Der Mieter darf einen Nachmieter stellen
Mancher Mieter ist noch immer der Ansicht, er könne jederzeit aus einem Mietvertrag aussteigen, wenn er nur dem Vermieter drei passable Nachmieter zur Auswahl präsentiert.
Diese Ansicht ist jedoch falsch.
Entweder Ihr Mieter kann wirksam kündigen, oder nicht. Die Nennung möglicher Nachmieter macht eine unwirksame Kündigung nicht wirksam.
Auch zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, egal ob Ihr Mieter einen Nachmieter stellt oder nicht.
Nur in folgenden Fällen müssen Sie Ihren Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn er Ihnen einen zumutbaren Nachmieter anbietet:
Nachmieterklausel im Mietvertrag
Enthält der Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung, eine so genannte Nachmieterklausel, und sind die dort vereinbarten Bedingungen erfüllt, dann müssen Sie mit Ihrem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag abschließen und ihn aus dem Mietverhältnis ausscheiden lassen.
Ob Sie darüber hinaus verpflichtet sind, den präsentierten Nachmieter als neuen Mieter zu nehmen, hängt von der konkreten Nachmieterklausel ab.
Mietvertrag ohne Nachmieterklausel
Ist im Mietvertrag eine Nachmieterklausel nicht vereinbart, dann müssen Sie nur ganz ausnahmsweise den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen.
Hier entscheiden die Gerichte nach Treu und Glauben aufgrund einer Abwägung der Mieter- und der Vermieterinteressen.
Die folgenden Voraussetzungen müssen aber grundsätzlich erfüllt sein, damit Ihr Mieter einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis geltend machen kann:
- Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse haben, vorzeitig aus dem Vertrag ausscheiden zu wollen. Er darf die Gründe hierfür jedoch nicht mit dem Ziel, seine Wohnsituation zu verändern, bewusst herbeigeführt haben.
Beispiele: Beruflich bedingter Ortswechsel, wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie, Umzugsabsicht in ein Altersheim.
- Dem Mieter muss das weitere Festhalten am Vertrag bis zum vereinbarten Vertragsende unzumutbar sein.
Hier spielt eine Rolle, wie lang der Vertrag normalerweise noch laufen würde, oder eine wie lange Kündigungsfrist Ihr Mieter einhalten müsste.
Es gilt die Faustregel: Je kürzer die Restlaufzeit des Vertrages oder die Kündigungsfrist, umso eher ist dem Mieter eine Bindung an den Mietvertrag zumutbar.
- Ein Anspruch auf vorzeitige Mietaufhebung scheidet aus, wenn von Ihrer Seite gewichtige Gründe entgegenstehen.
Beispiel: Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit ist beabsichtigt, dass Ihr Sohn, der sich noch in der Ausbildung befindet, in den vermieteten Gewerberäumen sein eigenes Geschäft eröffnet.
Die Restlaufzeit des Vertrages ist so kurz, dass sich eine zwischenzeitliche anderweitige Vermietung nicht mehr lohnt.
Grundsätzlich hat Ihr Mieter nur einen Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag, wenn ein geeigneter Nachmieter bereit ist, in genau diesen Vertrag bis zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Vertragslaufzeit einzutreten.
Der Nachmieter setzt dann das ursprüngliche Mietverhältnis fort.
Sie können jedoch mit dem Nachmieter stattdessen einen neuen Mietvertrag mit möglicherweise anderen Regelungen abschließen. Das ursprüngliche Mietverhältnis endet dann.
- Ihr Mieter muss einen Mietnachfolger stellen, der bereit und in der Lage ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen.
- Der Nachmieter muss Ihnen als Vermieter zumutbar sein.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
