Steuern sparen mit Hypothekenzinsen: Wie Sie alle Vorteile ausschöpfen

Die aktuellen Niedrigzinsen ermöglichen Ihnen nicht nur eine günstige Neu-, Um- und Anschlussfinanzierung. Die Finanzierungskosten bieten Ihnen als Vermieter auch die Chance, optimal Steuern zu sparen. Einen besonders „dicken Brocken“ bilden hier stets die Schuldzinsen. Schuldzinsen sind steuerlich nur dann absetzbar, wenn sie mit steuerpflichtigen Einkünften zusammenhängen. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Abzug von privaten Schuldzinsen nicht möglich ist.

Wenn Sie also beispielsweise Kredite zur Finanzierung eines Eigenheims oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung aufnehmen, können Sie die Kreditzinsen steuerlich nicht absetzen. Jeder Zinseuro reduziert sich nach Steuern auf die Hälfte, wenn Sie unter einer Steuerprogression von 48,5% plus 5,5% Solidaritätszuschlag leiden. Auch bei einem Steuersatz von „nur“ 30% machen die Zinsen nach Steuern nur noch 70% der Zinsen vor Steuern aus. Es lohnt sich daher für Sie als Vermieter, so viel Schuldzinsen wie möglich abzusetzen.

Welche Zinsen steuerlich abzugsfähig sind

Hypothekenzinsen bei Bauspardarlehen oder Versicherungshypotheken sind genauso abziehbar wie Hypothekenzinsen bei klassischen Bankdarlehen mit regelmäßiger Tilgung. Entscheidend ist, dass Sie das Bauspardarlehen, die Versicherungshypothek oder das Bankdarlehen für Ihr Mietobjekt verwenden, also beispielsweise für Bau, Kauf, Modernisierung oder Umschuldung Ihrer vermieteten Immobilie.

Achtung: Wenn Sie einen Teil des für Ihr Mietobjekt aufgenommenen Darlehens über Ihr Eigenheim grundbuchlich absichern lassen, ändert dies nichts an der vermietungsbedingten Darlehensaufnahme. Die Folge: Alle mit diesem Darlehen für das Mietobjekt zusammenhängenden Schuldzinsen können Sie steuerlich absetzen.

So optimieren Sie Ihren Schuldzinsenabzug

Als Vermieter können Sie aber alle vermietungsbedingten Schuldzinsen als Werbungskosten in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) geltend machen. Selbstverständlich werden Sie als Vermieter immer bestrebt sein, möglichst günstige Zinskonditionen und -sätze mit Ihrer Bank auszuhandeln. Unabhängig von der Höhe des Effektivzinses sollten Sie aber auch alles daran setzen, um den Schuldzinsenabzug unter steuerlichen Gesichtspunkten zu optimieren.

Als typische Schuldzinsen des Vermieters gelten Hypothekenzinsen im Zusammenhang mit der Erst- oder Anschlussfinanzierung von vermieteten Immobilien. Dabei kommt es nicht auf die Art des Finanzierungsmodells und der grundbuchlichen Absicherung, sondern allein auf den Verwendungszweck des Darlehens an. Wichtig: Bei regelmäßig getilgten Hypothekendarlehen (so genannte Annuitätendarlehen) müssen Sie die Belastung aus Schuldendienst in Zinskosten und Tilgungsbeträge aufteilen. Nur die anteiligen Schuldzinsen können Sie abziehen.

Wie Sie die Steuerfalle sicher umgehen

Die anteiligen Tilgungsbeträge bleiben dagegen vom steuerlichen Abzug ausgeschlossen. Der Grund: Laufende Tilgungen sind Ausgaben, aber keine Aufwendungen oder Kosten. Sie vermindern lediglich die Schulden und dienen dem Vermögensaufbau. Falls Sie den Fall hinsichtlich Verwendungszweck und Grundbuchabsicherung umkehren, entfällt jedoch der Schuldzinsenabzug.

Ein Beispiel: Sie nehmen ein Darlehen für Ihr selbstbewohntes Eigenheim auf und sichern dieses ganz oder teilweise über eines Ihrer Mietobjekte grundbuchlich ab. In diesem Fall gehören die vollen Darlehenszinsen zur privaten Sphäre und sind daher grundsätzlich nicht abzugsfähig. Sie können Ihre Eigenheimschulden also nicht durch eine bloße grundbuchliche Absicherung auf Mietobjekten in Vermietungsschulden „umwidmen“ und die Schuldzinsen dann unter Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Kombi-Modell Festdarlehen/ Kapital-Lebensversicherung

Beim Kombinationsmodell setzen Sie die Tilgung des gleichbleibend hohen Festdarlehens bis zur Entschuldung aus. Gleichzeitig treten Sie Ihre Ansprüche aus dem Tilgungssparplan mit Versicherungen oder Investmentfonds zur Sicherung und Tilgung des Festdarlehens an den Kreditgeber ab. Aus Sicherheitsgründen sollten Sie grundsätzlich eine Kapital-Lebensversicherung oder eine private Rentenversicherung wählen, da Sparpläne über Fondspolicen oder Aktienfonds neben höheren Chancen auch höhere Risiken aufweisen.

Bei Kapital-Lebensversicherungen oder privaten Rentenversicherungen mit Kapitalwahlrecht wird Ihnen aber zumindest ein Teil der Ablaufleistung garantiert, da die nach Abzug von Vertriebs- und Verwaltungskosten und Abdeckung des Todesfallrisikos (bei der Kapital-Lebensversicherung) verbleibenden Gelder zu einem Garantiezins angelegt werden. Ihre jährlichen Schuldzinsen bleiben beim Festdarlehen für die gesamte Dauer der Zinsbindung immer auf gleicher Höhe. Bei zehnjähriger Zinsbindung führt dies im nachstehenden Beispiel dazu, dass Sie rund 7.300 € mehr an Schuldzinsen absetzen können.

10-Jahres-Übersicht: So rechnen Sie mit Zins und Tilgung

Beispiel: Sie nehmen ein Annuitätendarlehen über 250.000 € auf und vereinbaren einen Nominalzins von 5 % p. a. plus 1 % Tilgung p. a. zuzüglich der ersparten Zinsen. Bei monatlicher Zins- und Tilgungsverrechnung entwickeln sich die Zins- und Tilgungsanteile während der Zinsbindung von 10 Jahren wie folgt:

Sie können also in den ersten zehn Jahren rund 117.700 € an Schuldzinsen steuerlich absetzen. Hätten Sie das Darlehen nicht regelmäßig getilgt, sondern zehn tilgungsfreie Jahre mit Ihrer Bank vereinbart, wäre ein Schuldzinsenabzug von insgesamt 125.000 € ( = 12.500 € p. a. x 10 Jahre) herausgekommen. Sie „verschenken“ also durch die regelmäßige Tilgung zuzüglich ersparter Zinsen einen Schuldzinsabzug von rund 7.300 Euro oder eine Steuerersparnis von knapp 3.000 € bei einem Steuersatz von 40%.