Dachsanierung in der WEG: Wer zahlt?

Eine Dachsanierung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein Vorhaben, das bei den Eigentümern häufig Fragen aufwirft. Insbesondere das Thema Kosten ist für alle relevant und es stellt sich die Frage: Wer zahlt für die Sanierung?

Bei der Kostenverteilung greifen bestimmte rechtliche Regeln. Zwei entscheidende Stichworte unter dem Aspekt sind auch Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, denn hier gibt es Unterschiede. Und was gilt, wenn es um eine Modernisierung statt um eine reine Instandsetzung geht?

Wann steht eine Dachsanierung in einer WEG an?

Das Dach eines Gebäudes ist ständig dem Wetter sowie Temperaturschwankungen ausgesetzt. Im Laufe der Jahre kommt es daher zu Verschleiß des Materials, Undichtigkeiten oder energetischen Mängeln. Spätestens wenn Feuchtigkeit eindringt oder die Dämmung marode ist, steht eine Instandsetzung oder Sanierung des Dachs an.

Doch nicht nur zur Behebung von Mängeln kann eine Dachsanierung anstehen. Auch eine geplante Modernisierung zur Verbesserung des energetischen Standards, um zum Beispiel im Rahmen eines WEG-Beschlusses die Heizkosten zu senken, kann einen Dachsanierung nötig machen. Zu den häufigsten Anzeichen, dass eine Dachsanierung nötig ist, gehören diese Indikatoren:

• Wenn das Dach nicht mehr dicht ist: Anhand von Wasserflecken an den Wänden oder der Decke lässt sich erkennen, dass das Dach undicht ist.
• Wenn Schäden an den Dachbalken sichtbar sind.
• Wenn Dachziegel fehlen oder sie sehr abgenutzt sind.
• Wenn die Heizkosten erhöht sind, kann das einer unzureichenden Dämmung liegen.

Wie wird in einer WEG über die Dachsanierung entschieden?

In der Regel entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich zählt zu diesem Gemeinschaftseigentum auch das Dach. Ob sich darunter eine Dachgeschosswohnung oder ein gemeinschaftlich genutzter Raum befinden, ist dabei zunächst irrelevant.

Um eine Dachsanierung zu realisieren, ist ein Beschluss der Eigentümer erforderlich. Dieser wird bei der Eigentümerversammlung gefasst und es braucht für ihn üblicherweise die einfache Mehrheit. Insbesondere, wenn es um eine reine Instandsetzung geht, reicht die einfache Stimmenmehrheit in der Regel aus. Sollen die Maßnahmen jedoch darüber hinaus reichen und zum Beispiel eine Modernisierung oder bauliche Veränderung vorsehen, dann können auch weitere Anforderungen gelten.

Dachsanierung: Wer zahlt in der WEG?

Die zentrale Frage, die sich Eigentümern stellt, ist: Wer trägt die Kosten für die Dachsanierung? Dabei kommt es auf die Eigentumsverhältnisse an. In der Regel zählt das Dach zum Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend müssen alle Eigentümer anteilig für die Sanierung aufkommen. Die Kostenverteilung erfolgt dabei in der Regel je nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil, sofern in der Teilungserklärung oder per Beschluss nichts anderes geregelt ist. Miteigentum bedeutet, wenn eine gemeinschaftliche Sache mehreren Personen anteilig gehört.

Beispiel: Eine WEG mit zehn Wohneinheiten und 10 Eigentümern lässt das Dach ihres Hauses für 100.000 Euro sanieren. Entsprechend ihres Eigentums beteiligen sich die Eigentümer an den Kosten. Hat jemand 10 Prozent Miteigentum, so beteiligt er sich an den Kosten für die Dachsanierung mit 10.000 Euro.

Eine Ausnahme gilt, wenn es in der Teilungserklärung eine Ausnahme gibt. So ist in manchen Teilungserklärungen geregelt, dass bestimmte Eigentümer alleine oder zu größeren Teilen für die Kosten einer Dachsanierung aufkommen müssen, zum Beispiel die Eigentümer einer Dachgeschosswohnung. Wichtig ist jedoch, dass solche Regelungen klar und eindeutig formuliert sind, denn nicht in jedem Fall werden sie von den Gerichten anerkannt. Sollten Eigentümer von einer solchen Regelung betroffen sein, sollten sie die Teilungserklärung sorgfältig prüfen und sich bei Unklarheiten juristischen Rat einholen.

Was gilt beim Ausbau des Dachs?

Wenn das Dach ausgebaut und in eine neue Wohnung umgewandelt werden soll, dann handelt es sich dabei um mehr als um eine einfache Instandsetzung. Vielmehr ist ein solcher Ausbau eine bauliche Veränderung der Immobilie. Der künftige Nutzer des Daches, also zum Beispiel ein neuer Eigentümer, kann in diesem Fall zur Kasse gebeten werden.

Die Voraussetzung dafür ist ein entsprechender Beschluss sowie die Zustimmung aller Betroffenen. Das ist insbesondere dann relevant, wenn das Sondereigentum oder der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums dadurch beeinträchtigt werden.

Dachsanierung in der WEG: Welche Kosten kommen auf die Eigentümer zu?

Die Kosten für eine Dachsanierung variieren stark. Sie hängen von der Fläche des Dachs, der Dachform, den Materialien sowie der Art der Arbeiten ab. Je nach Material belaufen sich die Kosten für eine einfache Dacheindeckung auf rund 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Sollen eine zusätzliche Dämmung eingebaut werden oder eine Asbestsanierung stattfinden, dann steigen die Kosten dementsprechend. Dasselbe gilt bei einer komplexen Statik.

Wichtig: Die Verwaltung der WEG, also in der Regel der Hausverwalter, sollte entsprechende Angebote für die Dachsanierung einholen. Es empfiehlt sich mindestens drei Angebote von qualifizierten Fachfirmen einzuholen, um eine gute Vergleichsgrundlage zu haben. Während der Eigentümerversammlung wird dann abgestimmt und Verwalter sollten den Beschluss zur Umsetzung sorgfältig dokumentieren. Denn schließlich geht es um viel Geld und Fehler in der Verwaltung können im schlimmsten Fall zu Anfechtungsklagen führen.

Was gilt für das Sondereigentum?

Wenn eine Dachsanierung zu Eingriffen in das Sondereigentum (also in die einzelnen Wohnungen der Eigentümer) führt, dann müssen diese Maßnahmen begründet und im Vorfeld abgestimmt sein. Zu den möglichen Eingriffen zählen:

• Die Öffnung der Decke
• Temporäre Baustellenzugänge
• Das Verlegen von Leitungen

Grundsätzlich gilt: Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum erhalten, haben Vorrang vor den Interessen am Sondereigentum.

Wenn es dabei zu Konflikten kommt, dann empfiehlt sich auch hierfür eine rechtssichere Regelung per Beschluss. Auch ein Blick in die aktuelle Rechtsprechung kann helfen: Mit einem entsprechenden Urteil lassen sich die Verhältnisse in der eigenen WEG klären oder zumindest eine Orientierung geben.

Fazit: Bei der Dachsanierung gibt es in der WEG einiges zu beachten

Eine Dachsanierung in der WEG betrifft immer alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, denn das Dach eines Hauses zählt als Gemeinschaftseigentum. Die Kostenverteilung für die Sanierung erfolgt dementsprechend nach Miteigentumsanteil. Um die Dachsanierung ohne rechtliche Streitigkeiten über die Bühne zu bekommen, sind eine saubere Beschlussfassung sowie eine klare Kommunikation durch die Hausverwaltung essenziell.

Mehrere Angebote einzuholen und auch einen konkreten Zeitplan für die Sanierung vorzulegen, erleichtert die Durchsetzung des Vorhabens. Bei Unsicherheiten hilft der Blick in die Teilungserklärung. Falls es offene Fragen oder Probleme gibt, sollte juristischer Rat eingeholt werden.