Wohnungseigentumsgesetz: Diese Mehrheiten sind erforderlich

„Willensbildungsorgan“ jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Wohnungseigentümerversammlung.

In dieser entscheiden Sie als Wohnungseigentümer über die gemeinschaftlichen Angelegenheiten mit.

Die Beschlussthemen einer Eigentümerversammlung müssen zu Ihrer und der Information der übrigen Wohnungseigentümer zumindest schlagwortartig und verständlich in der Tagesordnung aufgeführt werden.

Beschlüsse sind im Gegensatz zu Vereinbarungen rechtliche Erklärungen der Eigentümergemeinschaft, die zumeist durch eine Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer zustande kommen (Mehrheitsprinzip).

Beschlüsse und Vereinbarungen sind zu unterscheiden

Vereinbarungen sind Verträge, durch die Sie als Wohnungseigentümer die Grundlagen Ihres Gemeinschaftsverhältnisses mit den anderen Eigentümern in Ergänzung oder Abweichung, beispielsweise zu bzw. von der Gemeinschaftsordnung regeln. Vereinbarungen setzen einstimmige Entscheidungen aller Wohnungseigentümer voraus (Einstimmigkeitsprinzip).

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf einer Einigung aller Wohnungseigentümer.

Sie und die übrigen Wohnungseigentümer können auch vereinbaren, dass nach dem WEG eigentlich nur einstimmig regelbare Angelegenheiten der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können.

Eines der Hauptanliegen des Gesetzgebers bei der Änderung des WEG im Jahr 2007 war es, die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zu erweitern und ganz grundsätzlich die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaften zu vereinfachen.

Folgende Neuerungen wurden in das WEG eingefügt:

• Die gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilung kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden;
• die Kostenverteilung baulicher Maßnahmen sowie der Instandhaltung und -setzung kann abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel beschlosen werden;
• es besteht grundsätzliche Beschlusskompetenz hinsichtlich baulicher Veränderungen;
• Modernisierungsmaßnahmen können mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Der Versammlungsleiter muss im Rahmen der Beschlussfassung zwischen solchen Maßnahmen unterscheiden, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, und solchen, für die eine (doppelt) qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit erforderlich ist.

Doppelt qualifizierte Mehrheit nötig

Er muss außerdem bei einer Beschlussfassung über bestimmte Inhalte berücksichtigen, dass eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig ist.

Dies gilt für Beschlüsse über Modernisierungsmaßnahmen, eine Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik oder über eine im konkreten Einzelfall vom geltenden vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen.

Hierbei muss der Versammlungsleiter genau zwischen einer Baumaßnahme, einer Instandsetzung und einer Modernisierung unterscheiden.

Zur Beschlussfassung ist eine qualifizierte Mehrheit aller, also nicht nur der in der Versammlung von ¾ anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer erforderlich. Die zustimmenden Wohnungseigentümer müssen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Gegenstand eines Beschlusses entscheidet über Stimmenerfordernis

Beschlüsse können durch die Eigentümer einstimmig und allstimmig, mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit gefasst werden:

4 unterschiedliche Stimmen – erfordernisse

• Sogenannte einfach-mehrheitliche Beschlüsse erfordern die Zustimmung von mehr als der Hälfte der Eigentümer („Mehrheitsbeschluss“).
• Qualifiziert-mehrheitliche Beschlüsse müssen in der Regel nur vorliegen, wenn dies in einer Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vorausgesetzt wird. 2 Zumeist sind dann /3- oder ¾-Mehrheiten erforderlich. Beschlüsse über Modernisierungen bedürfen nur einer qualifizierten Mehrheit. Insbesondere bauliche Veränderungen hingegen dürfen nur allstimmig, ausnahmsweise mehrheitlich beschlossen werden.
• Einstimmig bedeutet, dass ein Beschluss mit den Stimmen aller in der Versammlung anwesenden Eigentümer gefasst werden muss.
• Allstimmig dagegen bedeutet, dass die Stimmen aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich sind.

Achtung: Beschlüsse, die allstimmig oder einstimmig hätten beschlossen werden müssen, werden bei Abstimmung mit einfacher Mehrheit aber wirksam, wenn keine Anfechtung erfolgt.

Bei Themen der ordnungsgemäßen Verwaltung reicht einfache Mehrheit

In Angelegenheiten der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums können Entscheidungen ohne die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer getroffen werden. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt eine Reihe von Maßnahmen, die „ordnungsgemäße Verwaltung“ darstellen:

• Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
• Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage;
• Aufstellung eines Wirtschaftsplans;
• Jahresabrechnung.

Über diese Themen kann die Gemeinschaft mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen.

Bei Änderung der Teilungserklärung Allstimmigkeit erforderlich

Folgende Themen müssen dagegen zwingend allstimmig beschlossen werden:

• Sollen Kernbereiche der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung neu gestaltet werden, beispielsweise der Kostenverteilungsschlüssel geändert oder ein neues Verfahren ohne gesetzliche Grundlage eingeführt werden, so ist dies nur allstimmig möglich. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig.
• Wenn ein Beschluss zu einem Gegenstand gefasst wird, der in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung bereits geregelt ist, so ist ebenfalls Allstimmigkeit erforderlich. Ein Mehrheitsbeschluss wäre ebenfalls unzulässig und deshalb unwirksam.