Mietnomaden schneller aus der Wohnung werfen – das neue Mietrecht
Letzte Woche hat der Bundestag das neue Mietrecht beschlossen. Die Erleichterung und Beschleunigung der energetischen Modernisierung habe ich Ihnen in meinem gestrigen Artikel vorgestellt.
Heute geht es um die Neuregelungen bei Mietnomaden.
Das neue Mietrecht führt Änderungen im Zwangsvollstreckungsrecht, im Recht der einstweiligen Verfügung und bei den Kündigungsvorschriften ein, damit Vermieter die Räumung einer Wohnung bei Einmietbetrügern schneller erreichen können.
Wir haben uns in den letzten Wochen in einer Serie* mit dem Thema Messie-Wohnungen befasst. Sie erinnern sich daran, dass der Rechtsweg in vielen Fällen schier endlos erscheint.
Das soll sich nun zumindest im Fall der Mietnomaden ändern.
Ganz wichtig: Kautionsrückstand wird wie Mietrückstand behandelt
Das neue Mietrecht schafft mit dem neuen § 569 Absatz 2a BGB eine Möglichkeit für den Vermieter, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug ist.
Die Nichtzahlung der Mietkaution hat damit die gleiche Wirkung wie die Nichtzahlung der Miete.
Was sind Mietnomaden?
Kurz gesagt verstehen wir unter Mietnomaden den Teil der Mieter, die einen Mietvertrag in der festen Absicht abschließen, ihre Pflichten aus dem Vertrag nicht zu erfüllen.
Das gilt vor allem für die Mietzahlung. Ich spreche deshalb auch oft von den sog. Einmietbetrügern. Gerade weil Einmietbetrüger oft auch die Kaution nicht hinterlegen, ist der neue § 569 Abs. 2a BGB so wichtig.
Ich gehe davon aus, dass diese Vorschrift in der Praxis sehr oft angewendet werden wird.
Viele Vermieter kennen das: Die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters führt zu einer Vielzahl von Schwierigkeiten und oft auch wirtschaftlichen Belastungen.
Der wirtschaftliche Schaden, der den Vermietern entsteht, ist oft gravierend.
Neu: Die Sicherungsanordnung im Räumungsprozess
Ein besonderes Übel wird mit dem neuen Mietrecht beseitigt.
Wenn Mieter den Mietprozess dafür missbrauchen, einfach in der Wohnung weiter zu wohnen, sich aber am Gerichtsverfahren nicht zu beteiligen, dann zahlen sie oft auch noch keine Miete.
Jeden Monat, den der Prozess länger dauert, wird der Schaden des Vermieters größer.
Das neue Instrument der Sicherungsanordnung soll den tatsächlichen Wert des Titels über die bis zum Urteil aufgelaufenen und fällig gewordenen Forderungen sichern.
Mit der anschließenden Räumungsverfügung wird nun ein besonderer Schutz für den Vermieter geschaffen.
Ist eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs rechtshängig und befolgt der Mieter eine zu diesem Mietverhältnis erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht auf Antrag eine Räumungsverfügung gegen den Mieter erlassen.
Wenn also während des Prozesses die Miete nicht gezahlt wird, kann vorab bereits die Räumungsverfügung durch das Gericht ergehen.
Dadurch erlangt ein Vermieter schneller einen Räumungstitel, der vollstreckt werden kann.
Berliner Räumung wird Gesetzespraxis
Die von den Gerichten eingeführte sog. Berliner Räumung wird nun im Gesetz verankert. Damit erhält der Vermieter das Besitzrecht an den hinterlassenen Sachen des Mieters und kann diese an anderer Stelle im Gebäude einlagern.
Zugleich muss er nicht den oft sehr hohen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher für die Kosten der Räumung und der Lagerung der Sachen bezahlen.
Mit der Einfügung des neuen § 885a ZPO wird dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, diese hohen Transport- und Lagerkosten zu vermeiden und damit den Kostenvorschuss für die Vollstreckung ganz erheblich zu reduzieren.
Der BGH hat diese „Beschränkung der Räumungsvollstreckung“ gebilligt. (Beschränkung deshalb, weil nicht die ganze Wohnung geräumt wird, sondern nur das Besitzrecht an der Wohnung mit Inhalt verschafft wird.)
Der BGH sagt, dass das Vermieterpfandrecht Vorrang gegenüber der Entfernung der Sachen aus der Wohnung habe.
In Zukunft haben Vermieter damit die Wahl, ob sie eine klassische Räumung oder die Einräumung des Vermieterpfandrechts an den Sachen des Mieters wählen.
Einstweilige Verfügung gegen Untermieter
Ein besonderes Ärgernis stellt es dar, wenn bei der Räumung einer Wohnung weitere Personen in der Wohnung anwesend sind, die nicht im Räumungstitel stehen.
Der Gerichtsvollzieher muss dann in der Regel die Räumung abbrechen. Bisher konnte diese Rechtslage missbraucht werden, um die berechtigte Räumung der Wohnung zu verhindern.
Das neue Mietrecht führt jetzt ein beschleunigtes Verfahren gegen diese Personen ein. Dabei wird eine einstweilige Verfügung zugelassen, um den Personenkreis, gegen den sich die Räumung richtet, zu erweitern.
Das neue Mietrecht tritt voraussichtlich am 1. März 2013 in Kraft.
*Alle Beiträge zur Serie „Messie-Wohnungen“ können unter diesem Link nachgelesen werden.
