Ihr Mieter will „raus“: So setzen Sie sich durch

Durch die Aufsehen erregende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu den Kündigungsfristen bei so genannten Altverträgen ist das Thema „Nachmieter“ jetzt wieder hoch aktuell.

Danach gilt die kurze Kündigungsfrist für Mieter nur für Mietverträge, die nach dem 31.08.2001 abgeschlossen wurden. Auf Mietverträge dagegen, die bereits vor Einführung der Mietreform zustande gekommen sind, finden weiterhin die früheren gestaffelten Kündigungsfristen Anwendung.

Schon gibt es die ersten Fälle, in denen Mieter – wie früher schon – wieder behaupten: Wenn ein Mieter mindestens drei Nachmieter stellt, kann er von seinem Vermieter jederzeit verlangen, ihn aus dem Mietvertrag zu entlassen. Diese Meinung, die unter Mietern noch sehr verbreitet sein dürfte, ist aber falsch.

Was Mieter immer wieder übersehen: Verträge sind einzuhalten. Das gilt auch bei Beendigung eines Mietvertrags. Sofern vertraglich nichts anderes geregelt ist, sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, Ihren Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist (bei einem unbefristeten Mietverhältnis) bzw. vor Ablauf der Mietzeit (bei einem Zeitmietvertrag) aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Dies gilt gerade auch für den Fall, dass Ihr Mieter einen oder mehrere Nachmieter benennt, die bereit sind, in den Mietvertrag einzutreten. Der Grund: Mietern steht es völlig frei, ob sie ihre Wohnung nutzen oder eben auch nicht. Auch wenn Ihr Mieter seine Wohnung unbenutzt lässt, bleibt er weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Ob Ihr Mieter sich vorzeitig vom Mietvertrag lösen kann, hängt davon ab, ob der Mietvertrag eine echte oder eine so genannte unechte Nachmieterklausel enthält. Fehlt im Mietvertrag eine Nachmieterklausel, kann der Mieter nur in bestimmten Härtefällen eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses erreichen.

Wenn der Mietvertrag eine „echte“ Nachmieterklausel enthält

Gelegentlich findet sich in Formularmietverträgen noch eine Nachmieterklausel. Dabei ist stets zwischen der echten und unechten Nachmieterklausel zu unterscheiden.

Eine echte Nachmieterklausel liegt nur dann vor, wenn Sie als Vermieter sich für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet haben, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren.

Der Mieter kann einen Ersatzmieter bestimmen, mit dem ein neuer Mietvertrag abzuschließen ist.

Die echte Nachmieterklausel wird dadurch gekennzeichnet, dass der Mieter einen Nachmieter stellen darf, also das Recht dazu besitzt. Als Vermieter können Sie in einem solchen Fall den Nachmieter nur dann ablehnen, wenn Sie gegen dessen Person in wirtschaftlicher oder sonstiger Hinsicht durchgreifende Bedenken haben.

Achtung: In manchen Mietverträgen wird die echte Nachmieterklausel mit einem Vorbehalt des Vermieters verknüpft. Danach sind Sie als Vermieter berechtigt, den vom Mieter gestellten Nachmieter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abzulehnen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Nachmieter keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bietet. Denn durch den Nachmieter dürfen Sie als Vermieter nicht schlechter gestellt werden als gegenüber dem bisherigen Mieter.

Welche Besonderheiten bei einer „unechten“ Nachmieterklausel gelten

Typisch für eine unechte Nachmieterklausel ist, dass sie Ihrem Mieter das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht, ihm aber nicht zugleich auch das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen.

Eine unechte Nachmieterklausel kann beispielsweise wie folgt formuliert werden:

Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und, so weit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Nachfolgemieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Nachfolgemieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen.

In diesem Fall steht Ihnen als Vermieter ein Auswahlrecht zu. Sie müssen sich nicht auf einen bestimmten Mietinteressenten festlegen lassen. Die gegenüber dem auszugswilligen Mieter geäußerte Bereitschaft, von ihm vorgeschlagene Mietinteressenten als Nachmieter in Betracht zu ziehen, hat nicht die Bindungswirkung einer Ersatzmieterklausel.

Bei einer unechten Nachmieterklausel erschöpft sich Ihre Verpflichtung als Vermieter darin, die Bonität der potenziellen Nachmieter zu prüfen. Ergibt Ihre Recherche, dass keiner der Mietinteressenten akzeptabel ist, sind Sie ohne weiteres berechtigt, alle als Nachmieter abzulehnen.

Achtung: Schadenersatzpflichtig können Sie sich allein dann machen, wenn Sie die Ihnen benannten Nachmieter von vornherein ohne sachlichen Grund generell ablehnen. Der Mieter ist dann auch nicht länger verpflichtet, Miete zu zahlen.

Als Vermieter können Sie auf einer angemessenen Überlegungsfrist bestehen, innerhalb derer Sie prüfen können, ob der oder die vorgeschlagenen Nachmieter akzeptabel sind. Diese Überlegungsfrist kann zwei bis drei Monate betragen, richtet sich aber nach den konkreten Umständen des Einzelfalls.

Wann sich Ihr Mieter auf einen Härtefall berufen kann

Ausnahmsweise können Sie als Vermieter auch dann verpflichtet sein, Ihren Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn keine Nachmieterklausel vereinbart ist.

Voraussetzung ist allerdings, dass das berechtigte Interesse Ihres Mieters an der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrags Ihr Interesse als Vermieter am Fortbestand des Mietverhältnisses erheblich überragt und der Mieter Ihnen zugleich einen geeigneten Nachmieter stellt.

Dabei kommt es ganz entscheidend darauf an, dass beide Voraussetzungen zusammen vorliegen.

Wichtig: Ihr Mieter kann überhaupt nur dann Entgegenkommen erwarten, wenn er sich selbst vertragstreu verhält. Das ist nicht der Fall, wenn er sich beispielsweise weigert, die Wohnung vor der Rückgabe an den Vermieter noch zu renovieren, obwohl er dazu verpflichtet ist. Gleiches gilt, wenn er sich im Mietrückstand befindet.

An einem berechtigten Interesse fehlt es auch dann, wenn Ihr Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn wirtschaftlich besser geeignete Wohnung beziehen möchte.

Zu den berechtigten Interessen des Mieters zählen vielmehr nur solche, die ihm ein Festhalten am Vertrag unzumutbar machen.

Dabei darf Ihr Mieter die Gründe, die ihn zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags bewegen, nicht mit dem Ziel herbeigeführt haben, seine Wohnungssituation zu verändern. Als berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags kommt beispielsweise in Betracht:

• schwere Krankheit des Mieters mit dadurch bedingtem Umzug,

• nicht voraussehbarer beruflich bedingter Ortswechsel,

• wesentliche Vergrößerung der Familie.

Auch in folgenden Fällen haben die Gerichte ein besonderes Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung angenommen:

• Geburt eines Kindes, wenn die Wohnung dadurch zu klein wird,

• Versetzung oder Arbeitsplatzwechsel,

• Wunsch nach einer größeren Wohnung wegen bevorstehender Heirat,

• Wunsch nach einer kleineren Wohnung.

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten sein. Hatte der Mieter beispielsweise bereits bei Mietbeginn einen langen Anfahrtsweg zum Arbeitsplatz, stellt ein Arbeitsplatzwechsel zur Verkürzung des Fahrtwegs kein berechtigtes Interesse dar.

Das berechtigte Interesse entfällt auch bei einer verhältnismäßig kurzen Restlaufzeit des Mietvertrags. Das haben die Gerichte bei einer Restlaufzeit von drei bis sechs Monaten angenommen.

Wichtig: Läuft der Mietvertrag mit Ihrem bisherigen Mieter nur noch kurze Zeit (in der Regel drei Monate), können Sie selbst bei Vorhandensein von schwerwiegenden Gründen einen Nachmieter ablehnen. Denn eine Restlaufzeit von drei Monaten ist einem Mieter immer zuzumuten.

Das gilt auch bei längeren Kündigungsfristen Ihres Mieters. Nach Ablauf der Dreimonatsfrist müssen Sie dann aber den Nachmieter akzeptieren oder Ihren Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen.

Für gewerbliche Mieter gelten höhere Anforderungen

Für gewerbliche Mieter gelten strengere Anforderungen an das berechtigte Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Betriebsrisiko, wie beispielsweise eine schlechte Ertragslage, stellt grundsätzlich noch kein berechtigtes Interesse dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter sein Geschäft anstatt in den gemieteten Räumen künftig auf einem eigenen Grundstück fortsetzen will.

Sie sind in der Wahl Ihres Nachmieters frei

Stellt Ihnen Ihr Mieter mehrere Nachmieter vor, dann können Sie frei wählen, für welchen Sie sich entscheiden. Das heißt, Ihr Mieter kann nicht verlangen, dass Sie mit einem bestimmten Nachmieter den Mietvertrag schließen, etwa weil dieser Ihrem bisherigen Mieter beispielsweise eine Abstandsleistung für dessen Küche angeboten hat.

Andererseits haben Sie kein uneingeschränktes Wahlrecht unter den Ihnen von Ihrem bisherigen Mieter angebotenen Nachmietern.

Haben Sie sich bereits für einen der in Betracht kommenden Nachmieter entschieden und sagt dieser kurzfristig wieder ab, weil er es sich anders überlegt hat, müssen Sie die beiden weiteren Interessenten berücksichtigen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass Sie Ihre abschließende Wahl bereits getroffen hatten.

Achtung: Sie haben aber auch die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu übernehmen oder einen Nachmieter zu nehmen, den Sie selbst ausgesucht haben. Ihre Verpflichtung gegenüber dem bisherigen Mieter besteht nur darin, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen.

Vorsicht: Einen Nachmieter können Sie nur aus schwerwiegenden, in seiner Person liegenden Gründen ablehnen. Hierbei ist immer auf den konkreten Einzelfall zu achten.

Beispiel: So können Sie allein aus der Tatsache, dass Ihnen Ihr bisheriger Mieter als Nachmieter ein gleichgeschlechtliches Paar vorstellt, keinen Ablehnungsgrund konstruieren, wenn nicht ernsthafte, zum Beispiel konfessionelle Gründe dies rechtfertigen.

Andererseits brauchen Sie aber für eine Einzimmerwohnung, in der bisher eine Einzelperson gewohnt hat, kein (Ehe-)Paar als Nachmieter zu akzeptieren.

Befindet sich der Nachmieter in schwierigen finanziellen Verhältnissen, ist dies ein wichtiger Grund, der Sie berechtigt, den Nachmieter abzulehnen.

Beispiel: Durch einen Blick in die Schuldnerliste des Amtsgerichts stellen Sie fest, dass der Ihnen vorgeschlagene Nachmieter die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. In diesem Fall kann Ihnen selbstverständlich nicht zugemutet werden, den Nachmieter zu akzeptieren.

Wie Sie sich über Ihren Nachmieter informieren

Haben Sie den Nachmieter ohne hinreichende Prüfung akzeptiert und stellt sich später heraus, dass er zahlungsunfähig ist, tragen Sie allein das Risiko. Sie können sich dann nicht mehr an Ihrem bisherigen Mieter schadlos halten.

Praxis-Tipp: Verlangen Sie vom Nachmieter, dass er Ihnen eine Selbstauskunft erteilt. Der Nachmieter ist nicht verpflichtet, Ihre Fragen zu beantworten.

Allerdings wird jeder – seriöse und solvente – Nachmieter Verständnis dafür aufbringen, dass Sie sich vor Abschluss des Mietvertrags über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Ihres neuen Mieters informieren müssen. Das Muster für eine Selbstauskunft finden Sie auf der nebenstehenden Seite.

Welche Informationen Ihnen das Schuldnerverzeichnis bietet

Bei jedem Amtsgericht wird ein Schuldnerverzeichnis geführt. Das ist ein Verzeichnis der Personen, die vor dem jeweiligen Gericht die eidesstattliche Versicherung über ihre Vermögensverhältnisse abgegeben haben oder gegen die wegen Nichtabgabe Haft angeordnet ist. Das Schuldnerverzeichnis ist öffentlich einsehbar.

Das bedeutet: Jedermann kann Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen einer bestimmten Eintragung verlangen. Ein berechtigtes Interesse an der Auskunft muss nicht nachgewiesen werden.

Die Erteilung einer schriftlichen oder mündlichen Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis ist kostenlos. Ebenso steht es Ihnen frei, das Schuldnerverzeichnis in den Räumen des Gerichts selbst einzusehen.

Wenn Ihr Nachmieter weniger Miete zahlen will

Das kann passieren: Sie können Ihre Wohnung nur mit einer geringeren Miete weitervermieten. Dann ist Ihr bisheriger Mieter für die restliche Laufzeit des Vertrags verpflichtet, die Differenz zur ursprünglichen Miete an Sie zu zahlen. Lesen Sie dazu das Beispiel auf der nebenstehenden Seite.

Wenn der Nachmieter mehr Miete zahlen soll

Im Regelfall wird bei Neuvermietungen von Wohnungen der Mietzins gleich angepasst. Es ist Ihr legitimes Interesse, gegenüber Ihrem Nachmieter eine höhere Miete durchzusetzen, als dies nach dem Mietvertrag mit Ihrem bisherigen Mieter möglich war.

Beispielrechnung: Diesen Mietausfall muss Ihnen Ihr bisheriger Mieter ersetzen

Beispiel: Sie haben mit Ihrem Mieter einen vierjährigen Staffelmietvertrag geschlossen, der am 01.10.2000 anfing und am 30.09.2005 enden soll. Ihr Mieter wird aber bereits zum 31.07.2003 versetzt und kann deshalb aus beruflichen Gründen nicht mehr in der jetzigen Wohnung bleiben.

Die Nettokaltmiete beträgt gegenwärtig 420 Euro. Die Mietpreisstaffel sieht ab 01.10.2003 eine Nettokaltmiete von 445 Euro und ab 01.10.2004 eine solche von 470 Euro vor. Trotz intensiver Suche finden sich nur Nachmieter, die bereit sind, maximal 420 Euro durchgehend zu zahlen.

In diesem Fall rechnen Sie wie folgt:

Ihr bisheriger Mieter hätte folgende Miete gezahlt:

Ihr Nachmieter zahlt folgende Miete:

Bedenken Sie aber: Nicht die kurzfristig erreichbare maximale Miete, sondern die nachhaltig erzielbare, marktgerechte Miete muss Ihr Ziel sein. Reizen Sie den Marktpreis nicht bis zur absoluten Obergrenze der möglichen Marktmiete aus, dann können Sie den passenden Mieter leichter auswählen – oder auch überhaupt erst finden.

Wichtig: Für Ihren bisherigen Mieter genügt es, wenn er Ihnen einen Nachmieter sucht, der für die Restlaufzeit in den bestehenden Mietvertrag mit dem gegenwärtig vereinbarten Mietpreis eintritt. Nur bei einer kurzen Restmietzeit des Mietvertrags von etwa drei Monaten dürfte die Forderung einer höheren Miete unschädlich sein.

Möchte Ihr Nachmieter aber nicht nur einen Mietvertrag über die Restlaufzeit des „alten“ Mietvertrags abschließen, sondern darüber hinaus, können Sie mit ihm einen geänderten, das heißt insbesondere auch höheren Mietpreis, vereinbaren.