Nachmieter für die Wohnung finden – das sollten Mieter und Vermieter wissen

Wie funktioniert das mit dem Nachmieter? Kann der Vermieter Nachmieter ablehnen? Rund um das Thema gibt es eine Reihe von Fragen, die teilweise nicht ganz einfach zu beantworten sind. So ist es zum Beispiel ein Irrglaube, dass Vermieter nicht mehr als drei vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter ablehnen dürfen. Allerdings hat es in der Regel für alle Beteiligten mehr Vorteile, wenn der Vermieter einen geeigneten Nachfolger zur Miete akzeptiert.

In unserem Beitrag gehen wir zunächst darauf ein, worum es sich beim Nachmieter im Mietrecht handelt und ob Mieter überhaupt einen Nachfolger suchen dürfen. Ferner erfahren Sie, ob ein Vermieter dazu verpflichtet ist, Nachmieter zu akzeptieren und welche Anforderungen der eventuell neue Mieter erfüllen sollte. Wir gehen zudem darauf ein, was passiert, wenn der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter ablehnt, in welchen Fällen keine Nachmieter gestellt werden können und ob eine Untervermietung eventuell eine Alternative ist.

Was versteht man unter einem Nachmieter im Mietrecht?

Wenn Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchten, versuchen sie oftmals, einen Nachmieter zu finden. Dabei ist umgangssprachlich mit einem Nachmieter eine Person gemeint, die auf den aktuellen Mieter folgt und faktisch die Wohnung übernimmt. Es handelt sich dementsprechend um den Nachfolger beim Auszug des bisherigen Mieters.

Rechtlich betrachtet ist der Nachmieter ein (neuer) Mieter, der entweder eine freiwerdende oder eine bereits freie Wohnung übernimmt. Damit tritt er in ein Mietverhältnis ein und übernimmt somit sämtliche Rechte und Pflichten des Vormieters, die sich aus dem Mietvertrag für das Mietverhältnis ergeben.

Darf der aktuelle Mieter nach einem Nachmieter suchen?

Hat man als Mieter das Recht, einen Nachmieter zu stellen? Diese Frage beschäftigt zahlreiche Mieter, die ihr Mietverhältnis und damit den Vertrag vorzeitig beenden möchten. Grundsätzlich ist es häufig der Fall, dass auch Vermieter ein Interesse daran haben, dass sich möglichst schnell ein entsprechender Nachmieter findet. Daher wird dem aktuellen Mieter im Normalfall nicht verboten, sich selbst auf die Suche nach einem geeigneten Nachfolgemieter zu begeben.

Allerdings bedeutet das nicht, dass der Vermieter den vorgeschlagenen Nachfolger akzeptieren muss. Zudem ist es ein Irrglaube, dass der Vermieter maximal drei Kandidaten ablehnen darf und demzufolge spätestens den vierten, vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muss. Dem ist definitiv nicht so.

Ist der Vermieter verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren?

Kann ein Vermieter also vorgeschlagene Nachmieter immer ablehnen? Zur Beantwortung dieser Frage muss zwischen den folgenden zwei Versionen der Nachmieterklausel differenziert werden:

• Unechte Nachmieterklausel
• Echte Nachmieterklausel

Mit einer sogenannten unechten Nachmieterklausel ist gemeint, dass der Vermieter nicht die Pflicht hat, den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Zudem muss er keine Begründung abgehen, warum er den Nachfolgekandidaten ablehnt.

Manchmal ist im Mietvertrag allerdings auch eine echte Nachmieterklausel vereinbart worden. Ist eine solche (seltene) Nachmieterklausel im Mietvertrag beinhaltet, muss der Mieter nach dem Vorschlag eines geeigneten Nachmieters das Recht haben, vor Ablauf den Mietvertrag und damit das Mietverhältnis zu beenden. Lediglich unter Vorlage bestimmter Gründe darf der Vermieter auch in diesem Fall ablehnen und muss den Nachmieter nicht akzeptieren. In dem Fall spielt die Unzumutbarkeit eine große Rolle, die insbesondere in den folgenden Fällen angenommen wird:

• Nachmieter ist bekannt als Mietnomade
• Nachfolgemieter kann Miete nicht zahlen
• Person ist aus persönlichen Gründen völlig ungeeignet

Diese Punkte sind nicht immer unstrittig, sodass es stets die bessere Lösung ist, wenn sich Mieter und Vermieter über den eventuellen Nachmieter einig sind. Abgesehen von dieser echten Nachmieterklausel gibt es noch einige Ausnahmen, dass der Vermieter Nachmieter auch dann akzeptieren muss, wenn es keine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag gibt. Das sind sogenannte Härtefälle auf Seiten des Mieters, wie zum Beispiel:

• Umzug in ein Pflegeheim notwendig
• Beruflich bedingter Wohnungswechsel
• Gesundheitliche Aspekte auf Seiten des Mieters
• (anstehende) Geburt eines Kindes
• Heirat

Wenn einer dieser Grüne vorliegen sollte, ist es dem Mieter erlaubt, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, den der Vermieter – bei Eignung – akzeptieren muss.

Nachmietersuche und Nachmieterklausel: Welche Anforderungen sollten Nachmieter erfüllen?

Kann ich früher aus der Wohnung, wenn ich einen Nachmieter habe? Das ist die zentrale Frage für viele Mieter, die einen Nachmieter stellen und dadurch hoffen, vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen zu können. In vielen Fällen akzeptieren Vermieter freiwillig den vorgeschlagenen Nachmieter, falls dieser geeignet ist.

Damit der Vermieter – mit oder ohne – echte Nachmieterklausel den vorgeschlagenen neuen Mieter für das Mietverhältnis akzeptiert, sollte dieser die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Bedingungen für den Vermieter sind mindestens gleich gut wie bisher
• Bonität und Zahlungskraft des Nachmieters ist vorhanden
• Nahtloser Übergang

Was ist mit diesen drei Punkten gemeint? Die vertraglichen Konditionen im Mietvertrag mit dem neuen Mieter sollten für den Vermieter mindestens so gut wie zuvor sein. Das bedeutet, dass insbesondere die zu zahlende Miete nicht niedriger ausfällt und sich die Kündigungsfrist im Vertrag nicht reduziert. Ferner sollte der Nachfolger zahlungskräftig sein, also voraussichtlich in der Lage sein, die Miete problemlos zu zahlen.

Ein nahtloser Übergang beim Mietvertrag ist ebenfalls wichtig, damit der Vermieter zum Beispiel nicht eine Miete verliert. Damit der Vermieter die Eignung des eventuellen Nachmieters überprüfen kann, sollte der Nachfolger folgende Unterlagen einreichen können:

• Gehaltsbescheinigungen mindestens der letzten drei Monate
• Schufa-Auskunft (Selbstauskunft)
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Was sind die Folgen, wenn Vermieter den Nachmieter ablehnen?

Gibt es keine echte Nachmieterklausel, bleibt dem Mieter bei Ablehnung des Nachmieters nichts anderes übrig, als auf Grundlage der regulären Kündigung das Mietverhältnis zu beenden. Er hat dann keine Möglichkeit, den Mietvertrag für die Wohnung vorzeitig zu kündigen und kann zwar vorzeitig ausziehen, muss jedoch weiterhin Miete zahlen – im Normalfall für die Zeit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten.

In welchen Fällen kann kein Nachmieter gestellt werden?

Bei einem Mietverhältnis gibt es auch Sonderfälle, die manchmal beinhalten können, dass der Mieter keinen Nachmieter stellen darf. Diese Sonderfälle beziehen sich zum Beispiel auf:

• Gewerbemietvertrag
• Zeitmietvertrag
• Wohngemeinschaft

Bei Gewerbemietverträgen ist es so, dass dort ebenfalls die Option besteht, dass aktuelle Mieter einen Nachmieter vorschlagen können. Das gilt allerdings ebenfalls nur unter der Voraussetzung, dass es eine echte Nachmieterklausel im Vertrag gibt.

Etwas anders stellt sich die Situation für einen sogenannten Zeitmietvertrag dar, da dort eine Mindestmietdauer vereinbart wurde. Normalerweise haben Mieter in so einem Fall nicht das Recht, einen Nachmieter zu stellen. Lediglich unter der Voraussetzung, dass der sogenannte Kündigungsverzicht nicht rechtmäßig ist, kann von dieser Vorgehensweise eventuell abgewichen werden.

Geht es um eine Wohngemeinschaft, dann besteht oft gegenüber dem Vermieter durch die zahlenden Mieter ein Untermietvertrag. In diesem Fall ist es relativ einfach, denn dann können Mieter oft faktisch ohne Zustimmung des Vermieters einen neuen Untermieter suchen. Allerdings sollte es sich auch in dem Fall um einen solventen und geeigneten Untermieter handeln.

Stellt eine Untervermietung eine erlaubte Alternative dar?

Eine Untervermietung ist unter der Voraussetzung eine eventuelle Alternative, dass aktuelle Mieter keinen Nachmieter finden oder der Vermieter diesen nicht akzeptiert. In solchen Fällen wäre der Ablauf wie folgt:

1. Mieter zieht aus
2. Es wird ein Untermieter für den Zeitraum bis zum Ende des Mietvertrages gestellt
3. Untermieter übernimmt Zahlung der Miete bis Ende der Mietdauer

Allerdings ist für das Stellen eines Untervermieters auch die Einverständnis des Vermieters notwendig. Er ist dementsprechend nicht dazu verpflichtet, die vorgeschlagene Person anzunehmen.

Vorteile eines Nachmieters für Vermieter und Mieter

Im letzten Teil unseres Beitrages möchten wir die Vorteile für Mieter und Vermieter aufzeigen, die es durch den Nachmieter geben kann. Vermieter profitieren insbesondere von den nachfolgenden Vorzügen:

• Kein vorübergehender Leerstand nach Auszug des Mieters
• Keine finanziellen Schäden (durch Leerstand)
• Zeitersparnis aufgrund des Wegfalls der Nachmietersuche
• Besichtigungstermine müssen nicht organisiert werden
• Keine Kosten für das Einschalten eines Immobilienmaklers
• Vermieter muss sich nicht um Übernahme der Wohnung kümmern

Aber nicht nur für den Vermieter hat das Stellen eines Nachmieters Vorteile, sondern ebenfalls für den bisherigen Mieter, nämlich:

• Möglichkeit, durch das vorzeitige Ausziehen Mietkosten bzw. eventuell Doppelmieten zu sparen
• Aushandeln von Abschlagszahlungen über in der Wohnung verbleibende Einrichtungsgegenstände und/oder Geräte
• Individuelle Regelungen zum Zustand der Wohnung und eventuellen Renovierungen

Tipps für die erfolgreiche Nachmietersuche

Am Ende möchten wir Ihnen gerne einige Tipps geben, worauf bei der Nachmietersuche geachtet werden sollte, damit die Chance relativ groß ist, dass der Vermieter die vorgeschlagene Person akzeptiert.

• Machen Sie sich Gedanken darüber, wie und wo Sie die aktuelle Nachmiete am besten anbieten können
• Achten Sie darauf, dass der potentielle Nachmieter – auch aus Sicht des Vermieters – geeignet ist
• Treffen Sie eventuelle Einigungen mit dem Vermieter schriftlich
• Fragen Sie den Vermieter vorab, unter welchen Voraussetzungen er welche Personen als Nachfolgemieter akzeptieren würde
• Nutzen Sie verschiedene Medien, wie zum Beispiel Zeitungsannoncen, Internetportale und machen Sie im Bekanntenkreis deutlich, dass ein Nachmieter gesucht wird
• Nehmen Sie eine Vorabprüfung des Nachmieters vor, indem Sie sich zum Beispiel Gehaltsbescheinigungen und eine Schufa-Auskunft vorzeigen lassen
• Führen Sie Besichtigungstermine nur mit solchen Kandidaten durch, die auf das entsprechende Suchprofil zutreffen
• Setzen Sie den Vermieter nicht unter Druck und sind vor allem nicht sofort schlecht gelaunt, wenn dieser den ersten, vorgeschlagenen Nachmieter abgelehnt

Wenn Sie diese Tipps berücksichtigen, bestehen gute Chancen, dass Sie schnell einen geeigneten Kandidaten finden und dieser vom Vermieter akzeptiert wird.