Gründe für eine Mietminderung
Die Gründe für eine Mietminderung sind gesetzlich geregelt. Gemäß § 536 BGB sind dies entweder das „Vorliegen eines Mangels“, oder das „Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft“.
Leider sind das wenig konkrete Begriffe. Was für den einen bereits einen Mangel darstellt, ist für den anderen durchaus noch im Bereich des Normalen und Hinnehmbaren. Es bedarf hier also der genaueren Erklärung.
Gründe für eine Mietminderung: Was ist ein Mangel?
Ein Mangel liegt dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er es dem Vertrag nach erwarten darf.
Dementsprechend müssen nicht nur sämtliche Räume der Wohnung einschließlich aller technischen Anlagen, wie Heizung, Durchlauferhitzer oder Lüftungsanlagen in vertragsgemäßem Zustand sein.
Ebenso müssen die zur Mietfläche gehörenden Nebenflächen wie Keller, Dachboden oder Garage dem vertraglich vereinbarten Zustand entsprechen.
Auch die Gemeinschaftsflächen wie Flur, Treppenhaus, Garten oder Innenhof müssen so erhalten werden, wie dies bei Vertragsschluss der Fall war.
Wichtig: Als Mangel sind nicht nur Fehler der Wohnung selbst und der Nebenflächen anzusehen.
Auch Störungen von außen, wie zum Beispiel Lärm von einer Diskothek, Schmutz und Lärm von einer benachbarten Baustelle oder Gestank aus einer in der Nachbarschaft befindlichen Imbissstube können den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung so einschränken, dass ein Mangel vorliegt.
Sofern der Mieter diese Störfaktoren nicht schon bei Beginn des Mietverhältnisses kannte, ist er zur Minderung berechtigt. Ob Sie diese Mängel verursacht haben oder Ihre Beseitigung veranlassen können, spielt hier keine Rolle!
Ein Mangel liegt auch vor, wenn dem Mieter der Gebrauch der Wohnung durch das Recht eines Dritten nicht gewährt oder entzogen wird. Das klassische Beispiel hierfür ist die Doppelvermietung durch den Vermieter.
Gründe für eine Mietminderung: Der Mangel muss erheblich sein
Nicht jede Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand berechtigt den Mieter zur Minderung.
Um eine Mietminderung begründen zu können, muss es sich schon um eine erhebliche Abweichung handeln. Wann dies der Fall ist, muss immer wieder von Gerichten entschieden werden.
Keine Kürzungsgründe sind zum Beispiel eine defekte Glühbirne im Treppenhaus, wenn ansonsten genügend Helligkeit vorhanden ist, ein nur kurzfristig gestörter Fernsehempfang, feine Haarrisse an der Zimmerdecke, ein feiner Riss im Türspion, ein kleiner Wasserfleck an der Badezimmerdecke oder die einmalige Lärmbelästigung durch Nachbarn.
In diese Kategorie fallen auch die in großen Wohnanlagen häufig auftretenden Mängel wie verschmierte und verkratzte Aufzüge, Graffiti im Treppenhaus oder abgenutzte Spielgeräte im Hof, sofern letztere die Gesundheit der Kinder nicht gefährden.
Wichtig: Je höher die monatliche Miete ist, desto kleinlicher darf der Mieter hinsichtlich des vertraglichen Zustands sein.
So wurde zum Beispiel gerichtlich entschieden, dass Haarrisse an der Decke, die im Normalfall nicht zur Mietminderung berechtigen, in einer Wohnung deren Miete sehr hoch ist, erheblich genug sind, um eine Mietminderung begründen zu können.
Wenn etwa die Miete dem im Mietspiegel festgelegten höchsten Quadratmeterpreis entspricht oder gar darüber liegt, so darf der Mieter durchaus sehr kleinlich sein.
Hinweis: Sie können im Übrigen nicht davon ausgehen, ein Mangel sei unerheblich, weil der Mieter die Wohnung oder den von dem Mangel befallenen Teil der Wohnung nur selten nutzt und diesen demzufolge nur gelegentlich spürt.
Die Häufigkeit der Nutzung spielt für die Erheblichkeit des Mangels keine Rolle!
Auch gilt: In einer Neubauwohnung kann das Vorliegen einer Vielzahl von Bagatellschäden, von denen jeder für sich nicht zur Minderung berechtigen würde, insbesondere bei schleppender Beseitigung, zur Mietminderung berechtigen.
Daher sollten Sie hier im Zweifel schnellstens die Mängelbeseitigung veranlassen.
Ein Beispiel: Uriniergeräusche können ein Grund sein
Während Stehpinkler im eigenen Haushalt aus durchaus verständlichen Gründen dafür sorgen können, dass auf die Barrikaden gegangen wird, sollte es eigentlich ein Geheimnis bleiben, ob das kleine Geschäft in der Nachbarwohnung im Sitzen oder im Stehen erledigt wird.
Doch dünne Wände können dieses Geheimnis unfreiwillig lüften und zu einer Geräuschbelästigung der etwas anderen Art sorgen.
Dies entschied das Landgericht Berlin, das eine Mietminderung von 10 % für angemessen hält.
Ein Sachverständiger hatte bestätigt, dass das Geräusch des Urinstrahls von Stehpinklern in der Nachbarwohnung im Wohnzimmer des Mieters deutlich hörbar war.
Während es die Richter für noch hinnehmbar ansahen, wenn die störenden Geräusche im eigenen Badezimmer hörbar seien, so sieht es im Wohnbereich schon anders aus.
Was man unter einer zugesicherten Eigenschaft versteht
Als Eigenschaft einer Wohnung sind etwa deren Rollstuhlgerechtheit, das Vorhandensein einer bestimmten Wärmeoder Schalldämmung, die Genehmigungsfähigkeit eines Gewerberaums als Gaststätte oder das Vorhandensein einer bestimmten Temperatur in der Wohnung anzusehen.
Wichtig ist, dass Sie mit Ihrem Mieter das Vorhandensein dieser Eigenschaft vereinbart und hierfür die Garantie übernommen haben.
Die bloße Beschreibung der Wohnung reicht für die Annahme einer Zusicherung nicht aus.
Das Zusichern einer Eigenschaft einer Wohnung kann auch mündlich erfolgen. Halten Sie sich daher mit allzu gutgemeinten Versprechen hinsichtlich des Vorhandenseins bestimmter Merkmale besser zurück.
Bereits der Satz: „Selbstverständlich wird die Wohnung im Winter mindestens 23 Grad warm!“ kann unter Umständen als Zusicherung einer Eigenschaft gewertet werden.
Wenn Sie die Eigenschaft einer Wohnung zugesichert haben, führt das Fehlen dieser Eigenschaft zum Minderungsrecht des Mieters. Es spielt hier keine Rolle, ob das Fehlen der Eigenschaft erheblich oder unerheblich ist.
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