Entscheidend ist die Absicht des Mieters bei Vertragsschluss

Denn für ein strafbares Verhalten ist nötig, dass der Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht hatte, keine Miete zu zahlen.

Und das dem Mieter nachzuweisen, gelingt den Staatsanwälten nur in den wenigsten Fällen.

Das Problem besteht darin, dass nicht allein durch die Tatsache, dass schon bei Abschluss des Mietvertrages das Geld für die Miete fehlte, der Straftatbestand des Betruges gegeben ist. I

hr Mieter ist nämlich kein „Betrüger“, wenn er berechtigterweise erwartet hat, die Miete künftig zahlen zu können (so etwa OLG Koblenz, Urteil v. 03.03.05, Az. 1 Ss 43/05).

Schon bei einer Zahlung entfällt Tatvorwurf

Hat der Mieter irgendwelche Zahlungen geleistet, wie bei Ihnen geschehen, fällt der Betrugsvorwurf ohnehin immer in sich zusammen.

Dies ist so, weil der Vorwurf, von Anfang an keine Miete zahlen zu wollen, dann vom Tisch ist (dies ist manchem Mietnomaden durchaus bewusst, weshalb er, um sich nicht strafbar zu machen, zumindest die erste Kautionsrate zahlt).

Eine Strafanzeige wegen „Einmietbetrugs“ (so die korrekte Bezeichnung) ist nur dann Erfolg versprechend, wenn der Mieter gar keine mietvertraglich geschuldeten Zahlungen erbracht hat (auch keine Kaution).

Als zweite Voraussetzung muss erfüllt sein, dass er zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung wusste, dass er hierzu wirtschaftlich nicht in der Lage sein werde (Letzteres muss die Polizei dann ermitteln).

Leserfrage

Ich hatte einen Mieter, der nur eine einzige Miete und eine Kautionsrate gezahlt hat. Nach acht Monaten ist er „bei Nacht und Nebel“ ausgezogen.

Zwar habe ich ihn jetzt endlich ausfindig gemacht und einen Mahnbescheid beantragt. Aber mich ärgert das Ganze so sehr, dass ich Strafanzeige bei der Polizei erstatten möchte. Was meinen Sie und entstehen mir dadurch Kosten?

Antwort von VermieterRecht vertraulich

Wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt, erstatten viele Vermieter eine Strafanzeige und sind dann verständlicherweise enttäuscht, wenn das Verfahren nach einiger Zeit eingestellt wird.

Ganz klar: Moralisch sind solche Mieter sicherlich „Betrüger“ – im Sinne des Strafrechts sind sie es allerdings meistens (leider) nicht.

Beugen Sie Räumung und Mietausfällen vor

Ist ein Mieter erst einmal eingezogen, dann bleibt er auch. Bis ein Mieter wegen Zahlungsverzugs die Wohnung räumen muss, vergehen oft viele Monate mit weiteren Mietausfällen. Viel zu wenig Vermieter nutzen hier ihre Möglichkeiten und beugen vor.

Schnell ist es passiert: Ein Mieter zieht ein und zahlt schon die erste Miete und/oder die erste Rate der Mietkaution nicht.

In diesem Fall bleibt Ihnen nur abzuwarten, bis der Mietrückstand eine fristlose Kündigung rechtfertigt, Sie kündigen und eine Räumungsklage einreichen können.

Das ist jedoch nicht nur langwierig, sondern auch teuer. Im Zweifel bleiben Sie auf den Rückständen ebenso sitzen wie auf den Kosten.

Vergessen Sie die Mietkaution nicht

Einem solchen Desaster können Sie vorbeugen: Nach einem wichtigen Urteil des Landgerichts (LG) Bonn dürfen Sie in Ihren Mietvertrag eine Klausel aufnehmen, nach der Sie die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Monatsmiete sowie der ersten Kautionsrate abhängig machen (LG Bonn, Urteil v. 01.04.09, Az. 6 T 25/09).

Übrigens: Vermieten Sie Gewerberäume, können Sie diese Regelung auch formularmäßig vereinbaren, wie das Kammergericht Berlin entschieden hat (KG, Beschluss v. 21.01.08, Az. 12 W 90/07).

Tipp: Legen Sie die 1. Zahlung vor Schlüsselübergabe fest

Nutzen Sie das Bonner Urteil und beugen Sie Mietnomaden und Zahlungsausfällen effektiv vor: Hierzu vereinbaren Sie, dass die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der 1. Monatsmiete und der 1. Kautionsrate abhängig ist.

Nehmen Sie am besten die folgende Formulierung als „sonstige Vereinbarung“ in Ihren Mietvertrag auf:

„Abweichend von §§ X, Y des Mietvertrags ist die Zahlung der 1. Miete sowie der 1. Kautionsrate schon zum (…) fällig. Die Übergabe der Wohnung erfolgt erst nach Zahlungseingang auf dem Konto des Vermieters.“