Abrechnungsgenauigkeit und Umlagefähigkeit von Betriebskosten

Normalerweise dürfen Sie Betriebskosten in der Abrechnungsperiode auf Ihre Mieter umlegen, in der Sie die entsprechende Rechnung bezahlt haben (Umlage nach dem sogenannten Abflussprinzip).

Was aber gilt, wenn Betriebskosten nur im Abstand von mehreren Jahren anfallen? Müssen Sie diese Kosten auf mehrere Abrechnungsperioden verteilen?

Nein, auch hier dürfen Sie den gesamten Rechnungsbetrag im Jahr der Zahlung in Ihre Betriebskostenabrechnung aufnehmen.

Dies haben die Richter des BGH jetzt vermieterfreundlich entschieden (BGH, Urteil v. 11.11.09, Az. VIII ZR 221/08).

Sie brauchen also nicht im Sinne einer falsch verstandenen 100%igen Abrechnungsgenauigkeit die Kosten je nach ihrer Häufigkeit auf die entsprechende Anzahl von Jahren aufzuteilen.

Mieter müssen Öltankreinigung zahlen

In dem zu beurteilenden Fall hatte ein Vermieter Kosten für die Reinigung des Öltanks in seine Betriebskostenabrechnung aufgenommen. Die Reinigung ließ der Vermieter nur etwa alle 4 Jahre durchführen.

Ein Mieter beschwerte sich – zu Unrecht, wie sich jetzt herausstellte.

Die Richter stellten zunächst klar, dass Kosten für die Reinigung eines Öltanks grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten sind. Schließlich dient die Reinigung des Öltanks der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage.

Damit erteilten die Karlsruher Richter der Ansicht mancher Instanzgerichte eine klare Absage, die diese Kosten als nicht umlagefähige Instandhaltungskosten eingestuft hatten.

Obwohl eine Tankreinigung nur im Abstand von mehreren Jahren notwendig wird, sind deren Kosten umlegbar.

Reinigung des Heizöltanks in Betriebskostenverordnung aufgeführt

Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) durch ein aktuelles Urteil zumindest in einem Kostenpunkt für Sie als Vermieter Klarheit geschaffen: Die Kosten der Reinigung des Öltanks in Ihrem Haus dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen (BGH, Urteil v. 11.11.09, Az. VIII ZR 221/08).

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Heizung im Jahr 2004 reinigen lassen, da diese häufiger ausgefallen war.

Die Reinigungskosten von insgesamt rund 600 € legte er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter um. Auf den klagenden Mieter entfielen davon 103,50 €.

Der Mieter weigerte sich, diese Kosten zu tragen. Er bestritt zum einen, dass es sich bei den unregelmäßig anfallenden Reinigungsarbeiten des Heizöltanks überhaupt um Betriebskosten handle.

Aber selbst wenn es Betriebskosten seien, müsse bei unregelmäßig anfallenden Kosten eine Umlegung über mehrere Abrechnungsjahre erfolgen.

Der BGH entschied zugunsten des Vermieters. Bei den Kosten der Reinigung des Öltanks handle es sich um Betriebskosten, denn in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sei die Reinigung der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich aufgeführt.

Es handle sich nicht um Instandhaltung, die grundsätzlich vom Vermieter zu tragen ist.

Denn Instandhaltung liege dann vor, wenn die Reparatur oder gar die Auswechslung einer technischen Anlage anfalle, um Mängel an der Substanz zu beseitigen. Die Reinigung des Öltanks diene dagegen der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage.

Keine Aufteilung der Kosten erforderlich

Außerdem dürfen Sie die komplette Summe in einer einzigen Jahresabrechnung in Rechnung stellen und müssen den Betrag nicht auf mehrere Jahre strecken – darauf hat der BGH ausdrücklich hingewiesen.

Eine Aufteilung der Reinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden kommt auch bei nur unregelmäßig anfallenden Arbeiten wegen der damit einhergehenden Abrechnungsprobleme nicht in Betracht.

Kosten der Prüfung einer Elektroanlage umlegbar

Ebenso hatte der BGH bereits zu den Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage entschieden:

Kosten, die in einem Turnus von etwa 4 Jahren aufgewendet werden müssen, zählen noch zu den „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehenden“ Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BGH, Urteil v. 14.02.07, Az. VIII ZR 123/06).