WEG-Versicherungspflicht: Kommt 2026 die große Reform?

Die Diskussion um eine neue Versicherungspflicht für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) nimmt immer mehr Fahrt auf. Politik und Verbände prüfen seit einiger Zeit, ob die bestehenden Vorgaben rund um Gebäude-, Haftpflicht- und Elementarschadenversicherung ausreichen oder ob Mindeststandards gesetzlich verankert werden müssen.

Insbesondere seit den verheerenden Unwettern der letzten Jahre wächst der Druck, das Thema Schäden und Absicherung neu zu ordnen, schließlich wurde die Reparatur vieler Hochwasserschäden, die zum Beispiel bei der Flut im Ahrtal in NRW entstanden sind, mit öffentlichen Geldern finanziert.

So sind zum Beispiel in den meisten Bundesländern nur 30 bis 50 Prozent der Gebäude mit einer Elementarversicherung gesichert und Politiker mahnen, dass der Staat nicht zur Versicherungsinstanz werden könne, indem Schäden immer wieder bezuschusst würden. Der Ruf nach einer Versicherungspflicht gegen Elementarschäden wird also lauter und Hausverwalter, WEGs in Selbstverwaltung sowie Eigentümer mit vielen Einheiten müssen sich darauf einstellen, dass in 2026 entscheidende Veränderungen kommen könnten.

Warum wird eine neue Versicherungspflicht überhaupt diskutiert?

Es gibt verschiedene Gründe, die die Diskussion zur Versicherungspflicht anheizen. Die häufigsten sind diese drei:

1. Immer mehr Wetterextreme und höhere Elementarschäden

Deutschland erlebt mehr Starkregen, Überschwemmungen und Sturmereignisse. Viele Immobilien, die sich im Eigentum von WEGs befinden, sind gegen solche Ereignisse nicht ausreichend abgesichert, weder im Gemeinschafts- noch im Sondereigentum. Zwar haben viele Eigentümer eine Gebäudeversicherung, doch eine Elementarschadenversicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Dadurch kommt es immer wieder zu Versorgungslücken. Wenn ein Schaden eintritt, muss die Eigentümergemeinschaft die Kosten tragen, was im schlimmsten Fall bis in Millionenhöhe gehen kann. Ältere Gebäude sowie Gemeinschaftseigentum sind besonders häufig davon betroffen, da es oft unterversichert ist.

2. Unterschiedliches Absicherungsniveau in WEGs

Ein weiteres Problem ist die große Spannbreite des Versicherungsschutzes. Je nach Hausverwalter und Kostenfokus können Leistungen stark variieren. In WEGs in Selbstverwaltung fehlt es außerdem oft an Fachwissen, um zu beurteilen, welchen Versicherungsschutz es bräuchte. Die Folge ist, dass viele WEGs keine ausreichende Haftpflichtabsicherung für Personen- oder Sachschäden haben, die im Rahmen des Gemeinschaftsbetriebs entstehen können, insbesondere wenn Schäden aus dem Sondereigentum ins Gemeinschaftseigentum übergreifen.

3. Hohes Vermögensrisiko bei Pflichtverletzungen

Wenn Verwalter oder WEG-Verantwortliche ihre Pflichten verletzten, dann können finanzielle Forderungen fällig werden. Deshalb wird in diesem Zusammenhang auch die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung immer wieder als verpflichtend genannt. Sie schützt vor finanziellen Anspruchssituationen, die durch falsche Entscheidungen, Versäumnisse oder Formfehler auftreten können. Die Pflicht für gewerbliche Verwalter, diese Versicherung abzuschließen, besteht seit dem 01. August 2018.

WEG Versicherungspflicht: Was könnte 2026 wirklich kommen?

Union und SPD haben sich im Jahr 2025 darauf verständigt, dass eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden tatsächlich kommen soll. Die Details stehen noch nicht fest (Stand: November 2025) und ab wann die Versicherungspflicht kommt, auch nicht.

Der Plan ist, einzuführen, dass beim Neuabschluss einer Wohngebäudeversicherung nur noch Optionen mit entsprechender Elementarschadenabsicherung angeboten werden. Bei bestehenden Versicherungen soll der Versicherungsschutz zu einem Stichtag um die Elementarschadenversicherung erweitert werden.

Geprüft wird allerdings noch eine Opt-Out-Lösung, mit der Versicherungsnehmer die Möglichkeit hätten, nachträglich doch noch auf den zusätzlichen Versicherungsschutz zu verzichten, beispielsweise wenn ihnen die Absicherung zu teuer ist.

WEGs müssen damit rechnen, dass künftig ein Versicherungsumfang nachgewiesen werden muss, der bestimmte Standards erfüllt. Dazu könnten gehören:

• Feuerschutz
• Leitungswasserschäden
• Sturmschäden
• Pflicht zur Elementarschadenversicherung
• Nachweis ausreichender Deckungssummen

Gerade die Elementardeckung wird politisch als ein „Pflichtbaustein der Zukunft“ betrachtet.

Denkbar ist auch, dass künftig eine Pflicht zur regelmäßigen Aktualisierung der Versicherungen kommen könnte, sprich: vorhandene Versicherungen müssen jedes Jahr auf den Prüfstand gestellt und auf Aktualität und Leistungsumfang hin überprüft und mit dem eigenen Bedarf abgeglichen werden.

Welche Versicherungen sind bereits Pflicht für WEGs?

Versicherungen, die bereits Pflicht sind, sind diese:

• Wohngebäudeversicherung: Mit dieser Versicherung werden Schäden am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Treppenhaus oder Fassade abgedeckt. Elementarschäden sind da bisher nicht standardmäßig miteingeschlossen.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung ist Pflicht, um Schäden abzudecken, die durch das Gemeinschaftseigentum verursacht werden können, zum Beispiel wenn aufgrund mangelnder Treppenhausbeleuchtung ein Besucher die Treppe hinunterfällt.

Weiterhin gibt es eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für gewerblich arbeitende Hausverwalter. Diese Versicherung, die finanzielle Schäden, die durch Fehler in der Verwaltung entstehen abdeckt, ist seit 2018 vorgeschrieben. Sie verhindert, dass Verwalter persönlich haften müssen. Für Verwalter, die nicht gewerblich arbeiten oder Personen, die nur ihre eigenen Immobilien verwalten, ist sie keine Pflicht, aber dennoch empfohlen. Schließlich müssen sie sonst mit ihrem privaten Vermögen haften.

Warum sollten WEGs jetzt auch ohne Versicherungspflicht handeln?

Selbst wenn die Reform 2026 doch noch nicht kommt, sprechen viele Gründe dafür, den bestehenden Versicherungsschutz zu prüfen:

1. Unterversicherung ist ein häufiger und teurer Fehler

Viele WEGs bestehen aus mehreren Einheiten, die im Laufe der Jahre modernisiert oder erweitert wurden. Wenn die Veränderungen dieser Einheiten nicht gemeldet wurden, ist das Gebäude im Schadenfall unterversichert, was eine Gefahr für das gesamte Eigentum darstellt.

2. Risiken im Sondereigentum wirken oft aufs Gemeinschaftseigentum zurück

Eigentümer einer Wohnung unterschätzen häufig, dass Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eng miteinander verbunden sind. Ein Wasserrohrschaden in einer einzelnen Wohnung kann massive Schäden in den gemeinschaftlichen Bereichen des Gebäudes verursachen. Ohne ausreichende Versicherung muss die Gemeinschaft einspringen oder Eigentümer tragen die Kosten sogar selbst.

3. WEGs in Selbstverwaltung tragen besondere Verantwortung

Ohne einen professionellen Hausverwalter liegt die gesamte Sorgfaltspflicht bei den Eigentümern selbst. Fehlt eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, haften sie persönlich, was bei falschen Beschlüssen oder vergessenen Wartungen zu hohen Summen führen kann.

4. Professionelle Verwalter müssen Standards erfüllen

Auch professionelle Hausverwaltungen geraten unter Druck. Sie sind verpflichtet, wirtschaftlich sinnvoll zu handeln. Ist der Versicherungsschutz veraltet, kann dies als Pflichtverletzung betrachtet werden und Eigentümer können Anspruch auf Schadenersatz geltend machen.

Welche Versicherungen sollte jede WEG mindestens haben?

Auch ohne neue gesetzliche Vorgaben empfehlen Experten folgende Policen:

• Gebäudeversicherung mit aktueller Wertberechnung: Umfasst Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und oft noch weitere Gefahren.
• Elementarschadenversicherung: Schutz vor Überschwemmung, Erdrutsch, Schneelast, Rückstau und Erdbeben.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die Eigentümergemeinschaft: Absicherung bei Schäden, die Dritten durch das Gebäude entstehen.
• Vermögensschadenhaftpflichtversicherung: Zum Schutz vor finanziellen Schäden durch Entscheidungen der Verwaltung, besonders wichtig für WEGs in Selbstverwaltung.
• Ergänzende Policen, etwa für Photovoltaikanlagen: Viele Gebäude haben heute technische Erweiterungen, die eine separate Versicherung brauchen.

Fazit zur WEG Versicherungspflicht: Lieber vor- als nachsorgen

Die Diskussion um eine WEG-Versicherungspflicht zeigt, dass sich Eigentümergemeinschaften in den kommenden Jahren auf strengere Anforderungen einstellen müssen. Das Wetter wird extremer, die Schadenssummen höher und eine Unterversicherung ist keine Option.

Auch wenn noch offene Fragen bestehen und Details zur geplanten Elementarschadenpflicht ab 2026 noch ausgearbeitet werden müssen, können WEGs schon jetzt aktiv werden und ihre bestehenden Policen prüfen. So lässt sich eine Unterversicherung vermeiden und Verantwortlichkeiten können klar geregelt werden. Denn gut abgesichert zu sein bedeutet nicht nur, gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, sondern auch das Eigentum sowie die eigene finanzielle Stabilität langfristig zu schützen.