschlüssel-Änderung durch

Wenn Sie sich dazu entschlossen haben, den Verteilerschlüssel für alle oder einzelne Betriebskosten zu ändern, müssen Sie sich klar machen, dass dies nur durch einen Beschluss erfolgen kann. Die einfache Billigung der Änderung des Schlüssels der Kostenverteilung genügt selbst dann nicht, wenn alle Eigentümer diese Änderung befürworten.

Ihre Beschlussfassung beginnt bereits mit der Ladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer. Bereits hier muss der Beschluss ausdrücklich genannt werden. Das ergibt sich aus § 23 Absatz 2 WEG, wonach die Gültigkeit eines Beschlusses die Bezeichnung des Gegenstands bei der Einberufung erfordert.

Beachten Sie auch unbedingt, dass die bloße Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht reichen würde. Die Teilnehmer an der Eigentümerversammlung müssen nämlich bei der Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht damit rechnen, dass auch die Verteilung der Kosten geändert werden soll.

Würden Kosten- und Änderungsbeschluss derart in der Ladung zusammengefasst, würde der Beschluss zumindest anfechtbar sein.

So ist die Beschlussfassung ordnungsgemäß

Stellen Sie vor der Beschlussfassung sicher, dass die Versammlung auch beschlussfähig ist. Dafür müssen die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein.

Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, gibt es einen Trick: Sie können eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen, die dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Miteigentumsanteile zu diesen Tagesordnungspunkten beschlussfähig ist.

Darauf müssen Sie aber in der Ladung hingewiesen haben. Im Beschluss müssen Sie, ähnlich wie in der Ladung, ausdrücklich auf die Änderung der Kostenverteilung hinweisen.