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Fristlose Kündigung: Gründe und Bedingungen

Befindet sich Ihr Mieter für 2 aufeinanderfolgende Mietzahlungstermine mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug oder erreicht sein Zahlungsrückstand insgesamt einen Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten, dann können Sie ihm fristlos kündigen. Allerdings genügt es nicht, dass der erforderliche Zahlungsrückstand erst dann besteht, wenn Ihre Kündigung dem Mieter zugeht.

Bereits bei Ausspruch Ihrer Kündigung müssen die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt sein. Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten folgenden Fall zu entscheiden:

Ein Mieter zahlte seine Mieten immer wieder unpünktlich. Im Prozess stellte sich dann heraus, dass der Mieter bei Ausspruch der Kündigung (Datum des Kündigungsschreibens, zugleich Klageschrift) noch gar nicht mit 2 Monatsmieten in Rückstand war.

Bis zum Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter wurde aber eine weitere Monatsmiete fällig, die der Mieter ebenfalls nicht zahlte. Bei Zugang der Kündigung waren also die Kündigungsvoraussetzungen – Rückstand in Höhe von 2 Monatsmieten – erfüllt.

Dennoch urteilten die Richter, dass die Kündigung unwirksam war. Der zwischenzeitlich eingetretene Verzug kann nicht berücksichtigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der Kündigungsbegründung war und auch noch gar nicht sein konnte (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08).

Sie können nicht bereits verfrüht kündigen, wenn Sie damit rechnen, dass Ihr Mieter auch die nächste Monatsmiete nicht bezahlen wird. Warten Sie mit Ihrem Kündigungsschreiben immer, bis der Zahlungsrückstand in der erforderlichen Höhe tatsächlich eingetreten ist.

Mieter und Vermieter dürfen wegen Unzumutbarkeit fristlos kündigen

Wer fristlos kündigt, braucht nicht begründen, warum er das Mietverhältnis beenden möchte. Es reicht, wenn ein objektiver Grund besteht, das Mietverhältnis zu beenden. Nach § 543 Abs. 2 BGB kann

  • der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der Gebrauch der Mieträume ganz oder teilweise entzogen wird,
  • der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mieträume durch Vernachlässigung gefährdet, er die Mieträume unbefugt untervermietet oder er mit der Mietzahlung in Rückstand gerät.

Grund: In diesen Fällen gilt die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar. In einem aktuellen Urteil hat der BGH jetzt entschieden, dass der Kündigende nicht begründen muss, warum für ihn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Vielmehr reicht es für die Wirksamkeit einer Kündigung aus, wenn einer der genannten Tatbestände vorliegt und er in der Kündigung benannt und erläutert wird.

Anders gesagt: Wenn einer der in § 543 Abs. 3 BGB genannten Kündigungsgründe objektiv gegeben ist, muss zu den subjektiven Folgen im Kündigungsschreiben keine zusätzliche Angabe gemacht werden (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. VIII ZR 142/08).

Kündigen Sie Ihrem Mieter – rechtssicher, einfach und zügig!

Viele Vermieter und Mietverwalter schrecken vor einer Kündigung zurück, weil sie die gesetzlichen Vorgaben nicht kennen. In der Tat sind die auch gar nicht so leicht zu verstehen. Und zu allem Überfluss schauen die Gerichte bei der Kündigung immer besonders genau hin. Dennoch ist eine erfolgreiche Kündigung kein unlösbares Problem. Mit der richtigen Anleitung werden Sie alle Fehlerquellen sicher umgehen.

Zunächst einmal machen Sie sich unbedingt klar, dass Sie im Gegensatz zu Ihrem Mieter einen Grund für Ihre Kündigung haben müssen. Und zwar auch für eine ordentliche Kündigung. Entweder muss Ihr Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzen oder Sie machen Eigenbedarf geltend.

Hilfe durch vermieterfreundliche Rechtsprechung

In beiden Fällen steht Ihnen die Rechtsprechung hilfreich zur Seite. Wussten Sie beispielsweise, dass Sie nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin Eigenbedarf auch geltend machen können, wenn Sie die Wohnung nur zeitweise als Zweitwohnung nutzen möchten (LG Berlin, Urteil v. 22.08.13, Az. 67 S121/12)?

Oder dass Sie nach dem BGH bei ständig unpünktlicher Mietzahlung nach einer Abmahnung fristlos kündigen können (BGH, Urteil v. 01.06.11, Az. III V ZR 91/10)? Das zeigt: Die Gerichte urteilen häufig zugunsten von Vermietern.

In der Praxis scheitern Kündigungen häufig an der versäumten Abmahnung. Die Verfassung einer Abmahnung ist kein Hexenwerk, aber als Kündigungsvoraussetzung dürfen Sie sie nicht vergessen. Auch bei der Verfassung Ihres Kündigungsschreibens können Fehler passieren, die Ihre Kündigung unwirksam machen.

Tipp: Auch ausgezogenen Mietern kündigen

Wenn sich ein Mieterpaar trennt, scheitert die Kündigung oft daran, dass diese nur an den noch in der Wohnung lebenden Mieter geschickt wird. Ausgezogene Mieter, die aber noch nicht gekündigt haben, werden gern vergessen. Schnell ist dann der ausgezogene Mieter aber wieder in die Wohnung gezogen. Und das ist auch sein gutes Recht, denn Ihre Kündigung ist unwirksam. Vermeiden Sie solche Folgen durch eine sorgfältige Vorbereitung Ihrer Kündigung.

Eigenbedarf: Mit diesen 4 Punkten machen Sie Ihre Kündigung rechtssicher

Kaum eine ordentliche Kündigung beschäftigt die Gerichte so sehr wie die Eigenbedarfskündigung. Das ist auch verständlich, denn: Ein Mieter, der aus seiner Wohnung ausziehen muss, obwohl er sich vertragsgemäß verhalten hat, versucht alles, um in der Wohnung bleiben zu können.

Umso wichtiger ist es für Sie, Ihrem Mieter eine wasserdichte Kündigung zu präsentieren. Beachten Sie die hier dargelegten 4 Punkte und Sie werden mit Ihrer Kündigung erfolgreich sein.

Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, für eine zu Ihrem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen benötigen. Daher dürfen Sie das Mietverhältnis für folgende Personen kündigen: Ehe- und Lebenspartner, Kinder, Enkel, Geschwister, Eltern und Schwiegereltern, aber auch für Schwager und Schwägerin sowie Nichte und Neffe. Bei Letzteren dürfen Sie sich allerdings nur auf Eigenbedarf berufen, wenn Sie zu diesen eine besonders enge persönliche Beziehung haben.

Sogar wenn Sie die Wohnung für Ihr Au-pair-Mädchen benötigen, muss Ihr Mieter weichen (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 127/08).

Machen Sie den Eigenbedarf für sich selbst geltend, ist es nicht erforderlich, dass Sie die Mietsache als Wohnung nutzen. Der BGH bejaht Eigenbedarf auch dann, wenn Sie die Wohnung gewerblich, etwa als Büro, nutzen möchten (BGH, Urteil v. 26.09.12, Az. VIII ZR 330/11). Sie müssen die Wohnung auch nicht ständig nutzen wollen. Es genügt, wenn Sie beabsichtigen, die Wohnung nur zeitweise als Zweitwohnung zu nutzen (LG Berlin, Urteil v. 22.08.13, Az. 67 S121/12).

Punkt 1: Begründen Sie Ihren Eigenbedarf ausführlich

Bei der Formulierung Ihrer Kündigung legen Sie besonderen Wert auf die Begründung. Keinesfalls reicht es, wenn Sie Ihrem Mieter lediglich mitteilen, dass Sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Vielmehr muss Ihr Mieter anhand der Begründung erkennen können, weshalb die Wohnung benötigt wird.

Nennen Sie Ihrem Mieter Namen und Verwandtschaftsgrad des Einziehenden, und legen Sie den Sachverhalt, auf den Sie Ihre Eigenbedarfskündigung stützen, genau und vollständig dar. Verfassen Sie Ihre Kündigung nach dem Grundsatz: „Je genauer, desto höher die Aussicht auf Erfolg.“

Beispiel: Unser Sohn Peter wird dieses Jahr im Mai sein Studium in der Stadt X beginnen. Die Zusage für seinen Studienplatz liegt bereits nachweislich vor. Aktuell bewohnt unser Sohn ein Zimmer in unserem Haus, das ca. 100 km vom Studienort entfernt liegt.

Da er für die Fahrt auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen ist, würde er für die einfache Strecke ca. 2 Stunden brauchen. Ihre Wohnung liegt dagegen fußläufig (ca. 10 Minuten) zur Hochschule. Außerdem ist Ihre Wohnung als kleine 2-Zimmer-Wohnung ideal für einen Ein-Personen-Haushalt. Ein gleich geeigneter Wohnraum steht uns leider nicht zur Verfügung.

Punkt 2: Kommen Sie Ihrer Anbietpflicht nach

Wird nach der Kündigung eine Ihrer anderen Wohnungen im Haus oder in der Nähe frei und ist diese vergleichbar mit der bisherigen Wohnung, müssen Sie Ihrem Mieter anbieten, dort einzuziehen. Informieren Sie Ihren Mieter dann auch über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung, also über Größe, Ausstattung und Mietkonditionen (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10). Anderenfalls kommen Sie Ihrer Anbietpflicht nicht ordnungsgemäß nach und Ihre Kündigung ist unwirksam.

Punkt 3: Informieren Sie Ihren Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs

Fällt der Eigenbedarf nachträglich weg, während das Mietverhältnis noch andauert, setzen Sie Ihren Mieter hierüber unverzüglich in Kenntnis. Sie geben ihm dadurch die Möglichkeit, doch in der Wohnung zu bleiben. Anders sieht es aus, wenn der Eigenbedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Da das Mietverhältnis dann wirksam beendet ist, muss Ihr Mieter Ihre Wohnung ohnehin räumen.

Vorsicht: Schadenersatz!

Vergessen Sie, Ihren Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren oder ihm eine Alternativwohnung anzubieten, kann es teuer für Sie werden. In beiden Fällen ist Ihre Kündigung nämlich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Dann kann Ihr Mieter Schadenersatz von Ihnen verlangen, beispielsweise für die Umzugskosten oder die Renovierung der neuen Wohnung. Ein solcher Schadenersatzanspruch steht Ihrem Mieter auch zu, wenn Sie den Eigenbedarf vortäuschen.


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Punkt 4: Prüfen Sie, ob Ihr Eigenbedarf vorhersehbar war

Ihre Kündigung ist auch unwirksam, wenn der Eigenbedarf bereits beim Abschluss des Mietvertrags absehbar war, Sie Ihren Mieter aber nicht darauf hingewiesen haben. Möchten Sie beispielsweise über kurz oder lang Ihre pflegebedürftige Mutter in diese Wohnung aufnehmen, halten Sie das unbedingt im Vertrag fest, und fügen Sie ausdrücklich hinzu, dass Sie aus diesem Grund Eigenbedarf geltend machen werden.

War allerdings der Eigenbedarf beim Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar, ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann zulässig, wenn der Grund dafür erst kurze Zeit nach Abschluss des Mietverhältnisses eintritt (BGH, Urteil v. 13.03.13, Az. XII ZR 34/12). So etwa, wenn Sie die Wohnung für Ihre Mutter benötigen, weil diese nach einem Schlaganfall plötzlich pflegebedürftig ist.

Fazit: Eine gründliche Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg Ihrer Eigenbedarfskündigung.

Damit Ihre fristlose Kündigung wirksam ist – So mahnen Sie Ihren Mieter zuvor rechtssicher ab

Die fristlose Kündigung ist in den meisten Fällen an eine vorhergehende rechtswirksame Abmahnung gekoppelt. Ist diese rechtsfehlerhaft, wird dadurch auch Ihre Kündigung unwirksam. Allerdings wird sich das erst im Rahmen eines dann für Sie teuren Räumungsprozesses herausstellen, denn:

Nach dem BGH ist die Abmahnung nicht isoliert gerichtlich überprüfbar (Urteil v. 20.02.08, Az. VIII ZR 139/07). Umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre Abmahnung rechtssicher formulieren. Unter Beachtung der hier dargelegten Grundsätze werden Sie damit jedoch keine Probleme haben.

Auch wenn das Gesetz Ihnen für die Abmahnung keine Frist vorschreibt, lohnt es sich für Sie, Ihren Mieter zeitnah zum Verstoß abzumahnen. Je mehr Zeit nämlich zwischen Pflichtverstoß und Abmahnung vergeht, umso weniger gravierend wird das Gericht in einem Kündigungsrechtsstreit die Pflichtverletzung einstufen.

Grundsatz 1: Besser schriftlich abmahnen

Das Gesetz macht Ihnen hinsichtlich der Form Ihrer Abmahnung keine Vorgaben, daher kann sie auch mündlich erfolgen. Dennoch dient es Ihrer eigenen Sicherheit, wenn Sie die Abmahnung schriftlich verfassen. So haben Sie nämlich etwas in der Hand, um in einem späteren Rechtsstreit beweisen zu können, dass Sie Ihren Mieter abgemahnt haben.

Tipp: Zugang muss nachweisbar erfolgen

Vor Gericht müssen Sie nachweisen, dass Ihr Mieter die Abmahnung erhalten hat. Das gelingt Ihnen durch ein Einwurf-Einschreiben oder wenn Sie das Schreiben selbst im Beisein eines Zeugen in den Briefkasten des Mieters werfen. Natürlich können Sie das Schreiben auch per Boten zustellen.

Grundsatz 2: „Von allen an alle“

Achten Sie hier auch darauf, dass Ihre Abmahnung an alle Mieter geht, die im Mietvertrag genannt werden. Das gilt auch, wenn nur einer von ihnen einen Pflichtverstoß begangen hat. Selbstverständlich müssen Sie die Abmahnung auch von allen Vermietern unterschreiben lassen.

Grundsatz 3: Abmahnung schon als Überschrift

Für Ihren Mieter muss die Abmahnung offensichtlich als solche erkennbar sein. Das erreichen Sie leicht, indem Sie das Wort „Abmahnung“ als Überschrift Ihres Schreibens wählen.

Grundsatz 4: Pflichtverstöße detailliert beschreiben

Durch die Abmahnung halten Sie Ihrem Mieter die konkreten Pflichtverstöße vor Augen und geben ihm die Möglichkeit, zu vertragsgetreuem Verhalten zurückzukehren. Das funktioniert aber nur, wenn Sie die einzelnen Pflichtverstöße detailliert beschreiben.

Mit der allgemeinen Aussage, Ihr Mieter werde abgemahnt, weil er gegen die Hausordnung verstoßen habe, kommen Sie nicht weiter. Beschreiben Sie besser jeden Pflichtverstoß einzeln und detailliert.

Anschließend fordern Sie Ihren Mieter unter Fristsetzung zu korrektem Verhalten auf. Hierbei legen Sie ihm wieder konkret dar, was er zu tun hat. Die gesetzte Frist muss so lang sein, wie Ihr Mieter braucht, um den geforderten Zustand herzustellen. Lärmbelästigung kann er sofort einstellen. Um Gegenstände zu entsorgen, braucht er einen Tag. Soll er sich von einem unerlaubt angeschafften Hund trennen, geben Sie ihm eine Woche Zeit.

Musterformulierung:

„Sie haben im Flur ein großes Schuhregal und mehrere Getränkekästen stehen. Ich weise darauf hin, dass der Flur nicht zu Ihrem Wohnbereich gehört, und fordere Sie auf, sämtliche dort abgestellten Gegenstände bis zum 10.03.2014 zu entfernen.“

Grundsatz 5: Abmahnung als Warnung

Durch die Abmahnung zeigen Sie Ihrem Mieter, dass Sie sein pflichtwidriges Verhalten nicht dulden. Um ihm klarzumachen, dass Sie es ernst meinen, kündigen Sie für den Fall der Fortsetzung des Pflichtverstoßes die fristlose Kündigung an. So weiß Ihr Mieter, woran er ist.

Zahlungsverzug & unpünktliche Mietzahlung: Das brauchen Sie nicht hinzunehmen

Viele Vermieter ärgern sich über die schlechte Zahlungsmoral ihrer Mieter, sie unternehmen aber nichts dagegen, weil der Rückstand nie höher als 2 Monatsmieten ist. Was viele Vermieter aber nicht wissen: Schon lange bevor der Rückstand Ihres Mieters 2 Monatsmieten ausmacht, sind Sie zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Bei einem Zahlungsverzug Ihres Mieters besteht die Besonderheit, dass Sie fristlos, also ohne vorherige Abmahnung kündigen dürfen. Das ist der Fall, wenn Ihr Mieter:

  • für 2 unmittelbar aufeinanderfolgende Monate keine Miete gezahlt hat.
  • für 2 aufeinanderfolgende Monate seine Miete unvollständig gezahlt hat und der dadurch entstandene Rückstand insgesamt mehr als 1 Monatsmiete beträgt.
  • über mehr als 2 Monate seine Miete unvollständig gezahlt hat und der Mietrückstand nun mehr als 2 Monatsmieten beträgt.
  • sich mit 2 Raten seiner Kaution im Rückstand befindet. (Diese Kündigungsmöglichkeit besteht jedoch nur für Mietverträge, die ab dem 01.05. 2013 geschlossen worden sind.)

So berechnen Sie den Verzug

Ihr Mieter muss seine Miete ebenso wie die Raten der Kaution spätestens am 3. Werktag eines Monats gezahlt haben. Bei der Kaution sind die Raten, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben, jeweils zusammen mit der 1., 2. und 3. Miete fällig.

Passen Sie bei der Bestimmung des 3. Werktages auf, denn Sonn- und Feiertage zählen hier nicht mit. Bei der Zahlung der Miete besteht zusätzlich die Besonderheit, dass der Samstag nicht als Werktag zählt (BGH, Urteil v. 13.07.09, Az. VIII ZR 129/09). Daher ist der 3. Tag eines Monats nicht unbedingt der 3. Werktag.

Beispiel: In 2014 ist der 1. März ein Samstag und der 2. März ein Sonntag, diese Tage zählen daher bei der Fristberechnung nicht mit. Also ist in diesem Monat der 5. März der 3. Werktag, sodass Ihr Mieter mit der Märzmiete erst ab dem 6. März in Verzug gerät.

Zahlungsverzögerung: Abmahnung erforderlich

Bei ständig verspäteten Zahlungen Ihres Mieters ist eine fristlose Kündigung auch ohne Vorliegen eines hohen Rückstands möglich. Allerdings nur, wenn Sie Ihren Mieter zuvor abgemahnt haben (BGH, Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 301/10). Zahlt Ihr Mieter auf eine solche Abmahnung hin erneut zu spät, können Sie nach einer weiteren verspäteten Zahlung fristlos kündigen.

Fristlos dürfen Sie allerdings nur kündigen, wenn die Zahlungsverzögerungen so schwerwiegend sind, dass Ihnen die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Wann das genau der Fall ist, entscheidet der Richter im jeweiligen Einzelfall. Um hier auf Nummer sicher zu gehen, denken Sie unbedingt daran, das Mietverhältnis fristlos und „hilfsweise und wegen schuldhafter Pflichtverletzung ordentlich“ zu kündigen.

Tipp: Bei verspäteter Zahlung sofort reagieren

Zahlt Ihr Mieter unpünktlich oder unvollständig, ist es wichtig für Sie, umgehend zu handeln. Nehmen Sie die schlechte Zahlungsmoral Ihres Mieters über eine längere Zeit widerspruchslos hin, kann das zum Ausschluss der fristlosen Kündigung führen (BGH, Urteil v. 04.05.11, Az. VIII ZR 191/10).

Unerlaubte Untervermietung – häufig ein Kündigungsgrund

Will Ihr Mieter seine Wohnung ganz oder zum Teil an Dritte vermieten, benötigt er hierzu Ihre Zustimmung. Holt er diese nicht ein und stellt Sie einfach vor vollendete Tatsachen, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Doch Vorsicht: Das geht nicht immer so leicht!

Wenn Ihr Mieter seinen Untermieter in die Wohnung einziehen lässt, ohne zuvor Ihre Zustimmung einzuholen, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten. Das ist selbst dann der Fall, wenn er einen Anspruch auf Ihre Zustimmung hätte, etwa weil seine Lebensgefährtin in die Wohnung zieht.

Nach dem BGH berechtigt diese Pflichtverletzung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Allerdings muss dieser eine erfolglose Abmahnung mit Aufforderung zur Abhilfe vorausgegangen sein (BGH, Urteil v. 02.02.11. Az. VIII ZR 74/10).

Nach widerrufener Untermieterlaubnis keine sofortige Kündigung

Vorsicht sollten Sie dann walten lassen, wenn Sie eine bestehende Untermieterlaubnis widerrufen, der Untermieter aber nicht sofort auszieht. In diesem Fall ist eine sofortige Kündigung des Mieters nach dem BGH unzulässig (Urteil v. 04.12.13, Az. VIII ZR 5/13).

Solange der Mieter alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternimmt, um den Untermieter aus der Wohnung zu bekommen, ist eine fristlose Kündigung gegenüber dem Mieter ausgeschlossen.

Richtigerweise hätte der Vermieter hier eine Frist zur Beendigung des Mietverhältnisses setzen müssen. Diese Frist musste er entsprechend der Frist zur Kündigung des zwischen Mieter und Untermieter bestehenden Mietverhältnisses bemessen. Erst nach Ablauf dieser Frist hätte er den Mieter abmahnen und fristlos kündigen können.

Fazit: Gehen Sie gegen unerlaubte Untermietvermietung vor und denken Sie unbedingt daran, Ihren Mieter vor der fristlosen Kündigung abzumahnen.

Das „A und O“ Ihrer Kündigung: Diese Formalien entscheiden über Ihren Erfolg

Wenn es um die Kündigung eines Mietverhältnisses geht, haben Sie als Vermieter schon alle Hände voll mit dem Kündigungsgrund zu tun. Doch damit nicht genug, das BGB sieht eine Reihe von Formalien vor, deren Nichtbeachtung das Aus für Ihre Kündigung bedeuten kann.

Zunächst einmal achten Sie unbedingt darauf, dass die Kündigung an alle im Mietvertrag stehenden Mieter gerichtet ist. Besonders wenn es zwar mehrere Mieter gibt, aber nur einer von ihnen als Ansprechpartner des Vermieters fungiert, ist es schnell passiert, dass die Kündigung nur an diesen gerichtet wird. Die Folge: In einem gegen alle Mieter geführten Räumungsrechtsstreit werden Sie unterliegen.

Schriftform erfordert Originalunterschrift

Nach dem Gesetz muss Ihre Kündigung schriftlich erfolgen. Das bedeutet, dass Sie diese schriftlich fixieren und mit Ihrer Originalunterschrift versehen. Das Kündigungsschreiben muss Ihrem Mieter im Original zugehen. Daher ist eine Kündigung per Fax ebenso unwirksam wie eine Kündigung per E-Mail.

Bei mehreren Vermietern achten Sie auch darauf, dass das Kündigungsschreiben von allen unterschrieben wird. Sonst ist auch hierdurch die Schriftform nicht gewahrt.

Bei Vertretung: Originalvollmacht beifügen

Sofern die Kündigung durch einen Dritten erfolgt, etwa den Hausverwalter oder den Hausmeister, ist es wichtig, diesem eine Vollmacht für die Kündigung zu geben, die dem Kündigungsschreiben im Original beigefügt wird. Ansonsten hätte Ihr Mieter das Recht, die Kündigung als unwirksam zurückzuweisen.

Eine solche Vollmacht müssen Sie auch beifügen, wenn Sie einen Ihrer Mitvermieter vertreten. Lediglich wenn Ihrem Mieter, etwa durch eine Regelung im Mietvertrag, bekannt ist, dass der Dritte zur Kündigung berechtigt ist, benötigen Sie eine solche Vollmacht nicht.

Selbstverständlich ist, dass Sie in Ihrem Kündigungsschreiben ausdrücklich klarmachen, ob es sich um eine „fristlose“, eine „ordentliche“ oder eine „fristlose und hilfsweise ordentliche“ Kündigung handelt.

Tipp: Benennung des Auszugsdatums sinnvoll

Das Datum, zu dem das Mietverhältnis endet, müssen Sie eigentlich nicht angeben. Allerdings empfiehlt es sich aus Klarstellungsgründen: Bei der ordentlichen Kündigung verhindern Sie so, dass der Mieter sich zu seinen Gunsten verrechnet.

Bei der fristlosen Kündigung sieht das Gesetz keine Frist vor, sodass hier klare Angaben Ihrerseits nützlich sind. Gewähren Sie dem Mieter dann eine Frist von 2 Wochen, innerhalb derer er die Wohnung geräumt übergeben muss. Das ist die sogenannte „Ziehfrist“, die die Gerichte üblicherweise gewähren.

Fazit: Wenn Sie diese Formalien beachten und auch bei der Begründung Ihrer Kündigung nichts vergessen, werden Sie mit Ihrer Kündigung erfolgreich sein.

Und keinen Tag länger: So berechnen Sie die Kündigungsfrist

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist stellt sich immer die Frage, ob der Monat, in dem sie zugeht, mitzählt oder nicht. Die Beantwortung dieser Frage ist leicht: Geht die Kündigung bis zum 3. Werktag zu, zählt dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mit. Erfolgt der Zugang der Kündigung nach dem 3. Werktag, dürfen Sie diesen Monat nicht bei der Fristberechnung mitzählen.

Beachten Sie bei der Berechnung, dass der Samstag hier als Werktag zählt (BGH, Urteil v. 17.02.05, Az. VIII ZR 172/04). Wenn Sie also Ihrem Mieter das Kündigungsschreiben am 04.03.2014 zugestellt haben, ist der Zugang am 3. Werktag erfolgt, denn den 2. März, einen Sonntag, dürfen Sie bei der Berechnung der Frist nicht berücksichtigen. Bei einer 3-monatigen Kündigungsfrist endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.05.2014.

Denken Sie bei der Berechnung Ihrer Frist auch stets daran, dass Sie im Gegensatz zu Ihrem Mieter eine nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfrist zu beachten haben: Dauert das Mietverhältnis noch keine 5 Jahre an, beträgt Ihre Kündigungsfrist 3 Monate, bei einem Mietverhältnis von 5 bis 8 Jahren beträgt sie 6 Monate, und dauert das Mietverhältnis bereits mehr als 8 Jahre an, müssen Sie eine 9-monatige Kündigungsfrist beachten.

 

Sozialklausel: Wann Ihr Mieter trotz wirksamer Kündigung (zunächst) dennoch nicht ausziehen muss

Es gibt Fälle, in denen Ihr Mieter nicht ausziehen muss, obwohl Sie das Mietverhältnis wirksam gekündigt haben. Das ist nach der sogenannten Sozialklausel der Fall, wenn Ihr Mieter der Kündigung widerspricht, weil diese eine unzumutbare Härte für ihn darstellt. In der Praxis scheitern die meisten Widersprüche allerdings an der fehlenden Härte oder an Fristversäumnissen.

Ein Härtegrund, der den Mieter berechtigt, der Kündigung zu widersprechen, liegt beispielsweise in folgenden Fällen vor:

  • Der Mieter ist infolge hohen Alters und Gebrechlichkeit oder einer schweren Krankheit gesundheitlich nicht in der Lage, den Umzug zu bewältigen. Allein die Tatsache, dass der Mieter alt ist, stellt aber noch keine unzumutbare Härte dar.
  • Die Mieterin ist schwanger und der Umzug bedeutet für sie und/oder das ungeborene Kind ausweislich eines ärztlichen Attests ein gesundheitliches Risiko. Eine Schwangerschaft allein stellt dagegen keine unzumutbare Härte dar.

Stolperfalle für die Mieter: Form und Frist

Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist nur dann zulässig, wenn er schriftlich erklärt wird, das heißt, er muss schriftlich fixiert und mit der Originalunterschrift des Mieters versehen sein. Ein Widerspruch per Fax oder E-Mail ist unwirksam. Was die Frist angeht, muss Ihnen der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein.

Erhalten Sie den Widerspruch später, können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Beachten Sie Ihre Hinweispflicht. Wichtig ist, dass Sie Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Anderenfalls kann er Ihrer Kündigung noch bis zur mündlichen Verhandlung des Räumungsrechtsstreits widersprechen.

Hält das Gericht die Härtegründe Ihres Mieters dann für berechtigt, verlieren Sie den Prozess. Das können Sie leicht vermeiden, indem Sie den Hinweis auf das Widerspruchsrecht bereits in Ihr Kündigungsschreiben aufnehmen:

Musterformulierung: Hinweis auf Widerspruchsrecht

„Nach § 574 BGB sind Sie berechtigt, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, er muss also spätestens am … (Datum) bei mir eingegangen sein. Wenn Sie den Widerspruch erheben, begründen Sie diesen bitte auch schriftlich.“

Checkliste: Haben Sie bei Ihrer Kündigung an alles gedacht?

Bevor Sie Ihre Kündigung versenden, überprüfen Sie sorgfältig, ob Sie an alles gedacht haben. Denn: Sind Sie hier unachtsam, riskieren Sie die Unwirksamkeit Ihrer Kündigung. Achten Sie besonders darauf, dass Sie alle Gründe für Ihre Kündigung vollständig und ausführlich darlegen.

Das ist wichtig, da das Nachlegen von Gründen nicht möglich ist. Werfen Sie zur Sicherheit auch einen Blick in Ihren Mietvertrag.

Haben Sie dort einen beiderseitigen Kündigungsausschluss vereinbart, ist Ihnen die ordentliche Kündigung verwehrt. Nach dem BGH ist das übrigens auch dann der Fall, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Befristung des Mietverhältnisses vereinbart haben, die jedoch unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 233/12).

 

2. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.