Vermietung an WGs: Das müssen Vermieter wissen

Sowohl für Mieter als auch Vermieter ist die WG eine attraktive Möglichkeit, Wohnraum anzubieten bzw. zu nutzen. In größeren Städten mit wenig Platz kommen solche Wohngemeinschaften immer häufiger vor, nicht nur im Studentenbereich. Allerdings sollten Mieter und Vermieter einigen Besonderheiten kennen, die mit einer Wohngemeinschaft als Variante der Nutzung existieren.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was eine Wohngemeinschaft ist und welche Vor- und Nachteile beim Vermieten einer WG bestehen. Darüber hinaus gehen wir darauf ein, wer bei einer WG-Wohnung im Mietvertrag steht, welche Arten von WG-Mietverträgen existieren und wann sich eine Wohnung zur Vermietung als Wohngemeinschaft grundsätzlich eignet.

Was ist eine Wohngemeinschaft?

Bei einer Wohngemeinschaft (kurz: WG) handelt es sich um eine Wohnung, in der mehrere Mieter leben, die jeweils mindestens ein eigenes Zimmer zur Verfügung haben. Darüber hinaus ist es typisch für eine WG, dass die Miete geteilt wird und die Bewohner einige Zimmer gemeinsam nutzen, insbesondere:

• Küche
• Esszimmer
• Badezimmer
• Flure
• Wohnzimmer (als allgemeiner Aufenthaltsraum)

Ebenfalls charakteristisch für eine Wohngemeinschaft ist, dass die einzelnen Mieter nicht verwandt oder verheiratet sind und sich häufiger vor dem Zusammenziehen als Mitbewohner nicht kennen. Typisch ist eine WG insbesondere im Studentenbereich. Darüber hinaus gibt es immer mehr andere Menschen, welche diese Form nutzen, wie zum Beispiel:

• Auszubildende
• Berufseinsteiger
• Senioren
• Geringfügig Beschäftigte

Das ist damit zu erklären, dass die Miete innerhalb einer WG oftmals (deutlich) günstiger ist, als wenn man sich eine Wohnung komplett alleine mieten würde.

Wohnung als WG vermieten: Was sind die Vor- und Nachteile?

Sowohl für Mieter als Vermieter gibt es Vor- und Nachteile, wenn eine Wohngemeinschaft genutzt bzw. angeboten werden soll. Der Hauptvorteil für die Mieter ist meistens, dass die Kosten deutlich geringer als beim alleinigen Mieten einer gesamten Wohnung sind. Zudem bevorzugen viele Menschen es, Mitbewohner zu haben und deshalb in der entsprechenden Wohnung nicht alleine, sondern gemeinsam zu leben.

Auf Seiten der Vermieter kann die WG hingegen insbesondere folgende Vorzüge haben.

• Mieter finden sich oft relativ schnell.
• Mitbewohner suchen oft nach einem Auszug einer Person auf eigene Faust neue Mieter bzw. Untermieter.
• Höhere Gewinne, denn einzelne Zimmer innerhalb der WG können in der Regel teurer vermietet werden als die komplette Wohnung alleine.
• Miete kann aufgrund häufigerer Mieterwechsel gut entwickelt werden.

Es gibt also einige Vorteile, von denen Vermieter profitieren, wenn sie Zimmer innerhalb einer WG vermieten und dem jeweiligen Mitbewohner zur Verfügung stellen. Demgegenüber gibt es nur wenige Nachteile für den Vermieter, die auch abhängig von der Art des WG Mietvertrages sind:

• Oftmals große Fluktuation (Wechsel der Mieter und Untermieter)
• Mieter haben häufiger finanzielle Schwierigkeiten → Mietausfälle
• Größerer Zeitaufwand bei System ohne Untermieter

Aufgrund der überwiegenden Vorteile ist die WG bei immer mehr Vermietern ein beliebtes Modell.

Wer steht bei einer WG im Mietvertrag?

Wer bei einer WG als Mieter angegeben wird, hängt auch von der Art des Mietvertrages ab. Grundsätzlich gibt es folgende Möglichkeiten:

• Sämtliche Bewohner gelten als gemeinsame Mieter und Mieterinnen und stehen im Vertrag.
• Es gibt einen Hauptmieter und die anderen Bewohner sind Untermieter. Nur der Hauptmieter steht im Vertrag.

Welche Arten von WG Mietverträgen werden unterschieden?

Es gibt im Wesentlichen drei Arten von WG Mietverträgen, die – auch bezüglich ihrer Vor- und Nachteile für den Vermieter – differenziert werden müssen. Das sind:

1. Sämtliche Mieter werden Hauptmieter
2. Ein Hauptmieter als Vertragspartner des Vermieters
3. Einzelne Mietverträge für sämtliche Mieter

Lassen Sie uns näher auf die einzelnen Arten von Mietverträgen innerhalb der WG eingehen und worin für den Vermieter die Vor- und eventuellen Nachteile bestehen.

Hauptmieter werden sämtliche Mieter

Die erste Variante im Hinblick auf die Art des WG Mietvertrages besteht darin, dass sämtliche Mieter gleichzeitig Hauptmieter werden. Das bedeutet, dass alle Mieter gemeinsam den entsprechenden Mietvertrag unterschreiben. Für den Vermieter bedeutet das, dass er sämtliche WG Bewohner rechtlich gleichbehandeln muss.

Ein Hauptvorteil für den Vermieter besteht darin, dass eine gesamtschuldnerische Haftung existiert. Zahlt zum Beispiel ein Bewohner seine Miete nicht, kann sich der Vermieter sofort ebenso an alle anderen Mieter wenden. Damit ist die Gefahr von Mietausfällen in der Summe deutlich geringer als bei anderen Varianten.

Nachteilig für den Vermieter ist es bei einem solchen WG Mietvertrag, dass stets eine Kommunikation mit sämtlichen Mietern bei eventuellen Änderungen innerhalb des Mietverhältnisses notwendig ist. Zudem ist eine Kündigung nur dann wirksam, wenn sie an alle Mieter gegangen ist.

Ein Hauptmieter wird Vertragspartner

Eine sehr häufig gewählte Art von WG Mietverträgen ist so gestaltet, dass es einen Hauptmieter gibt, der gleichzeitig Vertragspartner des Vermieters wird. Alle anderen Bewohner sind Untermieter, die kein direktes Vertragsverhältnis mit dem Vermieter haben. Stattdessen hat der Hauptmieter das Recht, einzelne Zimmer und Teile der Gesamtwohnung an jeweilige Untermieter zu vermieten.

Vorteilhaft für den Vermieter ist, dass er eine Forderung (nämlich die Miete) ausschließlich gegenüber dem Hauptmieter hat. Zahlen die Untermieter ihre Miete nicht an den Hauptmieter, ist das nicht das Problem des Vermieters. Darüber hinaus bevorzugen Vermieter diese Variante, weil sie dann lediglich einen Ansprechpartner haben, auch bei eventuellen Änderungen. Das spart Zeit und Aufwand.

Ein Nachteil bei dieser Variante ist für Vermieter insbesondere die Haftung, denn dieses besteht ausschließlich gegenüber dem Hauptmieter. Der Vermieter kann sich also nicht an die anderen Mieter wenden, wenn die Miete nicht (fristgerecht) bezahlt wird. Daher sollten Sie den Hauptmieter sehr sorgfältig wählen und auf dessen Bonität achten. Zudem dürfen Sie in der Regel Untermieter nicht – grundlos – ablehnen.

Sämtliche Mieter erhalten einzelne Mietverträge

Die dritte Variante wird in der Praxis eher selten genutzt. Sie besteht darin, dass alle Mieter und Mieterinnen einzelne WG Mietverträge für die entsprechenden Räume erhalten.

Der Vorteil besteht für den Vermieter insbesondere darin, dass er über jedes Zimmer einzeln entscheiden kann, wer unter welchen Bedingungen dort wohnen darf. Das bezieht sich ebenfalls auf die Miete, die entsprechend individuell für jedes Zimmer gestaltet sein kann.

Nachteilig ist vor allem, dass Sie sich als Vermieter in dem Fall selbst um die Mietersuche kümmern müssen und es mehrere WG Mietverträge gibt. Das bedeutet einen deutlich höheren Zeit- und auch Kostenaufwand. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass natürlich jeder Mieter seinen Mietvertrag kündigen kann und es dann vorübergehend zu einem Leerstand der Zimmer kommt.

Wann eignet sich eine Wohnung zur Vermietung als WG?

Grundsätzlich ist natürlich nicht jede Wohnung dazu geeignet, um eine Aufteilung der Zimmer für eine Wohngemeinschaft vorzunehmen. Stattdessen sollte die Wohnung einige Anforderungen erfüllen können, um als WG zur Vermietung geeignet zu sein – unter anderem:

• Räume sind getrennt voneinander begehbar.
• Es sollten in der Wohnung mindestens zwei ähnlich große Zimmer zur separaten Nutzung existieren.
• Es sollte neben dem größeren Bad mindestens eine größere Küche und im Idealfall ein gemeinsames Wohnzimmer vorhanden sein.
• Zentrale Lage der Wohnung ist von großem Vorteil.

Der zuletzt genannte Punkt wird von manchen Vermietern übersehen. Wichtig ist oft eine zentrale Lage der Wohnung. Studenten, Rentner oder Auszubildende, die bevorzugt eine Wohngemeinschaft nutzen, möchten kurze Wege in die City oder zu anderen, alltäglichen Bereichen haben.

Wie vermieten Sie eine Wohnung als WG? Tipps & Fragen für Vermieter

Falls Sie sich grundsätzlich dafür entschieden haben, Ihre Wohnung zukünftig als WG zu vermieten, sollten Sie einige Punkte beachten. Am einfachsten ist die Mietersuche über bestimmte Portale im Internet, denn das ist in der Regel einfach, kostengünstig und Zeit sparend. Mit einer ausführlichen Beschreibung der Wohnung und einem Expose mit mehreren Fotos ist es beim Gründen der WG sehr Erfolg versprechend, schnell geeignete Hauptmieter, Untermieter oder gleichberechtigte Mieter finden.

Darüber hinaus sollten Sie einige Tipps im Zusammenhang mit dem Mietvertrag und des anschließenden Mietverhältnisses innerhalb der WG beachten. Auch Fragen können Ihnen helfen, keine Fehler zu machen oder etwas zu vergessen:

• Wie soll die Aufteilung der Miete, Nebenkosten sowie Schönheitsreparaturen erfolgen?
• Welche Art von WG Mietvertrag möchte ich wählen, zum Beispiel mit Hauptmieter und Untermieter?
• Möchte ich eher einen geringeren Zeitaufwand haben oder ist auch ein höherer Aufwand in Ordnung?
• Achten Sie bei der Wahl des Hauptmieters besonders auf eine ausreichende Bonität (Nachweise und Unterlagen).
• Wenn Sie alle Bewohner selbst auswählen, achten Sie darauf, dass diese möglichst auch vom Charakter und Alter zusammenfassen.
• Verfassen Sie eine Wohnungsordnung, die Sie allen Bewohnern zukommen lassen.

Wie kann ein WG Mietvertrag gekündigt werden?

Grundsätzlich gibt es keine wesentlichen Unterschiede zwischen der Kündigung einer Wohngemeinschaft und einer „gewöhnlichen“ Wohnung. Eine Spezialität existiert allerdings bei der Variante Hauptmieter und Untermieter: Kündigen Sie dem Hauptmieter, dürfen auch die entsprechenden Untermieter nicht länger in der WG wohnen. Grundsätzlich muss bei der WG zwischen folgenden Mietverträgen differenziert werden:

• Befristeter Mietvertrag
• Unbefristeter Mietvertrag
• Untermietvertrag

Beim befristeten Mietvertrag ist es so, dass weder Mieter noch Sie als Vermieter vorzeitig kündigen dürfen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, beträgt die Kündigungsfrist – abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses – drei bis neun Monate. Die Kündigung darf seitens des Vermieters nur mit einem guten Grund erfolgen, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Beim Untermietvertrag ist es der entsprechende Hauptmieter, der für eine eventuelle Kündigung eines Untermieters zuständig ist. Handelt es sich zum Beispiel um die vorübergehende Untermiete eines möblierten Zimmers, darf der Hauptmieter ohne Grund stets bis zum 15. des Monats eine Kündigung vornehmen. Geht es hingegen um ein nicht möbliertes Zimmer, ist die Kündigungsfrist mit sechs bis acht Monaten deutlich länger.

Neben der fristgerechten Kündigung gibt es darüber hinaus auch bei einer WG Vermietung Gründe für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Das sind im Wesentlichen:

• Mieter vermietet Zimmer in der Wohnung ohne Einverständnis des Vermieters.
• Wohnung wird durch einen Mieter erheblich beschädigt.
• Mieter stört permanent die anderen Bewohner und/oder Nachbarn, zum Beispiel durch laute Musik.
• Mietzahlungen werden mindestens für zwei Monate in Folge nicht geleistet.

Diese außergewöhnlichen Kündigungsgründe haben nicht speziell etwas mit der WG zu tun, sondern gelten auch für jede andere Wohnung.