Wohnung neu vermieten: Wie Sie den Mietpreis umsichtig kalkulieren

Wie Sie Ihre Wohnungen gut vermieten und spätere Mieterhöhungen vorbereiten

Bei der Vermietung einer Wohnung steht für Sie die Mietpreiskalkulation im Mittelpunkt Ihrer Überlegungen. Bei der Anfangsmiete handelt es sich um die Miete, die Sie bei Abschluss des Mietvertrags mit Ihrem Mieter vereinbaren. Natürlich sind Sie daran interessiert, Ihre Wohnung „gut“ zu vermieten. Darüber was „gut“ heißt, gehen die Meinungen bisweilen auseinander. Manche Vermieter sind erst dann zufrieden, wenn sie die höchstmögliche Miete durchsetzen konnten. Andere Vermieter wiederum versuchen gar nicht erst, die Höchstmiete zu erzielen und behaupten gleichwohl von sich, „einen guten Schnitt“ zu machen.

So finden Sie leichter einen Dauermieter: Verlangen Sie eine marktgerechte Miete

Bevor Sie für sich entscheiden, welche Miete Sie von Ihrem Mieter verlangen wollen, müssen Sie sich darüber klar sein, wie Sie das Vermietungsgeschäft grundsätzlich betreiben wollen. Wenn es Ihnen darauf ankommt, Ihre Wohnung(en) ständig zum Höchstpreis zu vermieten, müssen Sie bereit sein, einen überdurchschnittlich hohen Verwaltungsaufwand in Kauf zu nehmen. Denn es wird erfahrungsgemäß länger dauern, bis Sie einen Mieter gefunden haben, der Ihre Preisvorstellungen teilt.

Wenn Sie nicht gerade eine Wohnung in erstklassiger Lage und/oder mit erstklassiger Ausstattung vermieten, werden Sie an der Jagd nach der Höchstmiete im Zweifel wenig Freude haben. Mieter, die für Ihre Wohnung eine überdurchschnittlich hohe Miete zahlen müssen, zeichnen sich erfahrungsgemäß durch ein ausgeprägtes Anspruchsdenken aus.

Empfinden diese Mieter die Miete als überzogen, beginnt schnell die Suche nach vermeintlichen Wohnungsmängeln, die zum Vorwand genommen werden, die Miete auf ein „angemessenes Maß“ zu mindern. Das gilt erst recht dann, wenn sie feststellen, dass andere Mieter im Haus für vergleichbaren Wohnraum deutlich weniger Miete zahlen.

Praxis-Tipp: Vorteilhafter ist es, einen Mietpreis zu wählen, der mit einigem Verhandlungsgeschick durchgesetzt werden kann, von den Mietern letztlich aber als „reell“ akzeptiert wird. Das ist nichts anderes als die marktgerechte Miete.

Der bewusste Verzicht auf die Höchstmiete führt dazu, dass die Miete erfahrungsgemäß regelmäßig, pünktlich und in voller Höhe gezahlt wird. Vor allem müssen Sie nicht befürchten, dass Ihr Mieter den erstbesten – tatsächlichen oder vermeintlichen – Wohnungsmangel zum Anlass nimmt, die Miete zu „korrigieren“.

Welche Mieten sind „wettbewerbsfähig“? Nutzen Sie diese Informationsquellen

Um die marktgerechte Miete zu ermitteln, können Sie auf verschiedene Informationsquellen zurückgreifen.

• Mietspiegel

Sofern es in der Stadt, in der Ihr Mietobjekt liegt, einen Mietspiegel gibt, ist dieser mit weitem Abstand die beste Informationsquelle. Er basiert auf einem denkbar breiten Datenmaterial und ist auch später bei Mieterhöhungen aller Voraussicht nach das entscheidende Begründungsmittel.

Selbst wenn Sie als Vermieter später für ein Mieterhöhungsverlangen ein Mietwertgutachten in Auftrag geben oder (mindestens) drei Vergleichswohnungen benennen werden: Die Gerichte stützen ihre Entscheidungen in erster Linie auf Mietspiegel, sofern diese vorhanden sind.

Diese Entwicklung wird sich künftig noch beschleunigen, nachdem durch die Mietrechtsreform der qualifizierte Mietspiegel eingeführt wurde. Dabei handelt es sich um einen Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt wird, die gewährleisten, dass er ein realistisches Abbild des Wohnungsmarktes liefert.

Weitere Voraussetzung für den qualifizierten Mietspiegel ist, dass er von der Stadt/Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Einzelheiten dazu lesen Sie in dem Beitrag „Mieterhöhung“ in Ihrem Immobilien-Berater (ab Seite M 36/001).

Ferner ist zu berücksichtigen, dass ebenfalls durch die Mietrechtsreform die so genannte Mietdatenbank eingeführt wurde. Dabei handelt es sich um eine fortlaufend geführte Sammlung, deren Funktion darin besteht, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen. Daraus können dann Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden.

• Marktanalysen

Als wichtige Orientierungshilfe dienen auch die Marktanalysen, die speziell der Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) einmal jährlich erarbeiten. Die von diesen Verbänden herausgegebenen Preisspiegel ermöglichen einen verlässlichen Überblick über die Marktsituation in den dort genannten Städten und Regionen. Einen Mietspiegel können Sie allerdings nicht ersetzen.

• Marktberichte

Einige überregional tätige Makler erstellen regelmäßig aktuelle Marktübersichten, oftmals mehrmals jährlich. Die Marktberichte sind teilweise hochgradig spezialisiert. Das gilt insbesondere für den Bereich der Gewerbe-Immobilien und dort für die Vermietung von Büros und Läden. Diese Marktberichte weisen vielfach nicht nur auf Preisunterschiede innerhalb einer Region, sondern auch auf solche innerhalb einer Stadt hin.

• Standortanalysen

Besonders vorteilhaft ist es, wenn Sie Ihre Standortentscheidung auf langjährige Markt- und Preisentwicklungen stützen können. Als Abonnent des Immobilien-Beraters können Sie von Ergebnissen der Marktforschungen profitieren, die die renommierten Analysten der Münchener Bulwien AG seit mehr als 20 Jahren fortlaufend durchführen. Sie ermitteln die Kaufpreise/Mieten für Miethäuser, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke, Läden und Büros. Lesen Sie dazu den Beitrag „Wertentwicklung“ in Ihrem Immobilien-Berater (ab Seite W 22/001).

• Persönliche Marktbeobachtung

Einen Überblick über den Immobilienmarkt erhalten Sie auch dann, wenn Sie die Immobilienanzeigen in der Tagespresse konsequent auswerten. Dies erfordert einen erheblichen Zeitaufwand, führt allerdings auch zu sehr zuverlässigen Ergebnissen.

Dabei dürfen Sie die in den Mietangeboten genannten Mietpreise allerdings nicht überbewerten. Es handelt sich lediglich um die Preisvorstellungen der Vermieter, die oftmals auch ausdrücklich als Verhandlungssache (VHS) bezeichnet werden. Die tatsächlich vereinbarten Mieten werden oftmals darunter liegen. Das gilt gerade in der aktuellen Marktsituation. Wenn Sie dies einkalkulieren, die Mietpreisforderungen also richtig einzuordnen wissen, kann der Immobilienteil der Tageszeitungen neben einem Mietspiegel eine besonders ergiebige Informationsquelle darstellen.

• Sonstige Recherchen

Hören Sie sich im Freundes- und Bekanntenkreis um. Was wird an Mieten verlangt bzw. gezahlt? Für den Fall, dass Sie eine Eigentumswohnung vermieten, erkundigen Sie sich am besten direkt beim Wohnungsverwalter über das Mietpreisniveau in der Eigentumswohnanlage.

Erwarten Sie allerdings nicht, dass er Ihnen die Mieten für einzelne Wohnungen nennt. Das muss Sie aber auch nicht interessieren. Für Sie ist entscheidend, dass Sie einen Überblick über die in der Eigentumswohnanlage üblichen Mieten gewinnen. Damit befinden Sie sich in der gleichen Situation wie später der Mieter, der herauszufinden sucht, was andere Mieter im Haus zahlen.

Praxis-Tipp: Nutzen Sie auch die Wohnungseigentümerversammlungen, um sich bei anderen Eigentümern gezielt danach zu erkundigen, welche Mieten sie mit Ihren Mietern vereinbart haben. Sie werden feststellen, dass die meisten Eigentümer bereit sind, darüber zu sprechen.

Der Grund für die Offenheit ist der, dass die anderen Eigentümer sich in der gleichen Situation befinden wie Sie selbst. Auch sie sind auf aktuelle Vergleichsmieten angewiesen, scheuen sich jedoch oftmals, das Gespräch darauf zu lenken.

Nicht vergessen: Mietpreisgrenzen gelten auch für frei finanzierte Wohnungen

Auch bei der Vermietung einer frei finanzierten Wohnung können Sie die Miete nicht in beliebiger Höhe festlegen. Vielmehr müssen Sie generell zwei Mietpreisgrenzen berücksichtigen, die Sie grundsätzlich nicht überschreiten dürfen. Andernfalls riskieren Sie, dass Sie einen Teil der Miete an Ihren Mieter zurückzahlen müssen und außerdem noch mit Geldbußen bzw. Geldstrafen belegt werden.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

• Ein Vermieter macht sich strafbar, wenn er sich beispielsweise unter Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters – dazu zählt etwa die Notlage bei der Wohnungssuche – eine Miete versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung

• steht. Ein solches auffälliges Missverhältnis ist gegeben, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschritten wird.

• Ein Vermieter handelt ordnungswidrig und riskiert eine Geldbuße, wenn er eine unangemessen hohe Miete fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.

Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen von Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

Achtung: Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen.

Wenn Sie Ihre Wohnung neu vermieten: Nutzen Sie Ihren Gestaltungspielraum:

Bei Abschluss eines Mietvertrags haben Sie grundsätzlich vier Möglichkeiten der Mietpreisgestaltung:

• Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis und legen die Anfangsmiete fest.

• Sie einigen sich mit Ihrem Mieter auf einen Zeitmietvertrag und legen die Anfangsmiete fest.

• Sie einigen sich mit Ihrem Mieter auf eine Anfangsmiete und vereinbaren zusätzlich eine Staffelmiete.

• Sie vereinbaren mit Ihrem Mieter eine Anfangsmiete und zusätzlich eine Indexmiete.

• Unbefristetes Mietverhältnis

Die meisten Mietverhältnisse laufen unbefristet. Die Vermieter lassen es damit bewenden, sich mit dem Mieter auf eine Anfangsmiete zu einigen. Weitere Regelungen zum Mietpreis erfolgen nicht.

Achtung: Wenn Sie in einem solchen Fall später die Miete erhöhen wollen, müssen Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Dabei müssen Sie wichtige Formalien einhalten, wenn Ihr Mieterhöhungsverlangen wirksam sein soll.

• Zeitmietvertrag

Schließen Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag ab und regeln Sie hinsichtlich der Miete lediglich die Anfangsmiete, bedeutet dies: Während der gesamten Mietzeit bleibt die Miete unverändert. Mieterhöhungen sind regelmäßig ausgeschlossen.

Achtung: Durch einen so genannten Mieterhöhungsvorbehalt können Sie sicherstellen, dass Sie auch bei Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Miete erhöhen können. Allerdings ist umstritten, ob ein Erhöhungsvorbehalt auch formularmäßig vereinbart werden kann. Einige Gerichte lassen dies zu, andere wiederum verlangen eine zusätzliche individuelle Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

Praxis-Tipp: Als Vermieter sind Sie nur dann auf der sicheren Seite, wenn Sie den Mieterhöhungsvorbehalt bei Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich mit dem Mieter aushandeln und dies dann schriftlich fixieren.

• Staffelmiete

Wenn Sie zusätzlich zur Anfangsmiete noch eine Staffelmiete vereinbaren, sind Sie für Mieterhöhungen nicht mehr auf das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren angewiesen.

Vielmehr steigt die Miete dann zu bestimmten, vertraglich vereinbarten Terminen, ohne dass Sie von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen müssen.

Eine andere Frage ist, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete immer durchsetzbar ist. Solange ein Überangebot an Wohnungen besteht, wird dies schwierig sein.

Andererseits kommt es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Wenn Sie eine Wohnung in guter Lage und/oder mit guter Ausstattung zu attraktiven Konditionen anbieten, werden Sie es auf jeden Fall leichter haben als in anderen Fällen. Weisen Sie den Mieter auch darauf hin, dass er bei Vereinbarung einer Staffelmiete mehr Planungssicherheit hat und sich auf künftige Mietpreissteigerungen rechtzeitig einstellen kann.

• Indexmiete

Die Indexmiete spielt in der Vermietungspraxis eine eher untergeordnete Rolle. Vor Inkrafttreten der Mietreform lag das daran, dass Sie als Vermieter bei Vereinbarung der Indexmiete für die Dauer von mindestens 10 Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten mussten. Diese Mindestlaufzeit von 10 Jahren gilt jetzt nicht mehr. Aber: Dass die Mieterhöhung lediglich in dem Umfang steigt, in dem sich der vereinbarte Index (klassischer Fall: Verbraucherindex) erhöht, macht diese Gestaltungsalternative für wirtschaftlich denkende Vermieter unattraktiv.

Praxis-Tipp: Für welche Gestaltungsform Sie sich beim Mietpreis auch immer entscheiden, in einem Punkt dürfen Sie als Vermieter nicht mit sich handeln lassen: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter immer eine Nettokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten. Nur dann, wenn Ihr Mieter alle nach der vorgenannten Vorschrift umlagefähigen Bewirtschaftungskosten für das Mietobjekt zahlen muss, machen Zusatzeinnahmen durch Vermietung wirtschaftlich Sinn.

Kurz-Check für Ihre Mietpreiskalkulation

• Ja Nein Haben Sie geeignete Quellen zur Ermittlung der Marktmiete genutzt (Beispiele: Mietspiegel, Mietpreistabellen der Maklerver