Steuererklärung: Damit Sie dem Finanzamt nichts schenken

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Was Sie als Vermieter oder Eigentümer einer Wohnung als Betriebskosten, Mieteinkünfte oder Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung ansetzen dürfen, erfahren Sie hier. (Foto: RomanR / shutterstock.com)

Haus-und Wohnungsbesitzern bieten sich gute Steuervorteile, die Sie beim Finanzamt geltend machen können. Das macht die Investition in Immobilien besonders attraktiv.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommenssteuererklärung erfasst. Ein Ausfüllen ist notwendig wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen haben.

Ermitteln Sie die Höhe Ihrer Mieteinkünfte

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen wie andere Einkünfte der Einkommenssteuer. Diese Einnahmen werden nach dem Zuflussprinzip in jedem Jahr angesetzt. Es ist also das Jahr entscheidend in dem Ihnen die Einnahmen zugeflossen sind. Auch Nachzahlungen aus früheren Jahren werden in dem Jahr des Zufluss auf dem Konto erfasst und müssen in diesem Jahr versteuert werden.

Ebenfalls müssen Einnahmen von Grundstücken, die an Angehörige vermietet wurden, berücksichtigt werden. Hier ist eine genaue Prüfung seitens des Finanzamtes meistens notwendig. Ebenfalls Vorsicht ist geboten, wenn Sie als Vermieter, aber nicht als Eigentümer eine Wohnung vermieten. Hier ist eine Grenze von 520€ im Jahr nicht zu übersteigen, sonst fallen hier ebenfalls Steuern an.

Der Einkommensteuer unterliegen unter anderem auch die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von beweglichen und unbeweglichen Vermögensgegenständen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden dabei wie folgt ermittelt:

Mieteinnahmen
Werbungskosten
=Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Dass Sie die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen können, bedeutet im Klartext: Werbungskosten mindern – steuerlich gesehen – die Mieteinnahmen und damit auch die zu zahlende Einkommensteuer. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entstehen negative Einkünfte, auch steuerlicher Verlust genannt. Dazu folgendes Beispiel:
Mieteinnahmen29.607 €
Werbungskosten– 53.413 €

=negative Einkünfte = Verlust– 23.806 €
Ein solcher steuerlicher Verlust aus der Vermietung führt dazu, dass sich Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen entsprechend verringert. Dadurch erzielen Sie eine zusätzliche Steuerersparnis.

Ihr Steuervorteil durch Verluste aus Vermietung

Einkommensteuer*
zu versteuerndes Einkommen aus selbstständiger Arbeit105.000 €35.478 €
– Verlust aus Vermietung– 23.806 €

zu versteuerndes Einkommen jetzt81.194 €22.317 €

Ihre Steuerersparnis13.161 €

*nach der Einkommensteuer-Grundtabelle

Was zählt zu den Miteinnahmen?

Sie als Vermieter müssen die Kaltmiete und die Nebenkosten als zusätzliches Einkommen versteuern. Die Kosten, die im Zusammenhang damit stehen, können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Als Mieteinnahmen können folgende Beispiele angeführt werden:

  • Pachten für unbebaute Grundstücke
  • Einnahmen für ein Erbbaurecht
  • Mieteinnahmen für Wohnungen oder Zimmer
  • Mieteinnahmen für Garagen/Stellplätze
  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen
  • Abstandszahlung eines Mieters bei vorzeitigem Ende des Mietvertrages
  • Nebenkosten, die auf dem Mieter umgelegt worden sind
  • Miete für Reklameflächen und Automatenstellplätze

Das folgende Beispiel erklärt Ihnen die Regelung .

Die Familie besitzt ein Fünffamilienhaus, mit einem Erd- und Obergeschoss, zwei Wohnungen sind kalt im Obergeschoss für 840€ vermietet und 2 Wohnungen im Erdgeschoss für 910€ kalt und haben jeweils eine Größe von 70 m2. Die Wohnung im Dachgeschoss mit 45 m2 wird dem Sohn für eine Miete von 300 € kalt vermietet.

Bei der Miete, die Ihr Sohn zahlt, handelt es sich um eine so genannte „Vorzugsmiete“. Diese liegt weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vereinbaren Sie eine solch stark verbilligte Miete, können Sie die anteiligen Werbungskosten für die Wohnung gleichwohl in voller Höhe von der Steuer absetzen, wenn Sie folgende wichtige Voraussetzung erfüllen:

Die verbilligte Miete muss mindestens 50% der ortsüblichen Miete betragen. Liegt die Vorzugsmiete dagegen unterhalb der 50-%-Grenze, können Sie die Werbungskosten nur noch anteilig von der Steuer absetzen. Maßgeblich ist jeweils die Nettokaltmiete. Dabei können Sie insbesondere auch die Mietzahlungen als Vergleichsmaßstab heranziehen, die Sie für andere Wohnungen im Haus erhalten. Dabei ergibt sich hier Folgendes: Die Erdgeschossmieter zahlen einen Quadratmeterpreis von 13 € , die Mieter im Obergeschoss einen Quadratmeterpreis von 12 € .

Die durchschnittliche Miete beträgt also 12,50 € /m2. Der Sohn zahlt 300 € Netto kalt für 45 m2, so dass der Quadratmeterpreis bei 6,67 €  und damit oberhalb der 50-%- Grenze liegt. Den vollständigen Werbungskostenabzug erhalten Sie auch dann, wenn Sie die Wohnung zunächst zur üblichen Marktmiete an Ihren Angehörigen vermietet und die Miete dann erst im Laufe des Jahres reduziert haben. Darin liegt kein Gestaltungsmissbrauch. Ausnahme: Ihr Angehöriger hat die Wohnung zu einer höheren Miete an fremde Dritte weitervermietet.

Worauf Sie bei den Betriebskosten achten sollten

Die von Ihren Mietern im Jahr 2017 geleisteten Betriebskosten (Umlagen) tragen Sie getrennt von den erhaltenen Nettomieten in der Zeile 7 ein. Die Umlagen, die Sie für an Angehörige vermietete Wohnungen erhalten, gehören dagegen in die Zeile 8 der Anlage V.

Achtung: Sie müssen immer die tatsächlich eingegangenen Beträge ansetzen, das heißt, sowohl die von Ihren Mietern geleisteten Vorauszahlungen als auch etwaige Nachzahlungen aufgrund der Heiz- und Betriebskostenabrechnung des Vorjahres.

Beispiel: Im Jahr 2017 sind von Ihren Mietern Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 8.460 €  und von Ihrem Sohn in Höhe von 823 €  bei Ihnen eingegangen. Die Einnahmen, die Sie aus der Nutzung des Grundstücks selbst erzielen, werden gesondert in Zeile 10 erfasst. Hierzu zählen etwa die Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Stellplätzen, Werbeflächen sowie Grund und Boden für Kioske. Berücksichtigen Sie etwaige Betriebskostenzahlungen in der Weise, dass Sie diese zu den Mieteinnahmen hinzuzählen und geben Sie die Einnahmen aus den Betriebskostenvorauszahlungen mit in Zeile 10 an.

Beispiel: Sie haben sieben Stellplätze vermietet. Die Miete pro Stellplatz beträgt 35 €  monatlich. Betriebskosten fallen hier nicht an. Grundsätzlich sind alle Einnahmen, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt zufließen, zu versteuern. Zu den Einnahme-Positionen, die dabei zu berücksichtigen (und dann in die Zeilen 10 und 11 der Anlage V einzutragen) sind, gehören insbesondere:

  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen, die vor- oder zwischenfinanziert oder die für eine geplante Umfinanzierung abgeschlossen werden
  • Aufwendungszuschüsse, die im Gegensatz zu Aufwendungsdarlehen nicht zurückgezahlt werden müssen
  • Öffentliche Zuschüsse zur Finanzierung von Erhaltungs- oder Herstellungskosten

Was unterm Strich übrig bleibt

In Zeile 12 der Anlage V tragen Sie die Summe aller Mieteinnahmen ein. In Zeile 13 geben Sie die Summe der Werbungskosten an, die Sie auf der Rückseite der Anlage V berücksichtigt haben. Von der Summe der Einnahmen ziehen Sie die Summe der Werbungskosten ab. Den Betrag, der sich dann ergibt, tragen Sie in Zeile 14 ein. Bei diesem Betrag handelt es sich um die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Grundstück, das Sie oben in der Anlage V angegeben haben. Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, den Sie am besten dadurch kenntlich machen, dass Sie den Betrag mit einem Minuszeichen versehen.

Hinweis: Gehört das Mietobjekt mehreren Personen, wie zum Beispiel Ehegatten, werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechend ihren Eigentumsanteilen aufgeteilt. Beispiel: Das Mietshaus gehört den Eheleuten je zur Hälfte. Die Mieteinnahmen belaufen sich auf 18.460 € , die Werbungskosten betragen 31.910 € .

Praxis-Tipp: Wenn Sie mehrere Immobilien-Objekte besitzen, mit denen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen Sie für jedes Objekt eine Anlage V ausfüllen. Die erste Anlage V dient dann praktisch als Sammelbogen. In die Zeile 17 der ersten Anlage V setzen Sie dann die Summe aller Beträge aus der jeweiligen Zeile 14 der übrigen Anlagen V ein.

Sind mehrere Personen an Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligt, dann gilt Folgendes: Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, stellt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer solchen Gemeinschaft zunächst einheitlich fest und verteilt sie dann auf die einzelnen Miteigentümer entsprechend ihrem jeweiligen Anteil. So wird beispielsweise verfahren, wenn es sich um Bauherrengemeinschaften, Erwerbergemeinschaften, geschlossene Immobilienfonds und Grundstücksgemeinschaften handelt.

Wie Sie Ihre Werbungskosten geltend machen

Sämtliche Werbungskosten tragen Sie auf der Rückseite der Anlage V ein. Die Ihnen entstandenen Kosten können Sie immer dann in voller Höhe ansetzen, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung oder um ein Mietshaus handelt, in dem sämtliche Wohnungen fremdvermietet sind. Anders verhält es sich dagegen insbesondere dann, wenn Sie eine der Wohnungen im Mietshaus

  • zu eigenen Wohnzwecken genutzt,
  • einem anderen unentgeltlich überlassen oder
  • zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt haben.

In diesen Fällen sind die Werbungskosten für Ihr Mietshaus in einen abziehbaren und einen nicht abziehbaren Teil aufzuschlüsseln. Das gilt auch dann, wenn Sie eine Wohnung zu einem Vorzugspreis vermietet haben, der mehr als 50% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wo es möglich ist, ermitteln Sie den nicht abziehbaren Anteil der Werbungskosten einzeln und ziehen ihn vom Gesamtbetrag der Werbungskosten ab. Wo eine direkte Zuordnung der Kosten nicht möglich ist, erfolgt deren Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Beispiel: In einem Fünffamilienhaus mit 300 m² Wohnfläche werden vier Wohnungen mit 50, 50, 55 und 70 m² Größe vermietet. Die fünfte 75 m² große Wohnung, nutzt der Vermieter selbst. Die Nutzungswertbesteuerung dieser Wohnung ist weggefallen. Die im Jahr 2017 gezahlten Schuldzinsen belaufen sich auf 48.620 € .

Bei Aufteilung der Schuldzinsen in einen abziehbaren und nicht abziehbaren Teil nach dem Verhältnis der Nutzflächen ergibt sich dann: Auf die selbstgenutzte Wohnung (75 von insgesamt 300 m²) entfallen 25% der Nutzfläche und damit 25% der Zinszahlungen. Die restlichen 75% der Schuldzinsen sind als Werbungskosten abzugsfähig.

Diese Zinsen erkennt das Finanzamt an

Zinsen für Schulden, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Schuldzinsen können bestehen aus:

  • Hypothekenzinsen
  • Bausparzinsen
  • Zinsen für Baudarlehen
  • Zinsen für private Darlehen

Praxis-Tipp: Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung eines Privat-Darlehens ist, dass der Darlehensvertrag rechtswirksam geschlossen wurde und tatsächlich, wie vereinbart, durchgeführt wird. Der Vertrag muss dem so genannten Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass Vertragsinhalt und -durchführung dem entsprechen müssen, was zwischen Fremden üblich ist. Vergleichsmaßstab sind die Vertragsgestaltungen, die zwischen Darlehensnehmern und Kreditinstituten üblich sind. Voraussetzung ist also insbesondere, dass

  • Sie mit Ihren Angehörigen eine Vereinbarung über die Laufzeit und über Art und Zeit der Rückzahlung des Darlehens treffen,
  • Sie die Zinsen zu den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkten tatsächlich entrichten und
  • der Rückzahlungsanspruch ausreichend gesichert ist.

Auch dann, wenn der Darlehensvertrag nicht in allen Punkten dem Fremdvergleich standhält, kann er ausnahmsweise steuerlich anerkannt werden. Voraussetzungen sind allerdings, dass

  • es sich um einen Darlehensvertrag zwischen volljährigen, voneinander wirtschaftlich unabhängigen Angehörigen handelt,
  • das Darlehen ansonsten bei einem fremden Dritten hätte aufgenommen werden müssen.

Entscheidend ist in diesen Fällen stets, dass die getroffene Vereinbarung tatsächlich vollzogen wird, insbesondere die Darlehenszinsen regelmäßig gezahlt werden. Ist dies der Fall, wird das Finanzamt die Modalitäten der Darlehenstilgung und die Sicherung des Darlehens nicht mehr prüfen. Achtung: Erbbauzinsen werden wie Schuldzinsen behandelt. Ebenso gehört ein Disagio zu den Schuldzinsen.

Die von Ihnen geleisteten Schuldzinsen tragen Sie in Zeile 40 der Anlage V ein. Die Ihnen entstandenen Geldbeschaffungskosten tragen Sie in Zeile 41 der Anlage V ein. Das sind insbesondere

  • Schätzgebühren
  • Gebühren für Ausfallbürgschaften
  • Gebühren für die Vermittlung eines Darlehens
  • Bereitstellungszinsen
  • Notarkosten und Gerichtsgebühren für die Bestellung von Hypotheken und Grundschulden

Auch Renten und dauernde Lasten, die wirtschaftlich mit dem Mietobjekt zusammenhängen, können als Werbungskosten angesetzt werden.

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Beispiel: Grundstückskauf auf Rentenbasis. Machen Sie derartige Kosten erstmals geltend, sind dazu Angaben auf einem gesonderten Blatt erforderlich. Werden dagegen Beträge wie im Vorjahr beansprucht, tragen Sie in Zeile 42 der Anlage V den Vermerk „wie im Vorjahr“ und den betreffenden Betrag ein.

Wo Sie Ihre Renovierungskosten eintragen

Ihre Aufwendungen für die Modernisierung Ihres Mietobjekts können Sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Das Finanzamt behandelt die Kosten für die einzelne Baumaßnahme, die nicht mehr als 4.000 €  kostet, auf Antrag als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Diese so genannte Kleinbetragsregelung bezieht sich auf die einzelne Baumaßnahme, nicht auf das Jahr.

Zum Erhaltungsaufwand gehören vor allem die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsarbeiten, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes notwendig werden. Zu den typischen Erhaltungsarbeiten gehören:

  • Neuanstrich des Haus
  • Erneuerung des Dachs
  • Erneuerung sanitärer Anlagen
  • Reparatur der Heizungsanlage
  • Schönheitsreparaturen

Aufwendungen, die über die 4.000-€ -Grenze hinausgehen, sind entweder sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder (anschaffungsnaher) Herstellungsaufwand, der nur über die jährlichen Abschreibungen zu Werbungskosten führt. Aufwendungen für Baumaßnahmen, die der Erneuerung von Teilen des Gebäudes dienen, stellen lediglich dann Herstellungskosten dar, wenn

  • etwas Neues, bisher nicht Vorhandenes, geschaffen wird,
  • das Gebäude durch die Baumaßnahme wesentlich in seiner Substanz vermehrt,
  • in seinem Wesen erheblich verändert oder
  • über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert wird.

Zu den typischen Erhaltungsmaßnahmen zählen beispielsweise eine Dachreparatur, ein neuer Hausanstrich oder der Austausch einfach verglaster Holzfenster durch doppelt verglaste Kunststofffenster.

Fügen Sie der Anlage V ein gesondertes Blatt bei, auf dem Sie die einzelnen Erhaltungsmaßnahmen genau auflisten. Geben Sie jeweils die ausgeführten Arbeiten, das beauftragte Unternehmen, das Rechnungsdatum und den Rechnungsbetrag an. Den Gesamtbetrag der Rechnungen tragen Sie in die Zeile 43 ein.

Wie Sie die Betriebskosten absetzen

Alle Betriebskosten, die Sie für Ihr Mietobjekt bezahlt haben, können Sie als Werbungskosten abziehen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie die Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen oder nicht. Haben Sie die Betriebskosten allerdings auf Ihre Mieter abgewälzt, müssen Sie die eingegangenen Zahlungen als Mieteinnahmen berücksichtigen. Die Betriebskosten, die mietvertraglich auf die Mieter umgelegt werden können, werden in den Zeilen 49 bis 53 der Anlage V erfasst.

Praxis-Tipp: Nicht immer sind alle Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden können, auch tatsächlich mietvertraglich an die Mieter weitergegeben. Immer wieder kommt es auch vor, dass die mietvertraglichen Vereinbarungen zu den Betriebskosten unwirksam sind. Wissen Sie, welche und ob alle umlagefähigen Betriebskosten von Ihren Mietern gezahlt werden? Nehmen Sie die Steuererklärung zum Anlass für einen Kurz-Check.

So machen Sie Verwaltungskosten und die „sonstigen“ Kosten geltend

Zu „Sonstiges“ zählen auch die vorweggenommenen Werbungskosten bei der Suche nach Ihrem Mietobjekt. „Vorweggenommen“ heißt, dass Sie zwar noch keine Einkunftsquelle besitzen oder der Nutzen-/Lasten-Übergang noch nicht erfolgt ist, Ihnen aber bereits Aufwendungen für den Erwerb einer Einkunftsquelle entstanden sind, wie etwa auf der Suche nach Ihrem Mietobjekt. Als vorweggenommene Werbungskosten kommen insbesondere folgende Ausgaben-Positionen in Betracht:

  • Fahrtkosten für Besichtigungsreisen
  • Verpflegungsmehraufwand
  • Telefonkosten
  • Anzeigenkosten
  • Kosten für Fachliteratur, wie z. B. den „Immobilien- Berater“
  • Finanzierungsaufwendungen wie Disagio bei Kaufpreiszahlung
  • Notar- und Gerichtskosten bei Grundschuldbestellung

Vor allem aber gehören die Verwaltungskosten hierher. Es handelt sich um die Ausgaben für Ihr Mietobjekt, die Sie nicht als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen können. In Betracht kommen insbesondere

  • Kosten für den Hausverwalter
  • Instandhaltungsrücklage
  • Kontoführungsgebühren
  • Sachverständigenkosten
  • Anwaltsgebühren
  • Fahrtkosten
  • Kosten für Zeitungsanzeigen
  • Kosten für Büromaterial
  • Prozesskosten
  • Telefonkosten

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, können Sie die Gebühren für den Verwalter als Werbungskosten abziehen. Dasselbe gilt bei einem Hausverwalter für ein Mehrfamilienhaus. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen professionellen Hausverwalter handelt oder beispielsweise einen nahen Angehörigen, den Sie mit der Hausverwaltung beauftragt haben. Verwalten Sie das Haus in Eigenregie, können Sie keine Verwaltungskosten ansetzen.

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind Teil des Hausgelds, das der einzelne Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung zu leisten hat. Dabei führt nicht bereits die Zahlung der Instandhaltungsrücklage an den Verwalter zum Werbungskostenabzug, sondern erst die tatsächliche Verwendung der Rücklage für konkrete Instandsetzungsarbeiten. Kosten für Reisen zwischen Ihrem Wohnort und dem Mietobjekt sind als Werbungskosten abziehbar, wenn sie der Erhaltung und Sicherung der Mieteinnahmen dienen. Das ist etwa der Fall, wenn Sie

  • einen neuen Mietvertrag abschließen
  • Reparaturen am Haus durchführen
  • Baumaterial besorgen
  • mit Sachverständigen oder Handwerkern Besichtigungstermine im Mietobjekt durchführen
  • im Fall einer vermieteten Eigentumswohnung an einer Eigentümerversammlung teilnehmen

Fahrtkosten sind in der nachgewiesenen Höhe abzugsfähig. Benutzen Sie Ihren eigenen Pkw, so sind sämtliche Kosten im Einzelnen durch Belege nachzuweisen. Sie können aber auch auf den Einzelnachweis verzichten und die Fahrtkosten in Höhe eines Pauschbetrags geltend machen. Dieser beträgt 0,30 €  je gefahrenem Kilometer. Darüber hinaus sind auch Verpflegungsmehraufwendungen und gegebenenfalls Übernachtungskosten als Werbungskosten abzugsfähig.

Achtung: Die Verwaltungskosten und die „sonstigen“ Kosten listen Sie am besten auf einem gesonderten Blatt auf, das Sie dann der Anlage V beifügen.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.