Sonderkündigungsrecht: Vorsicht beim Mieterjoker

Damit rechnet kaum ein Vermieter: Wann Mieter „aussteigen“ können

Das Mietrecht ist ein ausgeprägtes Mieterschutzrecht. Besonders deutlich wird dies bei den gesetzlichen Regelungen über die Kündigung.

Nehmen Sie beispielsweise nur die ordentliche Kündigung. Während Sie als Vermieter das Mietverhältnis nur bei berechtigtem Interesse beenden können, kann Ihr Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen.

Aber nicht nur das. In einigen wenig bekannten Fällen hat Ihr Mieter außerdem auch noch ein Sonderkündigungsrecht. Die wichtigsten Praxis- Fälle:

Modernisierungsarbeiten

Beabsichtigen Sie als Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, müssen Sie Ihren Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen.

Ihr Mieter ist in dem Fall berechtigt, bereits vor Beginn der Modernisierungsarbeiten das Mietverhältnis zu kündigen. Konkret kann er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.

Beispiel: Das Ankündigungsschreiben geht Ihrem Mieter im Mai 2003 zu. In dem Fall kann er bis zum 31.06.2003 mit Wirkung zum 31.07.2003 kündigen. Führen Sie als Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durch, kann ihr Mieter mit seiner Kündigung auch warten, bis ihm die Mieterhöhung wegen Modernisierung zugegangen ist.

Dann kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Beispiel: Ihr Mieter erhält das Mieterhöhungsschreiben im Juli 2003. Will er von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen, kann es sich damit bis Ende September 2003 Zeit lassen.

Für den Fall, dass er kündigt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 30.11.2003. Im Fall der Kündigung ist dann weiterhin auch nur die bisherige Miete zu bezahlen.

Sie erlauben Ihrem Mieter nicht die Untervermietung

Der Mieter kann den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Verweigern Sie als Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Ablehnung vorhanden ist, kann Ihr Mieter unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist das Mietverhältnis kündigen.

Achtung: Mieter provozieren bisweilen dieses Sonderkündigungsrecht, indem sie ihren Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung bitten, ohne dass sie dies ernsthaft beabsichtigen.

Sie spekulieren darauf, dass der Vermieter das Ansinnen des Mieters zurückweisen wird. Dieses Verhalten eröffnet dann die Möglichkeit, das Sonderkündigungsrecht auszuüben.

Tipp: Antworten Sie Ihrem Mieter auf seine Anfrage hin, dass Sie eine Untervermietung nicht generell ablehnen (selbst wenn Sie dies beabsichtigen) und fordern Sie ihn zugleich auf, den Untermieter zu benennen.

Dazu sind Sie berechtigt, so die Gerichte. Ein Mieter, der es nicht ernst meint, wird Ihnen keinen konkreten Interessenten präsentieren können, sodass sich die Angelegenheit damit meist auf elegante Weise erledigt hat.

Sie verlangen die Anhebung der Nettokaltmiete

Soll Ihr Mieter einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen, kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Seit der Mietreform im Jahr 2001 beträgt die Kündigungsfrist für Mieter – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – nur noch drei Monate. Das hat bereit dazu geführt, dass der Missbrauch dieses Kündigungsrechts deutlich abgenommen hat.

Lediglich bei lang laufenden Zeitmietverträgen ergibt sich jetzt noch eine vergleichbare Situation wie früher bei den längeren Kündigungsfristen.

Beispiel: Ihr Mieter erhält Ihr Zustimmungsverlangen im Juni 2003. Er hat bis Ende Juli 2003 Zeit, um von seinem Recht zur außerordentlichen Kündigung Gebrauch zu machen. Im Falle der Kündigung endet das Mietverhältnis Ende September 2003. Bei einer Kündigung ist weiterhin nur die bisherige Miete zu bezahlen.

Sie haben mit Ihrem Mieter eine Staffelmiete vereinbart

Die Vereinbarung einer Staffelmiete schließt das Kündigungsrecht des Mieters nicht aus. Der Umstand, dass Sie mit Ihrem Mieter eine bestimmte Laufzeit für die Staffelmiete getroffen haben, führt nicht dazu, dass es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt.

Es ist aber möglich, eine Staffelmiete mit einer Befristung der Laufzeit des Mietvertrags zu verbinden. Ihr Mieter ist bei Vereinbarung einer Staffelmiete berechtigt, das Mietverhältnis nach vier Jahren zu kündigen.

Die Vier-Jahres-Frist beginnt mit Abschluss der Vereinbarung. Damit ist die Vereinbarung der Staffelmiete und nicht des Mietvertrags gemeint. Die Vier-Jahres-Frist gilt unabhängig davon, wie lang die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ist.

Beispiel: Sie haben den Mietvertrag im März 1999 abgeschlossen und darin eine Staffelmiete vereinbart. Dann begann die Vier-Jahres-Frist im März 1999 zu laufen. Anderer Fall: Beginn des Mietverhältnisses im März 1999, die Staffelmiete vereinbaren Sie aber erst im Juni 2003. Dann läuft die Vier- Jahres-Frist ab Juni 2003.

Die Kündigungsfrist beträgt unabhängig von der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung drei Monate. Ihr Mieter kann den Mietvertrag frühestens zum Ablauf der Vierjahresfrist kündigen.

Achtung: Ihr Mieter muss nicht zum ersten möglichen Termin kündigen. Die Kündigung kann nach Ablauf der Vierjahresfrist zu jedem beliebigen Zeitpunkt unter Einhaltung der 3- Monats-Frist erfolgen.

Beispiel: Den Mietvertrag mit der darin enthaltenen Staffelmiete haben Sie am 1.07.2000 abgeschlossen. Will Ihr Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, kann er mit Wirkung zum 30.06.2004 kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass Ihnen als Vermieter die Kündigung bis zum 3.6.2004 zugeht.