+++ GRATIS Online-Sendung: Money Movement - Der neue Börsenstammtisch für Anleger | am 06.02, 18 Uhr +++

Mietminderung: Praxistipps für Vermieter und Mieter

Mietminderung: Praxistipps für Vermieter und Mieter
© MQ-Illustrations | Adobe Stock
Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Liegen an einer Mietwohnung oder einem Haus Mängel oder Schäden vor, die dem Mieter weder bei Vertragsabschluss bekannt, noch in irgendeiner Art und Weise selbstverschuldet sind, kann er einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen. 
  • Dafür muss er die Mietmängel unmittelbar nach erstmaligem Bemerken dem Vermieter melden (Mitteilungspflicht). 
  • In welchem Maße eine Mietminderung legitim ist, variiert zwar je nach Einzelfall – Mietminderungstabellen und Berechnungsformeln ermöglichen aber eine Schätzung.
  • Vermieter sollten stets sorgfältig prüfen, ob eine erhebliche Beeinträchtigung tatsächlich vorliegt. 
  • Ist der Mieter im konkreten Fall nicht berechtigt, die Miete zu reduzieren, so kann der Vermieter schriftlich widersprechen und dem Mieter in letzter Konsequenz auch kündigen.
  • Hier „Formular-Paket Mietminderung“ downloaden ▷

Schimmel, Wasserschaden, Heizungsausfall oder Lärm: Legitime Gründe für eine Mietminderung gibt es genügend. Damit Mieter aber einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen können, müssen sie belegen, dass die beabsichtigte Minderung angemessen ist. Ist dies der Fall, so sind Vermieter unter anderem zu Reparaturen verpflichtet – erfolgt die Mietminderung hingegen unrechtmäßig, müssen die Mieter selbst zahlen und können gegebenenfalls selbst gekündigt werden. 

Lesen Sie hier, welche Rechte und Pflichten für Mieter oder Vermieter gelten – und welche wichtigen Schritte im Falle einer Mietminderung erforderlich sind. Praktische Vorlagen helfen im Zweifel, die richtige Formulierung zu finden. 

Welches sind berechtigte Gründe für eine Mietminderung?

Gerichte und Gesetzgeber verstehen eine Mietminderung dann als angemessen, wenn sich der vertraglich vereinbarte Soll-Zustand einer Wohnung nicht mit dem Status quo deckt – egal ob wegen Baulärm oder beispielsweise einem Wasserschaden. 

Gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ein guter Grund für eine Mietminderung, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung nicht vertragsmäßig nutzbar und ihre Tauglichkeit gemindert ist. Das Gesetz legt allerdings keine Beispielsituationen fest, sondern erfordert in jedem Fall eine neue Bewertung. 

Anhand von vergangenen Einzelfall-Urteilen lässt sich jedoch ableiten, welche Mängel und Schäden typischerweise als gute Gründe für eine Mietminderung angesehen werden: 

  • Schimmel (z. B. im Schlafzimmer oder Badezimmer)
  • Heizungsausfall oder eingeschränkter Heizleistung
  • Wasserschaden (z. B. bei einem undichten Dach)
  • kein Zugang zum Balkon 
  • defekter oder nur teilweise funktionsfähiger Aufzug
  • keine Möglichkeit, die Wohnung zu verschließen
  • Bauarbeiten zur Modernisierung oder Instandsetzung, die schon über drei Monate andauern

Auch weitere Gründe können eine Mietminderung legitimeren. So gibt es mehrere gerichtliche Urteile, die auch eine Lärmbelästigung beispielsweise durch eingemietete Gastronomie als berechtigten Grund für eine Mietminderung ansahen. Da es letzlich immer auf Details ankommt, sollten Mieter unbedingt fachkundige Beratung einholen – zum Beispiel bei einem Fachanwalt oder beim Mieterschutzbund. 

Wer die Miete ohne belastbare Begründung mindert, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses!

Eine Mietminderung ist immer dann gerechtfertigt, wenn Mängel an der Mietsache (Wohnung, Haus, Garage etc.) ihre Gebrauchstauglichkeit und damit die Wohnqualität deutlich einschränken.

Zudem ist eine Mietminderung legitim, wenn die folgenden Randbedingungen erfüllt sind:

  • Die auslösenden Mängel oder Schäden müssen neu entstanden sein. Was dem Mieter also schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags bekannt war, rechtfertigt keine Mietminderung (§ 536b BGB). 
  • Der Mangel muss in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Mieter dürfen ihn also nicht selbst herbeiführen – beispielsweise durch vertragswidrige Nutzung. Genauso wenig darf er Nebenprodukt einer gewünschten baulichen Veränderung oder Ergebnis einer unterlassenen Anzeige gemäß § 536c BGB sein.
  • Die Mietminderung muss formal korrekt erfolgen. Laut § 536c BGB muss der Mieter den Vermieter unmittelbar nach erstmaligem Registrieren über die Mängel informieren. Zudem ist es notwendig, dass er seine Mietminderung vorankündigt und dem Vermieter Zeit für Gegenmaßnahmen einräumt.
  • Die aufgeführten Schäden oder Mängel dürfen nicht durch Mietvertrag ausgeschlossen werden. Das ist oftmals bei Schönheitsreparaturen der Fall. Genauso gilt dies, wenn Mängel bereits im Mietvertrag aufgeführt wurden.
  • Die Mietminderung darf nicht wegen eines Mangels erfolgen, der unter die Duldungspflicht des Mieters fällt. Dies betrifft zum Beispiel Baumaßnahmen zur energetischen Sanierung oder Instandsetzung, wenn diese maximal drei Monate dauern.

Wissenswert

Wenn diese Umstände nicht zutreffen, können Eigentümer gegen eine Mietminderung vorgehen – und sind auch nicht für Ausbesserungen an der Mietsache zuständig. Stattdessen müssen Mieter fällige Reparaturen mit eigenen Mitteln zahlen. 


Sind die Bedingungen hingegen erfüllt und ist der Mangel erheblich genug, so steht und fällt alles mit einem formal korrekten Vorgehen auf Seite des Mieters.

Mietminderung als Mieter: Diese 3 Schritte sind nötig

Liegen Gründe für eine Mietminderung vor, kann diese dennoch nicht ohne weiteres umgesetzt werden. Stattdessen sollte der Prozess in 3 Schritten erfolgen: Zuerst gilt es den Vermieter zu informieren und ihm eine Frist zur Beseitigung der Mängel einzuräumen. Bis Ablauf dieser Frist sollte die Mietzahlung nur noch „unter Vorbehalt“ erfolgen. Leitet der Vermieter trotz Mängelanzeige keine Gegenmaßnahmen ein, so ist eine Mietminderung zulässig.

Schritt 1 | Vermieter informieren: Mietmängelanzeige oder Gesprächsnotizen

Zunächst gilt es, den Vermieter zu informieren. Denn § 536 des BGB verpflichtet Mieter dazu, Mängel zu berichten – und zwar egal, ob diese Mängel die Wohnung oder weitere mitgenutzten und gemieteten Flächen betrifft (z. B. Garage, Keller, Hof, Treppenhaus). So erhält der Vermieter die Möglichkeit, entsprechende Maßnahmen einzuleiten (z. B. Reparaturen). Nur auf dieser Grundlage darf die Miete gemindert werden. Die Mitteilungspflicht gilt auch, wenn es sich nicht um behebbare Mängel handelt. 

Am besten erfolgt die Information über Mietmängel über eine schriftliche Mietmängelanzeige. Diese sollte per Einschreiben versandt werden und mit Zeit, Datum und Ort versehen sein. 

Mieter können sich dabei an folgenden Musterbrief für die Mietmängelanzeige halten:

Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom [Datum] 

Sehr geehrter Vermieter, 

mit diesem Schreiben will ich Sie informieren, dass ich an meiner Wohnung [Adresse] folgende Schäden oder Mängel bemerkt habe: [Schäden, Mängel möglichst exakt und vollständig].

Laut § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Vermieter dafür verantwortlich, die vertraglich vereinbarte Nutzung ggf. durch Reparatur und Instandhaltung sicherzustellen. Ich möchte Sie daher bitten, den Mangel innerhalb einer Frist von zwei Wochen bis zum [Datum] zu beheben. 

Laut Mietminderungsrecht § 536 BGB habe ich einen Anspruch auf Mietminderung, weil die Tauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist. Bis der Mangel beseitigt wurde, leiste ich fällige Mietzahlungen daher nur noch unter Vorbehalt. Ich halte es mir somit offen, zu einem späteren Zeitpunkt von meinem Recht auf Minderung Gebrauch zu machen

Mit freundlichen Grüßen 

gezMieter

In akuten Schadensfällen wie beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch zählt jede Minute. Hier kann statt einer förmlichen Mietmängelanzeige zunächst auch eine Gesprächsnotiz (zum Beispiel der Screenshot einer Mail oder eines Anrufs) ausreichen. 

Schritt 2 | Abwarten und nur unter Vorbehalt zahlen 

Nachdem der Vermieter informiert ist, gilt es abzuwarten. In der Mietmängelanzeige geben Mieter meist eine Frist von zwei Wochen an. Dies reicht in der Regel aus, um Ansprüche auf Mietminderung zu prüfen und entsprechende Schritte zur Behebung eines Schadens einzuleiten. 

Auch wenn es rein rechtlich gesehen bereits ab dem ersten Tag nach Absenden der Mietmängelanzeige zulässig wäre, die Miete zu mindern, wird meist empfohlen, die Zahlungen bis Ablauf der Frist vollumfänglich fortzusetzen. Mieter sollten den Vermieter aber unbedingt schriftlich informieren, dass die Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen – quasi als Vertrauensvorschuss (siehe Musterschreiben). 

Wer nach der Mängelanzeige die Miete kommentarlos in voller Höhe weiterzahlt, riskiert den Anspruch auf Mietminderung zu verlieren. Die Zahlung unter Vorbehalt ist also eine Mindestanforderung, um als Mieter handlungsfähig zu bleiben. 

Schritt 3 | Miete mindern

Ist die gesetzte Frist vorbei und die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung oder Wohnflächen immer noch nicht wiederhergestellt, erfolgt nun die Mietminderung. Das Mietminderungsrecht macht keine Vorgaben, in welcher Höhe die Miete zu reduzieren ist. Das ist im Einzelfall durch weitere Details bedingt.

Wie viel Mietminderung ist angemessen? 

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie stark die Wohnqualität durch den Mangel beeinträchtig wird. Ebenfalls relevant ist, wie lange der Mietmangel schon besteht und wie viel Wohnfläche betroffen ist. Bemessungsgrundlage bildet die Bruttowarmmiete (also Grundmiete einschließlich Heizung und anderen Betriebskosten).

Mietminderungstabelle gibt Aufschluss über angemessene Minderungsquote

Mietminderungstabellen werden aus Gerichtsurteilen abgeleitet und in regelmäßigen Abständen (beispielsweise vom Mieterbund) zusammengestellt. Schließlich sollte die prozentuale Minderung angemessen sein (§ 536 BGB). Das heißt, sie ist daran zu messen, wie stark der jeweilige Schaden die Tauglichkeit mindert:

  • 100 Prozent: Bei einem kompletten Ausfall der Heizung zwischen September und Februar kann die Miete um 100 % gemindert werden. Außerdem können Mieter auf eine Mietzahlung verzichten, wenn die komplette Elektrik ausgefallen ist oder die Wohnung aus anderen Gründen (z. B. Wasserschaden) unbewohnbar wurde. 
  • 50 Prozent: Diese Mietminderung ist bei leichterem Wasserschaden typisch, bei dem zwar Möbel, Wände und Fußböden beeinträchtig wurden aber die Wohnung noch bewohnbar bleibt. Besteht eine Gesundheitsgefährdung (z. B. durch Asbest) oder sind Küche bzw. Bad nicht nutzbar, so sind 50 Prozent ebenfalls ein guter Richtwert. 
  • 30 Prozent: Eine Mietminderung um 30 Prozent ist vor allem üblich, wenn Schlafzimmer und Bad aufgrund von Schimmel nicht nutzbar sind. Ebenso gibt es gerichtliche Urteile zu einer 30-prozentigen Mietminderung, wenn das Wohnzimmer nicht bewohnbar ist. 
  • 20 Prozent: Auch eine Mietminderung bei Baulärm oder Lärm durch eine Gastronomie kann ihre Rechtfertigung haben – vor allem dann, wenn der Lärm noch nach 22 Uhr besteht.
  • 10 Prozent: Wurden die Fensterläden bei einer Mietwohnung entfernt oder ist der Keller plötzlich nicht mehr nutzbar, können Mieter ihre Zahlung um 10 Prozent mindern. 

Dies sind allerdings nur einige Beispiele und grobe Richtwerte. Mit neuen Urteilen ergeben sich auch angepasste Minderungsquoten. Im Zweifelsfall ziehen Mieter und Vermieter besser den Mieterschutzbund oder einen Fachanwalt hinzu. In jedem Fall lässt sich mithilfe dieser Minderungsquoten ein Anhaltspunkt für eine angemessene Minderung gewinnen. 

Mietminderung für den Einzelfall schätzen 

Ist der Schaden und die zugehörige Minderungsquote bekannt, so ist noch entscheidend, wie lange die Beeinträchtigung der Tauglichkeit bereits besteht und welcher Anteil der Wohnfläche davon betroffen ist. Daraus ergibt sich dann der Gesamtbetrag, den Mieter tatsächlich zurückhalten können. 

Hierzu eine Beispielrechnung: Die Bruttowarmmiete einer Wohnung liegt bei 1.400 Euro. Schlafzimmer und Bad (ohne Fenster) sind von Schimmel befallen. 

  • Schritt 1– Minderungsquote ermitteln und Minderung errechnen: Im Beispiel wären das 30 Prozent Mietminderung wegen Schimmel. Damit ergibt sich eine Minderung um 1.400 x 0.3 = 420 Euro. 
  • Schritt 2 – Dauer des Schimmelbefalls einrechnen: Dieser sei 20 Tage. Dadurch ergibt sich (420:30) x 20 = 280 Euro für den laufenden Monat
  • Schritt 3 – Anteil der Wohnfläche einbeziehen: Es handelt sich um eine Zweizimmerwohnung. Mit Küche und Bad ergeben sich vier Zimmer. Davon sind zwei und damit 50 beeinträchtig. Der Minderungsbetrag ergibt sich als (280:100) x 50 = 140 Euro. 

Mieter machen im Beispiel für jede Mietzahlung von dem Monat der Mitmängelanzeige bis zur Beseitigung der Schäden eine Minderung von 140 Euro geltend.

Mietmängel, die keine Mietminderung rechtfertigen 

Es gibt einige Mängel, die keine Mietminderung legitimieren:

  • Mietminderung bei Ausfall der Heizung, wenn dieser auf externe Faktoren zurückgeht – beispielsweise Stromschwankungen 
  • Zimmerdecke mit Haarrissen
  • Hundegebell von Zeit zu Zeit
  • defektes Garagentor
  • kaputte Badezimmertüre (nicht mehr abschließbar)
  • defekte Glühbirne bzw. Leuchtmittel im Flur des Hauses
  • kein Anschluss für die Waschmaschine in der Wohnung (außer er wurde im Mietvertrag zugesichert) 

Auch Aspekte des normalen gesellschaftlichen und sozialen Lebens wie Feierlichkeiten oder lärmende Kinder stellen keinen Grund für eine Mietminderung dar. Ebenso wenig ist eine Minderung wegen handwerklichen Arbeiten bei den angrenzenden Wohnungsnachbarn gerechtfertigt. 

Ergänzend müssen sich Mieter mit den ortsüblichen Bedingungen arrangieren. Befindet sich die Wohnung neben einem Kindergarten, in einer Kneipenstraße oder entlang einer Einflugschneise des nächstgelegenen Flughafens, so waren diese Faktoren bei Einzug bekannt und bieten keinen Anlass zur Mietminderung. 

Wie gehen Vermieter gegen eine unberechtigte Mietminderung vor?

Wenn die Beeinträchtigung der Mietsache nicht erheblich genug ist oder Mieter formale Voraussetzungen verletzt haben, bleibt Eigentümern nur der Widerspruch. Im Folgenden finden Vermieter beispielhafte Widerspruchsschreiben für die drei häufigsten Fälle, unberechtigter Mietminderungen:

Variante A: Unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung 

Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom [Datum] 

Hier: Widerspruch gegen Mietminderung

Sehr geehrter Mieter, die von Ihnen angekündigte (bzw. vorgenommene) Mietminderung ist unberechtigt, weshalb ich ihr hiermit ausdrücklich widerspreche.

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch berechtigt eine nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache den Mieter nicht zur Minderung.

So verhält es sich vorliegend: Die Mängel, wegen derer Sie die Miete mindern möchten (bzw. die Miete mindern), beeinträchtigen den Gebrauch der Mietsache nicht bzw. allenfalls unwesentlich. Dies ergibt sich daraus, dass [Gründe].

Sollten Sie die Mietminderung dennoch vornehmen (bzw. sollten Sie den Minderungsbetrag nicht bis zum [Datum] nachzahlen), müsste ich gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten.

Mit freundlichen Grüßen 

gez. Vermieter

Variante B: Kenntnis bereits zu Beginn des Mietverhältnisses

Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom [Datum] 

Hier: Widerspruch gegen Mietminderung

Sehr geehrter Mieter, die von Ihnen angekündigte (bzw. vorgenommene) Mietminderung ist unberechtigt, weshalb ich ihr hiermit ausdrücklich widerspreche.

Gemäß § 536 b Bürgerliches Gesetzbuch sind Sie nicht zu einer Mietminderung berechtigt, weil Sie bereits bei Vertragsschluss von den Mängeln Kenntnis hatten bzw. diese sogar vertraglich angenommen haben. Haben Sie die vorliegenden Mängel nicht wahrgenommen, so lässt sich dies auf eine grobe Fahrlässigkeit Ihrerseits zurückführen.

So verhält es sich vorliegend: Die Mängel, wegen derer Sie die Miete mindern möchten (bzw. die Miete mindern), lagen schon bei Einzug vor (bzw. sind im Mietvertrag aufgeführt). Dies ergibt sich daraus, dass [Gründe].

Sollten Sie die Mietminderung dennoch vornehmen (bzw. sollten Sie den Minderungsbetrag nicht bis zum [Datum] nachzahlen), müsste ich gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten.

Mit freundlichen Grüßen 

gez. Vermieter

Variante C: Verletzung der Mitteilungspflicht 

Betrifft: Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom [Datum] 

Hier: Widerspruch gegen Mietminderung

Sehr geehrter Mieter, die von Ihnen angekündigte (bzw. vorgenommene) Mietminderung ist unberechtigt, weshalb ich ihr hiermit ausdrücklich widerspreche.

Gemäß § 536 c Bürgerliches Gesetzbuch sind Sie nicht zu einer Mietminderung berechtigt, weil die Mängel während Ihrer Mietzeit aufgetreten sind und Sie Ihrer Pflicht zu einer unverzüglichen Anzeige beim Vermieter nicht nachgekommen sind, sondern die Information verschwiegen haben. Damit haben Sie keinen Anspruch auf Schadensersatz und müssen für die Ersatzleistungen im vollen Maße aufkommen. 

So verhält es sich vorliegend: Die Mängel, wegen derer Sie die Miete mindern möchten (bzw. die Miete mindern), sind in der Mietzeit entstanden und wurden dem Vermieter mit einer zeitlichen Verzögerung mitgeteilt, wodurch eine zeitige Beseitigung verhindert wurde. Dies ergibt sich daraus, dass [Gründe].

Sollten Sie die Mietminderung dennoch vornehmen (bzw. sollten Sie den Minderungsbetrag nicht bis zum [Datum] nachzahlen), müsste ich gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten.

Mit freundlichen Grüßen 

gez. Vermieter

Welche Pflichten haben Vermieter bei einer legitimen Mietminderung?

Ist die Mietminderung berechtigt und kam der Mieter seiner Mitteilungspflicht nach, so ist Handeln gefordert. Denn gemäß § 536 a Abs. 2 BGB haben Mieter einen „Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels“. 

Das bedeutet einerseits, sie können Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter in der gesetzten Frist keine Maßnahmen zur Behebung des Schadens einleitet. 

Andererseits haben Mieter auch die Möglichkeit, selbst aktiv zu werden und das Geld für Reparaturen vom Eigentümer zurückzuverlangen. Das ist vor allem dann legitim, wenn der Vermieter untätig geblieben ist und das weitere Verharren den Schaden noch verschlimmert hätte. 

Vorsicht

Unter bestimmten Umständen können Mieter den Haus- oder Wohnungseigentümer auch verklagen. Daher ist es für Vermieter empfehlenswert, sich von Fachanwälten oder Vermietervereinen Rat einzuholen.

Fazit: Mietminderung – Mieter wie auch Vermieter sind in der Pflicht 

Eine wichtige Pflicht des Vermieters ist es, den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung bzw. Immobilie zu gewähren. Außerdem dürfen sich keine Mängel ergeben, die die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen (Wasserrohrbruch, Schimmel, Heizungsausfall etc.). Nichtsdestotrotz sind auch Mieter in der Pflicht: Fallen ihnen Schäden an Mietwohnung, -haus oder anderen angemieteten Bereichen auf, so gilt es, unverzüglich den Vermieter in Kenntnis zu setzen.

Liegt keine erhebliche Beeinträchtigung vor, haben Mieter nicht unmittelbar über den Schaden informiert oder ihn gar selbst verursacht, so müssen sie die Erhaltungs- bzw. Reparaturkosten selbst tragen und können bei fortgesetzter Mietminderung eine Kündigung erhalten. 

Sind hingegen tatsächlich erhebliche Schäden an der Mietsache vorhanden, so sind Vermieter gesetzlich zu Ausbesserung verpflichtet – andernfalls können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen oder die Rechnungsübernahme einfordern.