Mieterhöhung: Vermieter sollten diese Fehler vermeiden

Jede Mieterhöhung ist eine heikle Angelegenheit.

Denn um die erhöhte Miete nicht zahlen zu müssen, wird Ihr Mieter sehr genau prüfen, ob Sie nicht vielleicht einen Fehler gemacht haben und die geforderte Mieterhöhung unwirksam ist.

Und in der Tat gibt es so manche Tücken, die Sie als Vermieter unbedingt kennen und vermeiden müssen.

Fehlerquelle Nr. 1 – „Haustürgeschäft“

Fehler: Sie gehen mit Ihrem Mieterhöhungsverlangen direkt zu Ihrem Mieter in die Wohnung und lassen sich dort von ihm die Zustimmung zur Mieterhöhung geben.

Folge: Als Vermieter können Sie sich nicht sicher sein, ob der Mieter sich an seine Zustimmung auch wirklich hält. Besonders unangenehm wird dies für Sie, wenn der Widerruf erst nach Ablauf der Klagefrist erfolgt.

Grund: Rein rechtlich ist diese Vereinbarung nicht anders zu sehen als der Kauf eines Staubsaugers von einem Vertreter, nämlich als ein „Haustürgeschäft“. Die Besonderheit solcher Verträge: Sie können vom Verpflichteten (Mieter, Käufer) innerhalb von 2 Wochen noch widerrufen werden.

Tipp: Zugang nachweisen

Versenden Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen auf dem Postweg als Einschreiben/Rückschein oder werfen Sie es Ihrem Mieter im Beisein von Zeugen in den Briefkasten.

Legen Sie darin eine Kopie des Mieterhöhungsschreibens bei und fordern Sie Ihren Mieter auf, seine Zustimmung zur Mieterhöhung darauf zu bestätigen und die unterschriebene Kopie an Sie zurückzusenden.

Fehlerquelle Nr. 2 – Zustimmung mit Bedingungen

Fehler: Ihr Mieter erklärt Ihnen, dass er der Mieterhöhung zustimmt, aber im Gegenzug von Ihnen erwartet, dass ein bestimmter Mangel in der Wohnung repariert wird. Da der gerügte Mangel wirklich vorhanden ist, etwa eine Wand feuchtigkeitsdurchlässig ist, stimmen Sie zu.

Folge: Überlegt es sich Ihr Mieter später noch anders und zahlt er die erhöhte Miete doch nicht, haben Sie keine Handhabe. Auch dann nicht, wenn Sie sich an die Vereinbarung halten und die Wand beispielsweise getrocknet und isoliert wurde.

Ist die Klagefrist dann abgelaufen, müssen Sie an Ihren Mieter erneut ein Mieterhöhungsverlangen richten. Klar, dass Sie damit mehrere Monate Zeit und höhere Mieteinnahmen verschenken.

Grund: In diesem Fall hat Ihnen Ihr Mieter seine Zustimmung unter einer Bedingung erklärt, nämlich unter der Voraussetzung der Mangelbeseitigung. Eine bedingte Zustimmung ist rechtlich aber keine Zustimmung – für Sie also ohne Wert.

Tipp: Bedingungslose Zustimmung

Als Vermieter dürfen Sie von Ihrem Mieter verlangen, dass er Ihnen seine Zustimmung ausdrücklich erklärt. Und zwar bedingungslos. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung tatsächlich einen Mangel hat. In diesem Fall darf der Mieter ggf. die Miete mindern, der Mieterhöhung zustimmen muss er trotzdem. Und genau dies fordern Sie von ihm.

Fehlerquelle Nr. 3 – unkorrekter Empfänger oder Absender

Fehler: Sie richten Ihr Mieterhöhungsverlangen nicht an alle Mieter, wie sie im Mietvertrag stehen. Oder: Vermieter sind laut Mietvertrag mehrere Personen, das Erhöhungsverlangen führt aber nicht alle Vermieter vollständig auf.

Folge: Ein Mieterhöhungsverlangen, das sich nicht an alle Mieter richtet, ist unwirksam.

Grund: Bei der Mieterhöhung handelt es sich um einen Vertrag, der von den richtigen Vertragspartnern vereinbart sein muss. Und das sind genau die Personen, die auch im Mietvertrag stehen, nicht mehr und nicht weniger.

Tipp: Vertragspartner prüfen

Eigentlich ist dies fast banal und doch werden in der Praxis hier viele Fehler gemacht, sprich: Mieteinnahmen verschenkt. Werfen Sie deshalb vor jeder Mieterhöhung immer noch einmal einen Blick in den Mietvertrag und sorgen Sie für die notwendige Übereinstimmung.

Fehlerquelle Nr. 4 – mündliche Vereinbarung

Fehler: Sie haben mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit, etwa 4 Jahre, geschlossen. In einem persönlichen Gespräch stimmt Ihr Mieter Ihrem Mieterhöhungsverlangen sofort zu und zahlt sodann auch die erhöhte Miete regelmäßig.

Folge: Eigentlich scheint alles in Ordnung, doch wenn der Mieter nun vorzeitig aus dem Mietvertrag „aussteigen“ möchte, dann darf er das.

Grund: Mietverträge mit einer längeren Laufzeit als 1 Jahr müssen schriftlich geschlossen werden. Das gilt ebenfalls für Vereinbarungen, die Sie später mit Ihrem Mieter treffen, also auch für eine Erhöhung der Miete.

Zwar ist auch eine mündlich vereinbarte Mieterhöhung wirksam, doch ist die Schriftform des Mietvertrags nun nicht mehr gewahrt. Folge: Die Laufzeitvereinbarung ist hinfällig, Ihr Mieter kann nun ganz normal kündigen und damit Ihre Kalkulation fester Mieteinnahmen zum Platzen bringen.

Tipp: Nur schriftliche Zustimmung

Bestehen Sie bei Mietverträgen mit einer festen Laufzeit von mehr als 1 Jahr Ihrem Mieter gegenüber immer darauf, dass er seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung schriftlich erteilt. In diesem Fall dürfen Sie deshalb von Ihrem Mieter verlangen, dass die Mieterhöhung in einem schriftlichen Vertrag festgehalten wird. Achten Sie dabei darauf, dass der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben wird.

Fehlerquelle Nr. 5 – falscher Mietspiegel

Fehler: Sie beziehen sich in Ihrem Mieterhöhungsverlangen auf einen einfachen Mietspiegel oder auf Vergleichswohnungen, obwohl für Ihre Gemeinde oder Ihre Stadt ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt.

Folge: Ihr Mieterhöhungsverlangen ist insgesamt unwirksam. Besonders bitter: Dies gilt auch, wenn die Erhöhung der Miete eigentlich gerechtfertigt wäre.

Grund: Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und deshalb aussagekräftiger. Das Gesetz räumt ihm deshalb den Vorzug ein (§ 558a Abs. 3 BGB). Ihr Mieter soll anhand der im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Werte genau prüfen können, ob die Mieterhöhung begründet ist, er also zustimmen muss.

Tipp: Richtiger Mietspiegel

Möchten Sie die Miete erhöhen, erkundigen Sie sich bei der Stadt- bzw. bei der Gemeindeverwaltung immer zuerst danach, ob für Ihre Region ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt.

Nur wenn Sie dies wirklich ausschließen können, begründen Sie Ihre Erhöhung mit den anderen Möglichkeiten (einfacher Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen, Mietdatenbank).

Fehlerquelle Nr. 6 – Jahresfrist nicht abgewartet

Fehler: Sie übersenden Ihrem Mieter Ihr Mieterhöhungsverlangen zu einem Zeitpunkt, an dem die Miete nicht seit 1 Jahr unverändert, die Wartefrist also noch nicht abgelaufen war.

Folge: Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.

Grund: Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass die Miete seit der letzten Mieterhöhung mindestens 1 Jahr lang unverändert geblieben sein muss. Halten Sie diese Wartefrist nicht ein, ist Ihr Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam.

Tipp: Jahresfrist prüfen

Prüfen Sie sorgsam, ob seit der letzten Mieterhöhung 1 Jahr verstrichen ist.

Wichtig: Bei der Berechnung der Wartefrist bleiben Mieterhöhungen, die Sie wegen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, außer Betracht, oder andersherum: Eine Modernisierung innerhalb des letztes Jahres behindert Ihre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Fehlerquelle Nr. 7 – keine ausdrückliche Zustimmung

Fehler: Der Mieter zahlt auf Ihr Mieterhöhungsverlangen zwar die erhöhte Miete, stimmt der Mieterhöhung jedoch nicht zu. Sie denken sich: „Wenn der Mieter die Mieterhöhung zahlt, ist er damit wohl einverstanden.“

Folge: Die Mieterhöhung ist unwirksam.

Grund: Stellt der Mieter die Zahlung der erhöhten Miete später wieder ein, haben Sie „nichts in der Hand“ – allein mit der Zahlung der Mieterhöhung stimmt der Mieter ihr nicht zu.

Tipp: Ausdrückliche Zustimmung

Auch wenn der Mieter die erhöhte Miete zahlt, verlangen Sie besser die ausdrückliche Zustimmung zur Mieterhöhung von ihm. Darauf haben Sie einen Anspruch. Verweigert der Mieter Ihnen die Zustimmung, ist es empfehlenswert, ihn innerhalb der Klagefrist zu verklagen.

Diese Fristen müssen Sie bei Ihrer Mieterhöhung beachten

Wartefrist

Zwischen der Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete und dem Zugang des neuen Mieterhöhungsverlangens beim Mieter müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Festschreibungsfrist

Zwischen der Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung müssen 15 Monate liegen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Überlegungsfrist

Bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, kann der Mieter überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Zahlungsfrist

Der Mieter muss die geforderte Mieterhöhung, soweit rechtmäßig, mit Beginn des 3. Monats zahlen, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt (§ 558b Abs. 1 BGB).

Klagefrist

Stimmt der Mieter innerhalb seiner Überlegungsfrist der Mieterhöhung nicht zu, können Sie ihn hierauf verklagen. Die Klage ist längstens bis zum Ablauf des 5. Monats, nachdem der Mieter das Mieterhöhungsverlangen erhalten hat, möglich (§ 558 Abs. 2 BGB).

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