Mieterhöhung? Machen Sie sich auf den Mieter gefasst!

Wenn Sie alle Voraussetzungen der Mieterhöhung beachtet und die Fristen gewahrt haben, muss Ihr Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmen.

Sie müssen Ihrem Mieter allerdings eine Überlegungsfrist einräumen, die mindestens 2 Monate beträgt.

Mieter darf 2 Monate überlegen, ob er zustimmt

Innerhalb dieser Frist kann er sich überlegen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit dem Beginn des 3. Monats nach dem Zugang Ihres Mieterhöhungsverlangens.

Sie schicken Ihr Mieterhöhungsverlangen an Ihren Mieter. Dieser erhält das Schreiben am 10.08.2010. Er hat dann eine Überlegungsfrist bis einschließlich 31.10.2010.

Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem 01.11.2010.

Ihr Mieter kann die Zustimmung in beliebiger Form erklären, also etwa mündlich, per Mail oder per Telefax.

Wichtig: Bestehen Sie auf einer Bestätigung zumindest in Textform. Sie laufen sonst Gefahr, die Zustimmung im Zweifel nicht beweisen zu können.

Mieter stimmt durch schlüssiges Verhalten zu

Eine Zustimmung kann aber auch dann angenommen werden, wenn sich der Mieter zwar nicht äußert, aber die erhöhte Miete bezahlt. Ob hierfür eine einmalige Zahlung schon ausreicht, wird in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt.

Wenn Ihr Mieter aber 2-mal oder 3-mal in Folge die erhöhte Miete bezahlt, gehen manche Gerichte von einer schlüssig erteilten Zustimmung aus.

Tipp: Lassen Sie sich auf diese Rechtsunsicherheit gar nicht erst ein. Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er zustimmungspflichtig ist. Verlangen Sie daher aus Beweisgründen die schriftliche Zustimmung Ihres Mieters.

Sollte Ihr Mieter dem nicht nachkommen, können Sie notfalls mit einer Klage drohen.

Achtung: Erklärt Ihr Mieter die Zustimmung unter einer Bedingung, liegt keine wirksame Zustimmung vor.

Zustimmung muss bedingungslos sein

Ihr Mieter schreibt zurück, dass er die Mieterhöhung zwar akzeptiert, aber nur wenn der defekte Heizboiler von Ihnen repariert wird. Diese Bedingung führt dazu, dass keine rechtsgültige Zustimmung erteilt wurde.

Gleiches gilt für Zusätze wie „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“.

Tipp: Machen Sie Ihrem Mieter klar, dass dies keine Zustimmung ist und fordern Sie eine bedingungslose schriftliche Zustimmung. Drohen Sie notfalls mit einer Klage.

Klagen Sie erforderlichenfalls auf Zustimmung

Wenn Ihr Mieter keine rechtswirksame Zustimmung erteilt oder sich gar nicht äußert, müssen Sie Klage erheben.

Sie müssen wissen, dass Ihr Mieter nicht ausdrücklich mitteilen muss, wenn er Ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen will. I

n aller Regel hüllen sich die Mieter in Schweigen, wenn sie dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmen wollen.

Klagefrist notieren

An dieser Stelle müssen Sie Acht geben. Sie müssen nämlich bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Klage erhoben haben, sonst ist Ihr Erhöhungsverlangen nicht mehr durchsetzbar – und Sie müssen ein neues Erhöhungsverlangen an Ihren Mieter richten.

Die Klagefrist schließt sich unmittelbar an das Ende der Überlegungsfrist an. Die Klagefrist beträgt dann 3 volle Monate (§ 558b BGB).

Ihr Mieter erhält das Erhöhungsverlangen am 10.08.2010. Er hat dann eine Überlegungsfrist bis einschließlich 31.10.2010. Stimmt er nicht zu, müssen Sie bis spätestens 31.01.2011 Klage erhoben haben.

Achtung: Mieter hat Sonderkündigungsrecht

Frist von 2 vollen Monaten nach Zugang einhalten

Bedenken Sie, dass Ihrem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht, wenn er das Mietverhältnis zu den geänderten Bedingungen nicht fortsetzen will. Ihr Mieter kann dann von seinem Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, Gebrauch machen.

Die Kündigungsfrist endet mit Ablauf des 2. Monats, der auf den Ablauf der Kündigungserklärungsfrist folgt.

Ihrem Mieter soll mit Mieterhöhungsverlangen vom 20.03.2010 zum 01.06.2010 die Miete erhöht werden. Er kann nun bis spätestens zum 31.05.2010 kündigen. Das Mietverhältnis wäre dann zum 31.07.2010 beendet.

Das Sonderkündigungsrecht ist für Sie nicht weiter von Bedeutung, wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen haben. Denn der Mieter kann ohnehin jederzeit mit der 3-monatigen Kündigungsfrist kündigen.

Aber: Dem Mieter steht das Sonderkündigungsrecht auch zu, wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen oder das ordentliche Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen haben.

Wenn Sie also einen vertraglich langfristig gebundenen Mieter auf alle Fälle behalten wollen, sollten Sie es sich gut überlegen, ob Sie wegen einer Mieterhöhung eine Kündigung des Mieters riskieren wollen.