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Untervermietungvertrag: Was der Vermieter unbedingt wissen muss

In der täglichen Vermietungspraxis kommt es immer wieder vor, dass der Mieter mit dem Wunsch nach Abschluss eines Untermietvertrags an seinen Vermieter herantritt.

Die Beweggründe hierfür liegen meist in der persönlichen Sphäre des Mieters. Häufig sind es finanzielle Gründe, die ihn dazu bewegen, einen Untermieter aufzunehmen.

Aber auch familiäre Gründe (z.B. Mitversorgung eines Angehörigen) sind in der Praxis nicht selten.

Als Vermieter sollten Sie auf derartige Anfragen vorbereitet sein und die Rechtslage kennen. Was Sie über Untervermietung wissen sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wann liegt eine Untervermietung vor?

Spricht man von Untervermietung, so ist damit immer der Fall gemeint, dass Ihr Mieter die gesamte Wohnung oder einzelne Räume davon einem Dritten (Untermieter) zum selbstständigen Gebrauch überlässt.

Rechtlich kommt ein zweiter Mietvertrag (der so genannte Untermietvertrag) zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter zustande.

Die Besonderheit besteht darin, dass der Abschluss des Mietvertrags lediglich im Verhältnis zwischen Ihrem Mieter und dem Untermieter erfolgt.

Eine zusätzliche vertragliche Beziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter wird hierdurch nicht geschaffen.

Als Beispiele für eine Untervermietung können folgende Fälle genannt werden:

  • Ihr Mieter vermietet eine seiner zwei Garagen an einen Dritten weiter.
  • In der Wohnung Ihres Mieters befindet sich ein Gästezimmer, welches er an einen Studenten weitervermietet.
  • Ihr Mieter möchte einen Arbeitskollegen, der vorübergehend in der Stadt tätig ist, in seiner Wohnung aufnehmen und schließt mit diesem einen Untermietvertrag.

Unter welchen Voraussetzungen Sie verpflichtet sind, einer Untervermietung zuzustimmen und in welchen Fällen Sie die Zustimmung vom Vorliegen bestimmter Voraussetzungen abhängig machen können, hängt davon ab, in welchem Umfang eine Untervermietung stattfinden soll.

Die Rechtslage ist unterschiedlich, je nachdem, ob eine vollständige Untervermietung in Frage steht oder lediglich einzelne Teile der Wohnung untervermietet werden sollen.


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Vollständige Untervermietung

Möchte Ihr Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, so benötigt er hierfür in jedem Fall Ihre Erlaubnis als Vermieter.

Die Erteilung bzw. Nichterteilung dieser Erlaubnis ist insoweit von Bedeutung, als dem Mieter bei Nichterteilung der gewünschten Erlaubnis ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Er ist dann befugt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen.

Wichtig: Dies gilt auch dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.

Achtung: Wenn Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung generell verweigern, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, ohne dass er einen konkreten Untermietervorschlag machen müsste.

Andererseits steht Ihrem Mieter kein Anspruch auf eine generelle Erlaubnis auf Untervermietung zu. Wird eine solche also von Ihnen zu Recht verweigert, kann der Mieter sein Sonderkündigungsrecht nicht ausüben.

Teilweise Untervermietung

In der Praxis sind diejenigen Fälle, in denen der Mieter lediglich einen Teil der Wohnräume an einen Untermieter überlassen will, weitaus häufiger.

Hier geht es meist um Fälle, in denen der Mieter einzelne Personen in seiner Wohnung dauerhaft mit aufnehmen möchte.

Die Rechtslage bei der teilweisen Untervermietung unterscheidet sich jedoch von der soeben dargestellten Situation bei der vollständigen Überlassung der Wohnung an Dritte.

Möchte Ihr Mieter lediglich Teile der Wohnung an einen Untermieter überlassen, gilt Folgendes:

Wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an einer teilweisen Untervermietung entsteht, kann er von Ihnen hierzu die Erlaubnis verlangen.

Mit anderen Worten: Kann der Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen, sind Sie zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtet.

Ausnahme: Diese Verpflichtung gilt jedoch dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, oder Ihnen aus anderen Gründen eine Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Was gilt als „berechtigtes Interesse“

In der Praxis kommt es deshalb darauf an, in welchen Fällen ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters vorhanden ist. Außerdem ist es wichtig zu wissen, wann ein „wichtiger Grund“ vorliegt, welcher Sie zur Versagung der Untermieterlaubnis berechtigt.

Zum „berechtigten Interesse“ des Mieters müssen Sie Folgendes wissen: Ein „berechtigtes Interesse“ besteht, wenn einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe nachgewiesen werden können.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen verringert hat.

Auch dann, wenn sich die Einkommensverhältnisse des/der Mieter(s) anders entwickeln als erwartet (z.B. Verlust des Arbeitsplatzes einer Mietpartei), kann ein berechtigtes Interesse anzunehmen sein.

Entsprechendes gilt, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters aus anderen Gründen wesentlich verschlechtert haben.

Dies kann beispielsweise dann anzunehmen sein, wenn der Mieter aus familiären Gründen verpflichtet ist, erhebliche Unterhaltsleistungen für die Pflege/Versorgung von Angehörigen zu erbringen.

Wichtig: Liegt ein vom Gesetz anerkanntes berechtigtes Interesse vor, kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung verlangen.

Allerdings muss er hierzu einen konkreten Untermieter benennen. Der Mieter hat insbesondere keinen Anspruch auf eine personenunabhängige Erlaubnis.

Aus diesem Grund sind Sie als Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht verpflichtet, dem Wunsch Ihres Mieters nach Zustimmung zu einer generellen Untervermietung zu entsprechen.

Wichtig: Da der Mieter berechtigt ist, frei über seine Lebensführung zu verfügen, benötigt er bei der Aufnahme bestimmter, ihm nahe stehender Personen, Ihre Zustimmung ausnahmsweise nicht.

Dies gilt für die Fälle, in denen er folgende Personen dauerhaft in seine Wohnung aufnehmen möchte:

  • Ehegatte
  • minderjährige Kinder
  • Pflegekinder
  • Angehörige, die Familienmitglieder sind
  • Hausangestellte
  • Pflegepersonen

Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis der bloße Wunsch des Mieters, wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, nicht ausreichend ist.

12. Juli 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.