Kauf einer Mietimmobilie – so vermeiden Sie mühelos alle Stolperfallen

In jedem Immobilienkauf und in jeder Vermietung steckt nicht nur ein großes Potenzial sondern auch wirtschaftliche Risiken und rechtliche Fallstricke. Beides ist oft miteinander verknüpft: Eine für den Immobilienkäufer und Vermieter rechtlich nachteilige Situation kostet meist bares Geld.

Risiken beim Kauf einer Immobilie

Mit einer Investition in Immobilien geht man natürlich auch immer Risiken ein. Beispiele dafür sind Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit der Mieter. Auch in solchen Fällen muss das Darlehen, über das die Wohnung finanziert wurde, weiter bedient werden. Das kann einen weniger kapitalstarken Geldanleger in erhebliche Schwierigkeiten bringen.

Aber: Jeder Kauf einer Immobilie bietet Vermietern die Chance auf relativ sichere Wohnungsmieten bei zahlungskräftigen Mietern, langfristige Mietsteigerungsraten und eine langfristige Wertsteigerung des Mietobjekts. Um diese Chancen realisieren zu können, müssen Vermieter jedoch die mit einem Immobilienkauf und der anschließenden Vermietung verbundenen Risiken so weit wie möglich begrenzen und sich absichern.

Diese Risiken sollten Sie beim Kauf einer Immobilie beachten

1. Leerstandsrisiko 

Möchten Vermieter eine leer stehende Wohnung kaufen, so müssen sie einen Mieter finden. Finden sie keinen, fehlen ihnen nicht nur Mieteinnahmen, sie müssen auch die Betriebskosten für diese Wohnung anteilig tragen, sofern sie unabhängig von der Nutzung anfallen. Das heißt, Eigentümer tragen Kosten für Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug (BGH, Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/06).

Es wäre unzulässig, bei der Betriebskostenabrechnung die Gesamtfläche um nicht vermietete Objekte zu reduzieren, da dann die anderen Mieter mit dem Leerstandsrisiko belastet werden würden. Hinter dem Grundsatz, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen zu tragen hat, steht der Gedanke, dass den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären.

Achtung: Wollen Vermieter das Leerstandsrisiko hinsichtlich der Nebenkosten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf die anderen Mieter abwälzen, so ist eine solche Vereinbarung unzulässig.

Anmerkung: Sofern Vermieter Pech haben und es doch zum Leerstand der Wohnung kommt, sollten sie daran denken, dass sie die Kosten so lange als Werbungskosten abziehen können, wie sie den Entschluss, Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben haben.

Das heißt, so lange Vermieter sich noch ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemühen, haben sie die Absicht, Einkünfte zu erzielen und können die Kosten für die Wohnung steuerlich geltend machen. Dies ist sogar möglich, wenn Vermieter die Wohnung neben den Vermietungsbemühungen gleichzeitig zum Verkauf anbieten.

2. Mietausfall

Auch bei einer vermieteten Wohnung tragen Vermieter das Risiko, Zahlungsverluste zu erleiden. Zahlt der Mieter Miete und Nebenkosten nicht mehr, besitzen Vermieter eine ziemlich schlechte Position. Sie können klagen. Angesichts der häufig langen Dauer solcher Prozesse brauchen Vermieter aber einen langen Atem.

Und wenn sich der Mieter als insolvent erweist oder einfach verschwindet, können sie auch bei einem gewonnenen Prozess ihre Forderungen nicht realisieren. Sie müssen sogar für die Zeit, in der der säumige Mieter in Ihrer Wohnung gewohnt hat, die Nebenkosten tragen.

Wichtig: Während Versorgungsunternehmen Strom, Wasser oder Gas abstellen können, wenn der Abnehmer nicht zahlt, sind Vermieter hierzu nicht befugt. Sie müssen dem Mieter weiterhin den Zugang zu Heizenergie und Wasser ermöglichen und entsprechende Kosten an das jeweilige Versorgungsunternehmen, dessen Vertragspartner in der Regel der Vermieter ist, zahlen.

3. Mietobjekt: mit Mängeln behaftet

Ein weiteres Risiko entsteht, wenn das Mietobjekt mit Mängeln behaftet ist und der Mieter seine Miete mindert. Ebenso wie die Miete gemindert werden darf, dürfen auch die Betriebskosten gemindert werden (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. XII ZR 225/03). Vermieter müssen aber nicht nur eine Minderung in zulässiger Höhe hinnehmen, sondern auch für Mängelbeseitigung sorgen.

Vermieter haben nicht nur die Pflicht, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu übergeben, sondern diesen auch zu erhalten. Das heißt, wenn die Wohnung mit Mängeln behaftet ist, müssen diese, sofern nicht von dem Mieter verursacht, beseitigt werden. Je nach Mangel kann das eine aufwendige und teure Ursachenfindung nach sich ziehen. Auch die erforderlichen Arbeiten können kostspielig werden.

Als Käufer Risiken minimieren

Die vorgenannten Risiken sollten Sie aber nicht davon abhalten, in Immobilien zu investieren. Auf jeden Fall ist es wichtig, dass man sein Möglichstes dafür tut, um diese Risiken zu minimieren. Zur Risikominimierung gibt es 3 Ansatzpunkte:

• die Wahl der richtigen Wohnung
• die Auswahl des richtigen Mieters
• den Abschluss eines guten Mietvertrags

 Die Auswahl der richtigen Wohnung

Um das Leerstandsrisiko zu minimieren, ist zunächst der Standort der Wohnung von enormer Bedeutung. Die Wahl des richtigen Standortes ist die erste und nicht mehr zu korrigierende Entscheidung, die getroffen werden muss. Deswegen sollte stets der Standort der künftigen Wohnung genau analysiert werden. Dabei sollten Kriterien wie Infrastruktur und Umgebung eine Rolle spielen. Auf eine persönliche Besichtigung sollte man nicht verzichten.

1. Die hohe Bedeutung der Infrastruktur

Für die Vermietung einer Wohnung ist die Infrastruktur von enormer Bedeutung. Wenn man eine wunderschöne Wohnung in einem völlig abgelegenen Gebiet vermieten möchte, wird man hiermit in der Regel wenig erfolgreich sein. Für die meisten Mieter sind kurze Wege von enormer Bedeutung.

Vermieter sollten darauf achten, dass Zufahrtsstraßen oder Autobahnauffahrten gut erreichbar sind. Auch die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitseinrichtungen, Kinderbetreuungsmöglichkeiten sowie von öffentlichen Verkehrsmitteln fördern die Vermietbarkeit.

Auch sollten Vermieter prüfen, inwieweit die Wohnung Umwelteinflüssen oder sonstigen Emissionen ausgesetzt ist. So ist bei einer Stadtwohnung die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder an einer Bahnlinie nicht so günstig, wie in einer ruhigeren Nebenstraße. Auch wenn sich etwa in unmittelbarer Nähe der Wohnung, gegebenenfalls sogar unter ihr, eine Imbissstube oder eine Restaurantküche befindet, werden Vermieter mit ihrem Vermietungsbemühen erfahrungsgemäß weniger Erfolg haben.

Ebenso spielt die Umgebung für die Wahl der richtigen Wohnung eine große Rolle. Das direkte Wohnumfeld, die Sicherheit des Standorts und gegebenenfalls der Erholungswert können die Vermietbarkeit der Wohnung beeinflussen.

In diesem Zusammenhang empfehlen wir, danach Ausschau zu halten, welche Freizeitmöglichkeiten es in der Nähe gibt, denn diese spielen bei der Suche nach Wohnraum eine immer größere Rolle. Vermieter sollten also darauf achten, ob es Sportmöglichkeiten, Restaurants oder kulturelle Einrichtungen in erreichbarer Nähe gibt.

Tipp: Wenn Vermieter die in Betracht kommenden Wohnungen und ihr Umfeld besichtigen, sollten sie dies nicht am Wochenende machen. Informationen über Belästigungen durch Verkehr, Gewerbe oder Ähnlichem erhält man nicht am Samstag Nachmittag oder Sonntag. Deswegen sollten sich Vermieter die Umgebung der Wohnung in der Woche, morgens und abends anschauen. Um das Leerstandsrisiko weiter zu minimieren, kann man folgende Grundregeln beachten:

• Als optimale Wohnungsgröße gelten etwa 35 bis maximal 75 m2, 1- oder 2-, höchstens 3-Zimmer-Wohnungen.
• Die Wohnung sollte in gutem Zustand sein, optimal ist natürlich ein Neubau in Erstbezug oder aber eine gerade sanierte Altbauwohnung.
• Die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss ist eher nachteilig, ein Balkon und/oder ein Garagenplatz stellen einen Vorteil dar.
• Auch eine neutrale, zeitgemäße Einrichtung der Wohnung, insbesondere ein gut ausgestattetes Bad, sind für die Vermietbarkeit von Vorteil.

Vermieter sollten bei der Besichtigung der Wohnung auch auf ihren Schnitt achten. Hierbei sollte man darauf achten, ob die Wohnung unnutzbaren Raum, wie etwa spitz zulaufende Ecken oder einen überdimensional großen Flur enthält. Auch die Frage nach der Größe der Räume spielt bei der Vermietbarkeit eine große Rolle.

Wohnungen, die zum Beispiel ein im Verhältnis zum Schlafzimmer kleines Wohnzimmer haben, können in der Regel schlechter vermietet werden als solche mit einem großen Wohnzimmer aber nur relativ kleinem Schlafzimmer.

2. Helle Wohnungen werden nachgefragt

Eine große Rolle für den Vermietungserfolg spielt auch die Frage nach den Lichtverhältnissen. Eine Wohnung, die so dunkel ist, dass den ganzen Tag das Licht brennen muss, ist bei Mietern weniger gefragt. Vermieter sollten die Wohnung daher unbedingt tagsüber besichtigen und im Winter darauf achten, ob vor den Fenstern hohe Bäume stehen, die der Wohnung im Frühling und Sommer Licht nehmen.

Vermieter sollten genau untersuchen, ob die Wohnung Mängel aufweist, ob es irgendwo Anzeichen von Feuchtigkeit oder Schimmel gibt oder ob die Fenster feucht oder angelaufen sind.

Achtung: Feuchtigkeit im Bereich der Fensterlaibung kann auch bei Neubauwohnungen vorkommen. Daher sollten Vermieter bei der Besichtigung einer Wohnung diesen möglichen Problembereich im Blick haben.

Des Weiteren sollte man darauf achten, ob das Haus, in dem sich die ausgewählte Wohnung befindet, ausreichend schallisoliert ist. Da ein Laie mit dieser Frage meist überfordert ist, sollte man sich ein unabhängiges Gutachten von einem Architekten oder Sachverständigen erstellen lassen. Allerdings ist auch klar, dass Mieter älterer Wohnungen nicht verlangen können, dass die Trittschalldämmung in seiner Wohnung den aktuellen Vorschriften entspricht (BGH, Urteil v. 05.06.13, VIII ZR 287/12).

Achtung: In der Regel wird beim Kauf einer gebrauchten Immobilie die Gewährleistung ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass Mängel, die nach dem Kauf bekannt werden, das alleinige Problem des Eigentümers sind. Den Verkäufer kann man nicht mehr belangen. Aus diesem Grund hilft ein fachmännischer Rat enorm weiter.

Die Auswahl des richtigen Mieters

Für gesicherte Mieteinnahmen wird der richtige Mieter benötigt. Also einen, der seine Miete stets vollständig und pünktlich zahlt. Finden Vermieter einen solchen Mieter nicht, kostet das bares Geld. Denn schon bei 1-2 fehlenden Monatsmieten verlieren sie eine gute Rendite für das Jahr.

Richtig schlimm wird es, wenn der Mieter über mehrere Monate hinweg seine Miete nicht bezahlt. Vermieter bleiben in einem solchen Fall – zumeist wegen mangelnder Zahlungsfähigkeit des Mieters – auf ihrer Mietforderung und ihren Kosten für die Räumung sitzen.

1. Überprüfen Sie die finanzielle Situation Ihres Mietinteressenten

Um die Miete zahlen zu können, muss der Mieter zunächst über ein geregeltes Einkommen verfügen. Das heißt, er muss eine feste Arbeitsstelle haben. Außerdem sollte sein Einkommen hoch genug sein. Als Richtwert sollte man sich daran orientieren, dass das Nettoeinkommen das 2- bis 2,5-Fache der Gesamtmiete ausmacht.

Vermieter sollten bei der Überprüfung der finanziellen Situation eines Mietinteressenten auch darauf achten, ob er laufende finanzielle Zusatzverpflichtungen hat. Hat er etwa einen Kredit aufgenommen, den er abbezahlen muss, hat er Finanzkäufe getätigt, die monatliche Zahlungsverpflichtungen mit sich bringen oder monatliche Leasingraten für ein Auto zu leisten?

Möglicherweise ist der potenzielle Mieter auch geschieden oder getrennt lebend und muss Unterhalt an seine Ehepartner oder seine Kinder zahlen. Dies alles sind finanzielle Verpflichtungen, die man beachten muss. Wenn man als Vermieter auf der sicheren Seite sein will, dann sollte man diese Verpflichtungen vom Nettolohn des Mietinteressenten abziehen und überprüfen, ob das verbleibende Gehalt immer noch das 2- bis 2,5-Fache der monatlichen Gesamtmiete ausmacht.

Bei der Überprüfung der finanziellen Situation des Mietinteressenten sollten Vermieter auf jeden Fall danach fragen, ob irgendwelche Zahlungstitel bestehen. Bestehen Mahnbescheide, ist der Mietinteressent Pfändungen ausgesetzt oder hat er vielleicht gar schon eine eidesstattliche Versicherung (ehemaliger Offenbarungseid) abgegeben?

Wenn der Mietinteressent eine dieser Fragen mit „Ja“ beantwortet, hat er offensichtlichZahlungsschwierigkeiten. Der Erhalt der monatlichen Miete wäre dann von Anfang an nicht sicher.

2. Mit einer Mieterselbstauskunft selber helfen

Das wichtigste Instrument ist die Mieterselbstauskunft. Hierbei handelt es sich um einen Fragebogen, den Vermieter von ihren Mietinteressenten, die in die engere Wahl kommen, ausfüllen lassen sollten, um mehr über diese zu erfahren. Natürlich ist kein Mietinteressent dazu verpflichtet, eine solche Mieterselbstauskunft auszufüllen. Aber wenn jemand die gewünschten Informationen verweigert, sollten Vermieter skeptisch sein und einen anderen Mietinteressenten vorziehen.

Wichtig: Soll die Wohnung von mehreren Personen angemietet werden, sollten Vermieter sich unbedingt von jedem dieser Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft ausfüllen lassen. Denn wenn es zum Schlimmsten kommen sollte und Vermieter gegen die Mieter wegen offener Mietforderungen vollstrecken lassen müssen, ist es wichtig, über jeden Schuldner möglichst viele Informationen zu bekommen, die sie dann für ihre Vollstreckungsversuche nutzen können.

3. Was Sie mit einem persönliche Gespräch erfahren können

Auch wenn Vermieter sich eine Mieterselbstauskunft geben lassen, dürfen sie nicht auf ein persönliches Gespräch verzichten. In diesem Gespräch sollte man ermitteln, ob der Mietinteressent auch aufgrund des persönlichen Eindrucks als Mieter in Betracht kommt. Bei derartigen Gesprächen ist es auf jeden Fall sinnvoll, dass Vermieter auch auf die in der Mieterselbstauskunft enthaltenen Fragen und Antworten näher eingehen.

Darüber hinaus kann man versuchen, Informationen zu erhalten, die einem eine Mieterselbstauskunft nicht geben wird. Vermieter sollten zum Beispiel nach dem bisherigen Vermieter fragen und danach, warum das vorhergehende Mietverhältnis beendet wurde. Man kann sich auch an den bisherigen Vermieter wenden und nachfragen, aus welchen Gründen das Mietverhältnis beendet wurde.

4. Halten Sie von einer Mietausfallbürgschaft Abstand 

Oftmals bieten Mietinteressenten, die ihre Miete nicht allein finanzieren können, eine sogenannte Mietausfallbürgschaft an. Diese beinhaltet, dass der Bürge die laufende monatliche Miete zahlen soll, wenn der Mieter selbst seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Eine solche Bürgschaft dürfen Vermieter auf keinen Fall vereinbaren, denn sie wäre unwirksam.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) darf die von Mietern zu leistende Mietsicherheit nämlich nicht höher als drei Monatskaltmieten sein. Eine Mietausfallbürgschaft wäre nichts anderes als eine Mietsicherheit, welche die vom BGB festgelegte Höhe der Sicherheit überschreiten würde. Sie ist daher grundsätzlich unwirksam.

Lediglich dann, wenn der Mieter keine oder eine zu geringe Kaution geleistet hat, kann eine Mietausfallbürgschaft in eine Kautionsvereinbarung umgedeutet werden. Aber auch dann dürfen die von dem Bürgen zu leistenden Zahlungen die gesetzlich vorgeschriebene Kautionshöhe von drei Monatskaltmieten nicht überschreiten und die Bürgschaft wäre nur bis zu dieser Grenze wirksam.

Tipp: Wenn der Mieter eine Bürgschaft für die laufenden Mieten anbietet, sollten Vermieter den Mietvertrag besser direkt mit dem Bürgen abschließen. Natürlich nur wenn dieser sich als solvent erweist. Der eigentliche Mieter kann dann als Untermieter akzeptiert werden. Dann trägt der Bürge das Risiko der Insolvenz des Untermieters.

Abschluss eines guten Mietvertrags – Diese Punkte muss er enthalten

Ein wesentliches Instrument, um das Vermieterrisiko zu minimieren, ist der Mietvertrag. Es ist wichtig, dass der Mietvertrag vor Vertragsabschluss umsichtig vorbereitet wurde. Eine gründliche Vorbereitung des Mietverhältnisses hilft zum einen spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden und zum anderen die Rendite zu sichern. Versäumnisse, die beim Abschluss des Mietvertrags begangen wurden, lassen sich später nur selten beheben.

Daher sollte man prüfen, ob folgende Punkte im Mietvertrag geregelt wurden:

• Sieht der Mietvertrag Regelungen zur Mieterhöhung vor?
• Ist vorgesehen bzw. geregelt, dass der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt?
• Ist die Umlegbarkeit der Heiz- und Nebenkosten wirksam vereinbart worden?
• Ist eine wirksame Kautionsvereinbarung enthalten?
• Wird auf vorhandene oder erwartete Mängel der Wohnung hingewiesen?
• Ist eine Kleinreparaturklausel vorgesehen?
• Soll der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen bzw. ist für den Fall des Auszugs eine Quotenklausel vorgesehen?
• Ist der Mieter für eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden?

1. Eine Staffelmiete bietet Ihnen die größten Vorteile

Bei freifinanzierten Wohnungen hat man in der Regel nur bei der Neuvermietung die Möglichkeit, die Miete überdurchschnittlich anzuheben. Da Mieterhöhungen nur eingeschränkt möglich sind, empfehlen wir, mit dem Mieter eine Staffelmiete zu vereinbaren. Diese Art der Mietpreisgestaltung bietet einerseits den Vorteil, dass weitere, förmliche Mieterhöhungsverfahren während der Laufzeit der Staffel nicht erforderlich sind und sich die Miete automatisch anpasst.

Wichtig ist aber: Diese im Voraus vereinbarten Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten sind nur dann wirksam, wenn das Datum der Mieterhöhung, der Erhöhungsbetrag und der neue Mietzins ausdrücklich ausgewiesen sind. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss jeweils mindestens ein Jahr liegen.

Achtung: Vermieter sollten jedoch beachten, dass während der Dauer der Mietstaffelung die beiden weiteren gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen sind. Weder kann eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorgenommen noch einen Modernisierungszuschlag gefordert werden (§ § 557a Abs. 2 BGB).

Schließlich ist empfehlenswert, unbedingt daran zu denken, sich von dem Mieter für die Miete eine Einzugsermächtigung erteilen zu lassen. Hierdurch wird schleppenden Mietzahlungen vorgebeugt und man muss den Mieten nicht hinterherlaufen. Soweit ein Mieter Bedenken gegen das Lastschriftverfahren äußert, können Vermieter diese Einwände gegebenenfalls mit dem Hinweis auf sein jederzeitiges Widerrufsrecht beseitigen.

2. Wie Sie die Mietzeit optimieren können

Der Abschluss eines langfristigen Mietverhältnisses entspricht häufig dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters. Er sichert sich dadurch meist über Jahre hinweg kontinuierliche Mieteinnahmen und erspart sich auch die Kosten, die ein Mieterwechsel mit sich bringt.

Seit 2001 ist der Abschluss eines befristeten Zeitmietvertrags nicht mehr unter denselben Bedingungen wie früher möglich. Für eine Befristung ist seither ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund notwendig.

Ein solcher ist etwa dann gegeben, wenn Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume entweder als Wohnung für sich, die Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen möchten (§ 575 BGB).

In der Praxis wird die gesetzlich erschwerte Befristung dadurch „umgangen“, dass vertraglich ein beidseitiger Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit vereinbart wird. Solche Vereinbarungen sind – zumindest dann, wenn Sie für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten – wirksam (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. VIII ZR 379/03).

Vermieter können also im Mietvertrag eine Klausel vereinbaren, die einen Ausschluss der Kündigung vorsieht. Eine solche Klausel gibt einem die Sicherheit, dass der gewählte Mieter langfristig in der Wohnung verbleibt und Vermieter können ohnedies nur in wenigen Fällen (Eigenbedarf) ordentlich kündigen.

Achtung: Ein solcher Kündigungsausschluss ist nicht unbegrenzt zulässig. Vielmehr ist der Ausschluss des Kündigungsrechts für maximal vier Jahre möglich. Eine länger lautende Klausel wäre formularmietvertraglich unwirksam (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. VIII ZR 27/04).

3. Im Mietvertrag auf die richtige Formulierung zu Heiz- und Nebenkosten achten

Zusätzlich zur Miete müssen Vermieter die Mieter anteilig an den Heiz- und Nebenkosten beteiligen. In der Regel wird hierzu ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag vereinbart. Einmal im Jahr erfolgt eine Abrechnung über die tatsächlichen Kosten.

Hier ist es für Vermieter gut zu wissen, dass Mieter per Gesetz zunächst nicht verpflichtet sind, Heiz- und Nebenkosten zu tragen. Vielmehr müssen Vermieter nach dem Gesetz selbst für die Nebenkosten aufkommen, außer für Strom, Heizungs- und Warmwasserkosten, wenn diese verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Anders ausgedrückt: Wenn im Mietvertrag nicht steht, dass neben der Grundmiete auch bestimmte Betriebskosten anfallen, muss der Mieter diese auch nicht bezahlen.

Daher müssen Vermieter vertraglich unbedingt festlegen, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Vermieter müssen diese im Mietvertrag einzeln und abschließend auflisten oder ganz konkret auf die Betriebskostenarten gemäß §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung verweisen (BGH, Urteil v. 27.06.07, VIII ZR 202/06).

Vorsicht: Vage Formulierungen wie „der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“, die „neben der Grundmiete anfallenden Hausgebühren“ oder offene Aufzählungen wie „Abwasser, Gartenpflege usw./etc.“ sind unwirksam.

Die Betriebskostenvorauszahlung müssen Vermieter unter Berücksichtigung der letzten Heiz- und Nebenkostenabrechnung sowie unter Beachtung der zwischenzeitlich eingetretenen oder voraussehbaren Änderungen festlegen. Vermieter dürfen nicht ungeprüft die Vorauszahlungen des Vormieterverhältnisses übernehmen, sondern müssen sie in jedem Fall den tatsächlichen Gegebenheiten, wie etwa der sich ändernden Zahl der Mieter oder geänderter Nebenkostenpositionen, anpassen.

4. Kosten von Kleinreparaturen muss der Mieter tragen

Wir empfehlen, im Mietvertrag auch Kleinreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sind Reparaturkosten zunächst vom Vermieter zu tragen. Jedoch können Reparaturkosten in Höhe von bis zu 100 € pro Einzelfall und einer Obergrenze von 300 € oder 10% der Jahres-Kaltmiete pro Jahr auf den Mieter übertragen werden.

Wichtig: Die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist an weitere Voraussetzungen gebunden: Zum einen müssen Vermieter im Mietvertrag genau festhalten für welche Schäden diese Klausel gilt. Zum anderen muss der Mieter nur für Teile, die seinem direkten und häufigen Gebrauch dienen, zahlen. Dazu gehören beispielsweise Installationsgegenstände für Strom, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Fensterläden und Rollos.

5. Was bei Schönheitsreparaturen beachtet werden muss

Die gesetzliche Regelung geht davon aus, dass Vermieter notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Sie sind also grundsätzlich für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich, sollten diese Kosten jedoch auf den Mieter abwälzen.

Bisher üblich ist ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gewesen, wobei folgende Fristen zu Grunde gelegt wurden:

• alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen
• alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
• alle 7 Jahre: andere Nebenräume (Türen, Fenster)

In einer Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof allerdings deutlich gemacht, dass er diese Fristen nicht mehr als zeitgemäß erachtet (BGH, Urteil v. 26.09.07, Az. VIII ZR 143/06). Es ist also möglich, dass die Karlsruher Richter diesen Fristenplan und damit die gesamte Klausel als unwirksam ansehen könnten. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sollten Vermieter bei allen neuen Mietverträgen daher auf den Fristenplan verzichten und wie folgt formulieren:

„Der Mieter ist verpflichtet, während der Mietzeit, spätestens aber zur Beendigung des Mietverhältnisses, die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen.“

In dem angeführten Urteil hat der BGH zudem deutlich gemacht, dass Mietverträge mit dem üblichen Fristenplan weiterhin wirksam sein werden, wenn sie vor dem 01.01.08 geschlossen wurden. Voraussetzung ist aber, dass der Fristenplan nicht „starr“ gefasst ist, der Mieter also nicht zwingend nach Ablauf der Regelfristen zu renovieren hat, sondern nur „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“. Der Grund: Eine Verpflichtung zur Renovierung, die ohne Rücksicht auf den Renovierungsbedarf besteht, ist nach Meinung des BGH unwirksam.

6. Nie ohne Kostenquotenklausel

Vermieter können darüber hinaus eine sogenannte Quotenklausel vereinbaren, nach der sich der Mieter anteilig an den Kosten der Endrenovierung beteiligt. Dies ist wichtig, weil die Mietverhältnisse heutzutage oft nicht lange dauern. Man sollte dabei aber beachten, dass auch Quotenklauseln, die starre Fristen enthalten, unwirksam sind (BGH, Urteil vom 29.05.13, Az. VIII ZR 285/12).

Es darf sich aus der Klausel nicht der Eindruck ergeben, dass die Verpflichtung zur anteilmäßigen Beteiligung unabhängig vom tatsächlichen Zustand besteht. Das heißt, Vermieter dürfen die Kostenbeteiligung nicht allein in Abhängigkeit vom Zeitablauf zur letzten Schönheitsreparatur stellen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen.

Eine wirksame Quotenklausel kann wie folgt formuliert werden:

„Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter zu zahlen. Dieser Kostenvoranschlag ist nicht verbindlich. Dabei ist in der Regel von folgenden Kostenquoten auszugehen: Liegt die letzte Schönheitsreparatur für die Nassräume während der Mietzeit länger als zwei Jahre zurück, zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als drei Jahre zurück, zahlt er 66%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume während der Mietzeit länger als zwei Jahre zurück, zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als drei Jahre zurück, 40%, länger als vier Jahre 60%, länger als fünf Jahre 80%. Er kann auch selbst einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs erbringen oder die erforderlichen Arbeiten in Eigenarbeit vornehmen.“

7. Mietsicherheit bieten die Barkaution und die Bankbürgschaft

Die Kaution dient der Absicherung für den Fall, dass der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht erfüllt. Wenn der Mieter seine Mietzahlungen oder Kleinreparaturkosten nicht leistet, können sich Vermieter aus der Kaution bedienen. Allerdings besteht für den Mieter keine gesetzliche Verpflichtung zur Leistung einer Mietkaution. Auch diese Verpflichtung müssen Vermieter deshalb im Mietvertrag gesondert vereinbaren. Zahlt der Mieter 2 Raten der Mietkaution nicht, darf ihm fristlos gekündigt werden (§ 569 Abs. 2a BGB).

Am häufigsten kommt die sogenannte Barkaution vor. Hier übergibt oder überweist der Mieter den vereinbarten Kautionsbetrag, den Vermieter dann separat von ihrem Vermögen anlegen müssen. In der Regel legen Vermieter die Kaution auf einem gesondert auf sie ausgestellten Sparbuch an.

Es sind auch andere Kautionsformen denkbar, wie etwa eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuchs oder ein Sparbuch mit Sperrvermerk. Auch solche Formen der Sicherheit müssen mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart werden.

In welchen Fällen Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz helfen

Trotz einer sorgfältigen Auswahl des Mieters und einer umsichtigen Vertragsgestaltung kann es immer passieren, dass Vermieter anwaltliche oder gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen. Nehmen wir an

• der Mieter stellt seine Mietzahlungen einfach ein.
• der Mieter zieht trotz ordnungsgemäßer Kündigung nicht aus.
• der Mieter mindert seine Miete, obwohl er dazu nicht berechtigt ist.
• es gibt Streit um die Betriebskostenabrechnung.
• der Mieter zieht aus, übergibt die Wohnung jedoch nicht in vertragsgemäßem Zustand.
• es gibt Streit um die Auszahlung der geleisteten Kaution.

Ein Rechtsstreit kann für Vermieter teuer werden, und zwar nicht nur dann, wenn man ihn verliert und neben den Gerichtskosten auch die Kosten des eigenen sowie des gegnerischen Anwalts tragen muss. Auch wenn Vermieter den Rechtsstreit gewonnen haben, müssen sie für den Fall, dass der Prozessgegner zahlungsunfähig oder nicht auffindbar ist, die Gerichtskosten sowie die Kosten des Anwalts tragen. Es kann leicht passieren, dass die Kosten des Rechtsstreits, die Rendite bei Weitem übersteigen.

Dieses Risiko kann durch den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung ausgeschlossen werden. Wenn eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wurde, kann man einen Rechtsanwalt hinzuziehen, der solche Streitigkeiten regelt. Auch die Kosten des Rechtsstreits müssen dann nicht selbst getragen werden, selbst wenn man diesen Rechtsstreit verliert.

Wichtig: Bei der Rechtsschutzversicherung gibt es für manche Leistungsarten Wartezeiten. Damit ist der Zeitraum zwischen Vertragsbeginn und dem Beginn des Versicherungsschutzes gemeint.

Durch die in der Regel dreimonatige Wartezeit soll verhindert werden, dass ein Versicherungsvertrag erst kurz vor einer sich schon konkret abzeichnenden rechtlichen Auseinandersetzung abgeschlossen wird. Man sollte sich daher nicht erst für eine Rechtsschutzversicherung entscheiden, wenn der Streitfall bereits vor der Tür steht.

Mietpools mindern das Mietausfallrisiko

Wenn Sie eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben, werden Sie in den meisten Fällen den Kaufpreis fremdfinanzieren. Kommt es dann zu einem Mietausfall, etwa bei einem Leerstand der Wohnung, muss die volle Finanzierungsrate aus dem eigenen Einkommen aufgebracht werden. Um dieses Risiko abzufangen, gibt es das Modell des Mietpoolkontos.

Auf einem Mietpoolkonto werden zunächst sämtliche Nettomieteinnahmen einer Eigentumswohnungsanlage verbucht und anschließend an die einzelnen Eigentümer ausgezahlt.

Der Anteil jedes Eigentümers ergibt sich dabei aus dem Anteil der Wohn- oder Nutzfläche seiner Eigentumswohnung an der des Gesamtobjekts. So verteilen sich Minder- und Mehreinnahmen aus einer Eigentumswohnung anteilsmäßig auf alle Eigentümer. Das heißt, die Eigentümer der vermieteten Wohnungen stützen diejenigen, bei denen es vorübergehende Mietausfälle gibt.

Bei einem solchen Modell tragen Eigentümer einer Wohnung das Risiko der anderen Eigentümer mit, da sich der Verlust durch Mietausfall in einer Wohnung auf alle Eigentümer zu gleichen Anteilen verteilt. Allerdings funktioniert das Modell nur dann, wenn sich alle Eigentümer daran beteiligen, sodass es sich ohnehin nur für Neubauobjekte anbietet.

Je größer der Mietpool, desto geringer wird die entstehende Belastung. Nur im sehr unwahrscheinlichen Fall, dass alle Wohnungen eines Objekts leer stünden, müssten wie oben geschildert, die volle Finanzierungsrate aus dem Einkommen aufgebracht werden. Aber wenn auch nur eine Wohnung des Mietpools leer steht, mindert sich die Rendite anteilmäßig. Das heißt, die Höhe des Verlusts durch Mietausfall ist zwar erheblich gemindert, die Wahrscheinlichkeit, dass man die volle Rendite erlangt, ist aber gering.

Vorsicht bei einer Mietgarantie

Eine weitere Möglichkeit, sich gegen das Leerstandsrisiko abzusichern, bietet der Abschluss einer Mietgarantie. Bei einer solchen sagt der Garantiegeber – in der Regel ein Bauträger oder eine Bank – gegen eine Garantiegebühr von etwa vier Monatsmieten die Mieten über eine Laufzeit von fünf Jahren zu. Mit dieser Garantie soll die Sicherheit der Mietzahlung gewährleistet sein.

Was hier auf den ersten Blick gut aussieht, sollte jedoch mit Vorsicht genossen werden. In den meisten Fällen bekommt man keine qualitativ ausreichende Bankgarantie, sondern nur die des Initiators, Bauträgers oder einer eigens zu diesem Zweck gegründeten Gesellschaft. Damit trägt man aber das Insolvenzrisiko dieser Firma.

Tipp: Man sollte nur dann eine Mietgarantie abschließen, wenn diese durch eine Bankbürgschaft abgesichert ist. Fällt dann der Mietgarant aus, erhält man die Miete von der Bank.

Außerdem laufen Vermieter bei einer Mietgarantie immer Gefahr, dass getrickst wird und einem eine völlig überteuerte Wohnung von einem der vielen zweifelhaften Anbieter aufgedrängt wird. Daher sollten sich Vermieter auf keinen Fall auf Aussagen von Vertriebsprofis verlassen.

Vielfach wird eine Garantiemiete viel zu hoch angesetzt und liegt deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dadurch entsteht das Risiko, dass die Unternehmen nach Ablauf der meist fünfjährigen Garantiezeit kündigen und die Wohnung dann nur wesentlich billiger vermietet werden kann.

Dann platzt nicht nur der Traum von der Garantiemiete. Viele Eigentümer geraten auch in Finanzierungsschwierigkeiten. Deshalb sollte unbedingt vor Ort überprüft werden, ob die Wohnung tatsächlich dauerhaft und zu der mitgeteilten Miete vermietbar ist. Bei Abschluss einer Mietgarantie sollten folgende Grundvoraussetzungen gegeben sein:

• Das Mietobjekt muss auf seine tatsächliche und langfristige Vermietbarkeit hin überprüft worden sein.
• Der Garantiegeber (Bauträger) muss ein solides Unternehmen mit entsprechender Bonität sein.
• Die Garantie sollte durch eine Bankbürgschaft abgesichert sein.
• Die Hausverwaltung und die Mieterverwaltung sollten nicht nur in einer Hand sein, sondern beim Bauträger liegen. Denn dieser hat immer das größte Interesse an der Instandhaltung seiner Immobilien, da sie ja seine Empfehlung darstellen.
• Es sollte eine Mietgarantie über 5 Jahre angeboten werden, die nicht die höchste, sondern eine Garantie für eine leicht erzielbare Miete beinhaltet.
• Die Mietgarantie sollte niedriger als die zum Zeitpunkt des Kaufs vergleichbare Miete des Umfelds liegen.
• Außerdem sollte eine Option auf eine weitere Mietgarantie für die folgenden 5 Jahre bestehen. Damit ist gewährleistet, dass
• die Finanzierung für 10 Jahre überschaubar bleibt, denn Vermieter können mit dieser Mieteinnahme als feste Tilgungseinheit rechnen.
• Damit haben Vermieter auch die Möglichkeit, die Wohnung mit einem eventuellen höheren Mietzins selbst zu vermieten.