Mietminderung in Betriebskostenabrechnung: BGH gibt Berechnungsregel vor

In einem neuen Urteil gibt der BGH eine Berechnungsregel vor, nach der Sie die Minderung in Ihrer Betriebskostenabrechnung berücksichtigen können.

Dabei müssen 6 Schritte zur Einbeziehung der Minderung eingehalten werden.

Um die Mietminderung in Ihrer Betriebskostenabrechnung korrekt berücksichtigen zu können, gehen Sie deshalb in diesen Schritten vor:

1. Sie ermitteln die tatsächlich geleisteten Zahlungen Ihres Mieters (geleistete Zahlungen auf Brutto- und Nettomiete)
2. Sie ermitteln die Jahresgesamtmiete, also inklusive der von Ihrem Mieter zu tragenden Betriebskosten (Jahresnettomiete+ Betriebskosten Ihres Mieters)
3. Sie ermitteln die Monatsmiete unter Berücksichtigung der Betriebskosten (Nettomiete+ abzurechnende Betriebskosten / 12 Monate)
4. Sie ermitteln die im Abrechnungsjahr zulässige Minderung (Monatsmiete (Punkt 3)- Minderung in Prozent)
5. Sie ermitteln die tatsächlich geschuldete Jahresmiete (Jahresmiete (Punkt 2)- Minderung (Punkt 4))
6. Sie ermitteln Ihre Nachforderung/Guthaben Ihres Mieters (tatsächlich geschuldete Jahresmiete (Punkt 5)- tatsächlich geleistete Zahlungen (Punkt 1))

Rechenbeispiel

Ihr Mieter zahlt eine monatliche Nettomiete von 1.000 € zuzüglich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten von 200 € monatlich. Die Abrechnung der Betriebskosten für das vergangene Abrechnungsjahr 2010 ergibt, dass Ihr Mieter insgesamt 3.051 € an Betriebskosten zu leisten hatte.

In den Monaten März und April 2010 hatte Ihr Mieter die Miete um jeweils 10% gemindert, im Monat Oktober 2010 minderte er um 15%. Diese Minderungen erfolgten zu Recht und waren auch der Höhe nach angemessen.

Achtung: Fehlerquelle Mietrückstände

Dieses Rechenbeispiel bezieht sich allerdings, ebenso wie der vom BGH entschiedene Fall, auf einen Mieter, der seine Miete anstandslos gezahlt und eine gerechtfertigte Mietminderung vorgenommen hat.

Für die in der Praxis leider häufig vorkommenden Fälle, in denen Mieter einerseits in berechtigter Weise mindern, sich aber andererseits in unberechtigter Weise mit Ihren Mietzahlungen im Rückstand befinden, birgt diese Berechnung eine Fehlerquelle.

Würden Sie in einem solchen Fall nämlich die tatsächlich geleisteten Zahlungen berücksichtigen, bestünde die Gefahr, dass sich offene Mietzahlungen als Nachforderungen der Betriebskosten präsentieren. Das ist aber nicht zulässig und würde Ihrem Mieter das Recht geben, die Betriebskostenabrechnung zu beanstanden.

Ihr Mieter hat die Miete für die Monate März und April in zulässiger Weise um 10% und die Miete Oktober um 15% gemindert. Die Miete für November steht aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten Ihres Mieters komplett offen.

Würden Sie, wie es der BGH vorsieht, von der tatsächlich geschuldeten Jahresmiete die tatsächlich geleisteten Gesamtzahlungen abziehen, würde auch die nicht geleistete Grundmiete für Oktober als Nachforderung in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Das könnte Ihr Mieter beanstanden.

Lassen Sie bei Berechnung besser die Nettomiete außer Acht

Vermeiden Sie einen solchen Fehler von vornherein, indem Sie die Nettomiete bei Ihrer Berechnung außen vor lassen. Rechnen Sie die Minderung wie folgt in Ihre Betriebskostenabrechnung ein:

• Sie ermitteln die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.
• Sie ermitteln die gesamten auf Ihren Mieter entfallenden Betriebskosten für das Abrechnungsjahr.
• Sie ermitteln die Gesamtbetriebskosten pro Monat (Punkt 2? 12 Monate).
• Sie ermitteln die im Abrechnungsjahr zulässigen Minderungen auf die Betriebskosten (Gesamtbetriebskosten pro Monat x Minderung in Prozent).
• Sie ermitteln die tatsächlich geschuldeten Betriebskosten für das Abrechnungsjahr (Betriebskosten – Minderung).
• Sie ermitteln die Nachzahlung/das Guthaben (tatsächlich geschuldete Betriebskosten – geleistete Vorauszahlungen).

Beispielrechnung

Ihr Mieter zahlt eine monatliche Nettomiete von 1.000 € und 200 € monatlich an Nebenkostenvorauszahlungen.

Die Betriebskostenabrechnung ergibt Betriebskosten von 3.051 €, die auf Ihren Mieter entfallen. Er hat die Miete für die Monate März und April in zulässiger Weise um 10% und die Miete Oktober um 15% gemindert.

Die Miete für November steht wegen Zahlungsschwierigkeiten Ihres Mieters komplett offen. Ermitteln Sie hier die Betriebskostennachzahlung unter Außerachtlassung der Nettomiete:

• Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
• Gesamtbetriebskosten für das Berechnungsjahr
• Gesamtbetriebskosten pro Monat
• Minderung auf die Betriebskosten
• Tatsächlich geschuldete Betriebskosten
• Nachzahlung/Guthaben

Einfacher: nur Betriebskosten berücksichtigen

Die Tatsache, dass Ihr Mieter im November keine Miete gezahlt hat, wird in der Abrechnung nur insoweit berücksichtigt, als hier auch keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet wurden. Die nicht gezahlte Nettomiete für diesen Monat fließt in keiner Weise in die Abrechnung mit ein.

Tabelle über Minderungen anlegen

Tipp: Mithilfe dieser Berechnungsregel können Sie auch ein Mietverhältnis mit komplizierten Minderungsverhältnissen, in denen Ihr Mieter über mehrere Monate hinweg eine Vielzahl von Minderungen durchführt, in der Betriebskostenabrechnung erfassen.

Sie müssen dann unter den Schritten 1 und 4 lediglich sämtliche in den einzelnen Monaten getätigte Minderungen aufführen.

Am besten legen Sie zur besseren Übersicht übers Jahr hinweg eine Tabelle an, die sämtliche Minderungen Ihres Mieters in Prozent enthält, und fügen diese Ihren Unterlagen über die Betriebskosten bei.