Mietminderung: Beweislast liegt beim Mieter

Weist die Wohnung Ihres Mieters einen Mangel auf, der deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich herabsetzt, muss Ihr Mieter lediglich eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen.

Dieses Recht steht ihm kraft § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu; rechtstechnisch nennt man es Mietminderung.

Liegt ein solcher Mangel vor, darf Ihr Mieter die Miete automatisch, per Gesetz, mindern.

Er benötigt hierfür weder Ihre Zustimmung als Vermieter noch eine gerichtliche Entscheidung.

Für die Mietminderung ist lediglich erforderlich, dass Ihr Mieter Sie über den Mangel in Kenntnis setzt und Ihnen so die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung eröffnet. Das Minderungsrecht Ihres Mieters besteht auch unabhängig davon, ob Sie für dessen Entstehen verantwortlich sind.

Minderung erfordert keine Verursachung

Beispiel: Das Nachbarhaus wird umgebaut, was mit einer erheblichen Lärmentwicklung in Form von Hämmern, Bohren und Schleifgeräuschen einhergeht. Hier darf Ihr Mieter mindern, obwohl Sie den Mangel weder verursacht haben noch Einfluss auf dessen Beseitigung nehmen können.

Lärm ist nur Mangel, wenn er objektiv störend ist

Grundsätzlich hat jeder Mieter ein Recht auf Ruhe. Führt eine übermäßige Geräuschentwicklung zu einer wesentlichen Beeinträchtigung seiner Wohnung, darf er die Miete mindern.

Problematisch ist hierbei, dass Menschen von ihrem subjektiven Empfinden her Geräusche sehr unterschiedlich aufnehmen. Ältere oder stark unter Stress stehende Menschen sind hier empfindlicher als jüngere und weniger belastete Menschen.

Subjektive Empfindung unerheblich

Beachten Sie: Auf das subjektive Empfinden Ihres Mieters kommt es bei der Beurteilung eines Mangels nicht an.

Es ist allein eine objektive Sicht der Dinge entscheidend: Wie würde ein vernünftiger und durchschnittlich empfindender Mensch die Geräuschentwicklung empfinden? Bedenken Sie: Steht eine Wohnung unter Wasser, ist der Mangel nicht geringer, nur weil Ihr Mieter in der fraglichen Zeit im Urlaub war.

Umgekehrt ist eine besondere Geräuschempfindlichkeit Ihres Mieters kein Grund, eine höhere Mietminderung vorzunehmen. Daher gilt: Lärm muss sich in objektiver Hinsicht als Mangel erweisen.

Orientieren können Sie sich bei der Einstufung eines Geräuschs als Mangel an der TA-Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm). Diese gibt für außerhalb von Gebäuden liegende Lärmquellen folgende Immissionsrichtwerte vor:

Hinweis: Die Geräusche von schreienden und spielenden Kindern auf einem Kinderspielplatz oder einem Fußballplatz können schnell 80 dB (A) (Dezibel unter Vorschaltung des Filters A) ausmachen und daher objektiv störend sein.

Mieter muss Lärm anhand eines Lärmprotokolls nachweisen

Hält Ihr Mieter sich wegen Lärms zur Minderung berechtigt, trägt er hierfür die Beweislast. In der Regel lassen Mieter, die sich durch Lärm gestört fühlen, keine Schallpegelmessung durchführen. Das müssen sie auch nicht unbedingt. Allerdings reicht es nicht, einfach zu behaupten, die Wohnung sei zu laut.

Allgemeine Beschwerde reicht nicht

Normalerweise erhalten Sie als Vermieter ein Schreiben, nach dem andere Mieter ständig viel zu laut sind, es seit Tagen zu unerträglichem Lärm durch auf dem Hof spielende Kinder kommt oder der Hund des Nachbarn Tag und Nacht bellt. Bei solchen Schreiben können Sie sich entspannt zurücklehnen.

Denn: Ein solches Schreiben reicht nicht, um die Lärmbelästigung ausreichend darzulegen. Vielmehr muss Ihr Mieter – und daran scheitern die meisten Minderungen – die Lärmentwicklung anhand eines Lärmprotokolls darlegen.

In einem solchen Protokoll muss er die Lärmquelle beschreiben und die genaue Zeit der Störung punktuell festhalten.

Detailliertes Lärmprotokoll erforderlich

Wie gesagt: Viele Mieter machen sich nicht die Mühe, ein solches Protokoll zu erstellen, sodass die meisten Minderungen wegen Lärmbelästigung ins Leere gehen.