Nachmieter suchen: Rechtslage und wichtige Einzelheiten
Kaum eine Phase im Vermietungsalltag wird so sehr unterschätzt wie der Mieterwechsel. Die Folge: Innerhalb weniger Monate „verspielen“ manche Vermieter – völlig unnötig – einen Teil der Mieteinnahmen.
Kostenfallen, die den Mieterwechsel zu einem „Renditekiller“ werden lassen können gibt es viele. Was tun, wenn der der Mieter in der Wohnung Einbauten zurück lässt, oder als Mieter selbst eine Fehlentscheidung darstellt.
In der Wohnung bleiben Mietereinbauten zurück
Ganz klar: Es ist das gute Recht eines jeden Mieters, sich die Wohnung nach seinen Vorstellungen einzurichten. Auch wenn Ihnen als Vermieter die eine oder andere Einrichtung oder Ausstattung nicht gefallen mag.
Andererseits gilt aber auch: Mit Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die von ihm vorgenommenen Veränderungen wieder zu beseitigen, wenn Sie als Vermieter dies verlangen. Das gilt beispielsweise für Holzvertäfelungen, Fußbodenbeläge, abgehängte Decken, Duschkabinen, Rollläden oder Markisen.
Vorsicht: Wenn Sie sich in diesem Punkt zu großzügig zeigen, bezahlen Sie es später aus eigener Tasche, wenn die Einrichtungen oder Ausstattungen doch wieder entfernt werden sollen. Überlegen Sie sich deshalb rechtzeitig und sorgfältig, ob der frühere Zustand wieder hergestellt werden soll oder nicht.
Anders liegt der Fall, wenn Sie den Mietereinbauten seinerzeit vorbehaltlos zugestimmt haben. Dann ist Ihr Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht verpflichtet, die von ihm geschaffenen Einrichtungen und Ausstattungen wieder zu beseitigen.
Ausnahme: Sie haben Ihre Zustimmung nur unter dem Vorbehalt erteilt, bei Beendigung des Mietverhältnisses deren Beseitigung verlangen zu können.
Es kann aber auch ganz anders kommen: Sie sind daran interessiert, die Einbauten und Einrichtungen Ihres Mieters in der Wohnung zu erhalten. Die Frage ist dann, ob Sie darauf bestehen können, dass die Dinge in der Wohnung bleiben. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie Ihrem Mieter eine angemessene Entschädigung anbieten. Kalkulationsgrundlage ist jeweils der Zeitwert der betreffenden Gegenstände.
Sie „verkaufen“ Ihre Wohnung nicht richtig
Auch wenn sich die Trendwende am Wohnungsmarkt immer deutlicher abzeichnet: Bisweilen ist es immer noch sehr schwierig, einen neuen Mieter zu finden. Spätestens aber dann, wenn Ihnen die Kündigung Ihres derzeitigen Mieters zugegangen ist, besteht akuter Handlungsbedarf.
Ganz klar: Eine „zielgruppengerechte Ansprache“ kostet Sie allenfalls Zeitaufwand. Ein falsch oder nachlässig formuliertes Zeitungsinserat kostet Sie dagegen „echtes Geld“, nämlich in Form von Mietausfällen.
| Die Zielgruppe… | … und ihre Bedürfnisse |
| Junge Familien | Wohnung mit großzügiger Raumaufteilung, praktischen Grundriss, Gartenmitbenutzung, Spielplatz, Garage und Kellerräume zum Unterstellen von Fahrrädern und Kinderwagen, Stauraum für Spielsachen und Haushaltsgegenstände, Nähe zu Kindergarten, Schule und Einkaufsgelegenheiten |
| Gut verdienende Singles, Lebensgemeinschaften, Paare ohne Kinder | Wohnung mit gehobener Ausstattung, exklusiver Grundriss (Maisonette- oder Galeriewohnung), gute Anbindung ans Stadtzentrum mit Shopping- und Kulturangeboten |
| Ältere Personen | Wohnung im Erdgeschoss oder in Wohnanlagen mit Fahrstuhl, guter Hausmeisterservice, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheke und Krankenhaus |
Nachmieter muss Miete zahlen, sobald er eingezogen ist
Bereits zum 1. Dezember war ein Nachmieter gefunden und um die notwendigen Malerarbeiten vornehmen zu können, wurde die Wohnung bereits im November an den Nachmieter übergeben. Obwohl der ursprüngliche Mieter die Wohnung also im November gar nicht mehr nutzen konnte, sollte er dennoch die Miete für diesen Monat zahlen.
Die Richter urteilten jedoch, dass der Nachmieter die November-Miete zahlen müsse, da der ursprüngliche Mieter die Wohnung während der Kündigungsfrist nicht mehr bewohnen bzw. nutzen konnte. Deshalb müsse er auch nur bis zum Übergabetermin zahlen.
Wenn die Kündigungsfrist noch nicht verstrichen ist und kein Nachmieter gefunden ist bzw. keine vorzeitige Übergabe an den nachfolgenden Mieter abgesprochen wurde, so muss der aktuelle Mieter weiterhin den Mietzins tragen. Auf dieses Urteil hat der Deutsche Anwaltsverein in Berlin aufmerksam gemacht (Amtsgericht Neuruppin, Aktenzeichen 42 C 273/08).
