Eigentümerwechsel in der WEG: Infos für Käufer und Verwalter
Ein Eigentümerwechsel innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt häufig vor, nämlich immer dann, wenn eine Wohnung verkauft oder übertragen wird. Der Eigentümerwechsel in der WEG ist mit zahlreichen rechtlichen und organisatorischen Themen und Folgen verbunden.
Sowohl durch Verkauf und Erwerb als auch durch Übertragung betrifft ein Eigentümerwechsel immer die gesamte Eigentümergemeinschaft und die zuständige Immobilienverwaltung. Dabei gilt es einiges zu beachten.
Was bedeutet ein Eigentümerwechsel in der WEG?
Geht das Eigentum an einer Wohnung auf eine andere Person über, dann liegt ein Eigentümerwechsel vor. Der häufigste Fall ist der Verkauf einer Wohnung, aber auch eine Schenkung oder Erbschaft führen zu einem Eigentümerwechsel. Auch bei einer Zwangsversteigerung oder einer Scheidung kann die Wohnung auf einen neuen Eigentümer übertragen werden.
Maßgeblich für einen Eigentümerwechsel ist dabei nicht der Kaufvertrag, sondern die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Erst wenn dieser Eintrag geschehen ist, ist auch der Eigentümerwechsel vollzogen. Bei einem Verkauf erfolgt der Eigentümerwechsel in drei Schritten:
- Abschluss des Kaufvertrags
- Bezahlung des Kaufpreises
- Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch
Der Eigentümerwechsel ist deshalb für die WEG relevant, weil sich dadurch die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft ändert. Rechte und Pflichten, die bereits vor dem Wechsel bestanden hatten, gehen grundsätzlich automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Darf die Hausverwaltung einen Eigentümerwechsel ablehnen?
Die Hausverwaltung muss über den Eigentümerwechsel informiert werden, damit der neue Eigentümer korrekt erfasst werden kann. Gegebenenfalls muss die Verwaltung sogar explizit zustimmen. Ob das nötig ist, ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten.
Die Verwaltung darf den Eigentümerwechsel nur aus einem triftigen Grund ablehnen, der in der Person des Käufers begründet sein muss, aber niemals in der Person des Verkäufers. Eine Verkaufsabsicht kann nicht abgelehnt werden. Neue Eigentümer können zum Beispiel abgelehnt werden, wenn sie:
- in anderen Eigentümergemeinschaften ihre Kosten nicht bezahlt haben.
- wenn sie in der Vergangenheit gegen Regeln verstoßen haben.
- wenn sie zahlungsunfähig sind.
Welche Rechte und Pflichten bringt ein Eigentümerwechsel mit sich?
Die Besonderheit bei dem Eigentümerwechsel einer Wohnung ist, dass nicht nur die einzelne Wohnung und somit Sondereigentum erworben wird, sondern auch Teile des Gemeinschaftseigentums. In der Teilungserklärung ist festgelegt, welcher Anteil wem gehört. Ist die Wohnung vermietet, übernimmt der neue Eigentümer den Mietvertrag.
Neue Wohnungseigentümer übernehmen alle Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung sowie dem Wohnungseigentumgesetz.
Dazu zählen:
- Die Teilnahme an Eigentümerversammlungen
- Das Stimmrecht innerhalb der Eigentümergemeinschaft
- Die Zahlung von Hausgeld und Umlagen
Bei den Zahlungen von Hausgeld und Umlagen muss die Person zahlen, die bei Fälligkeit im Grundbuch eingetragen stand. Neue Eigentümer müssen also keine ausstehenden Zahlungen der Vorbesitzer übernehmen.
Kommt es in einem Beschluss zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen, dann muss der Eigentümer dafür aufkommen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen war.
Ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist der neue Eigentümer ein vollwertiges Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Er trägt ab dann die Verantwortung für die laufenden Kosten wie zum Beispiel das Hausgeld, egal, wann der Erwerb der Immobilie wirtschaftlich stattgefunden hat.
Wer ist bei der Eigentümerversammlung stimmberechtigt?
Auch für die Teilnahme und Stimmberechtigung bei einer Eigentümerversammlung gibt es klare Regeln. Stimmberechtigt ist die Person, die zum Zeitpunkt der Versammlung im Grundbuch eingetragen ist. Wenn also der Eigentümerwechsel zwischen der Einladung und der Versammlung erfolgt, so kann dies Auswirkungen haben.
Hausverwalter sollten daher frühzeitig über einen anstehenden Eigentümerwechsel informiert werden, damit sie Einladungen korrekt versenden und die Stimmrechte eindeutig zuordnen können.
Was gilt für die Nebenkostenabrechnung und Jahresabrechnung?
Bei einem Eigentümerwechsel kommt es häufig zu Fragen rund um die Jahresabrechnung und die Nebenkostenabrechnung. Grundsätzlich gilt für die Jahresabrechnung folgendes:
- Die Jahresabrechnung wird objektbezogen erstellt, unabhängig davon wer zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer war oder ist.
- Käufer und Verkäufer können intern eine andere Regelung treffen, was keinen Einfluss auf WEG und Verwaltung hat.
Die Nebenkostenabrechnung betrifft oft Zeiträume vor oder nach dem Eigentümerwechsel. Hier empfiehlt es sich, eine klare vertragliche Regelung zwischen den Parteien zu vereinbaren. Meist ist der neue Eigentümer für die Nebenkostenabrechnung des gesamten Jahres zuständig. Mieter müssen Nachzahlungen an den neuen Eigentümer leisten und vorhandene Guthaben werden dem neuen Eigentümer übertragen, der sie an den Mieter auszahlen muss.
Die Rolle der Verwaltung beim Eigentümerwechsel in der WEG
Die Verwaltung spielt beim Eigentümerwechsel eine zentrale Rolle. Sie muss:
- den neuen Eigentümer aufnehmen
- alle Stammdaten aktualisieren
- die Zahlungsströme entsprechend anpassen
- den Wechsel der Wohnungseigentümer dokumentieren
Ein reibungsloser Eigentümerwechsel und die korrekte Eintragung aller Daten setzen voraus, dass die relevanten Unterlagen vom neuen Eigentümer vollständig und zeitnah übergeben werden. Um den Prozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, dass Verkäufer und Käufer eng mit dem Notar zusammenarbeiten, der für den Grundbucheintrag zuständig ist.
Welche Besonderheiten gelten bei laufenden Beschlüssen und Maßnahmen?
Hat die Eigentümergemeinschaft Beschlüsse gefasst, gelten diese auch für den neuen Eigentümer. Das betrifft zum Beispiel Beschlüsse zur Verwaltung von Gemeinschaftseigentum oder Sanierungsmaßnahmen. Für die Zahlungspflicht ist entscheidend, wer zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch eingetragen war. Käufer und Verkäufer können dazu im Kaufvertrag eine interne Regelung treffen.
Fazit: Der Eigentümerwechsel in der WEG bedeutet rechtliche und organisatorische Folgen
Ein Eigentümerwechsel passiert in vielen WEGs und bedeutet immer viele rechtliche und organisatorische Folgen. Entscheidend ist immer der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch, denn erst ab diesem Zeitpunkt gehen alle Rechte und Pflichten vollständig auf den neuen Eigentümer über.
Themen wie Stimmrecht, die Verteilung von Kosten, Abrechnungen sowie laufende Beschlüsse hängen unmittelbar davon ab. Um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden, ist es besonders wichtig, die Verwaltung frühzeitig einzubinden. Klare Vereinbarungen zwischen altem und neuem Eigentümer sowie eine gute Abstimmung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sorgen dafür, dass der Eigentümerwechsel rechtssicher und ohne Probleme abläuft.
Farina Fontaine ist freiberufliche Autorin mit langjähriger Erfahrung im Finanzbereich. Bereits seit mehr als 10 Jahren arbeitet sie als Expertin für die VNR Group und teilt ihre Expertise in praxisbezogenen Ratgebern. Mit einem akademischen Hintergrund in Germanistik und Psychologie bringt Farina ein tiefes Verständnis für Fachtexte und Marktanalysen mit. Ihre Fähigkeit, komplexe Inhalte leicht verständlich und praxisnah zu formulieren, macht sie zu einer geschätzten Expertin von GeVestor!
