Austausch von Parkett- oder Laminatböden: Sind Kosten auf Mieter übertragbar?
Vermieter kennen das Problem: Der Mieter ist ausgezogen und der Parkettboden ist verkratzt und durch Feuchtigkeit und Kleberückstände beschädigt worden. Der Boden muss neu abgeschliffen und versiegelt werden. Jetzt stellt sich die Frage: Können diese Kosten auf den Mieter übertragen werden?
Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden sind keine Schönheitsreparaturen
Auch einem bekannten Vermieter ging es so. Nach dem Auszug seines Mieters wollte er einen Geldanspruch in Höhe von rund 2.000 € geltend machen. Inzwischen acht Jahre alte Parkettböden waren durch die Schuhe seines Mieters verkratzt und zudem durch Feuchtigkeit und Kleberückstände beschädigt worden. Das Parkett musste also abgeschliffen und neu versiegelt werden.
Der Austausch von Parkett, Laminat- oder Teppichböden gehört jedoch nicht zu den Schönheitsreparaturen, die man als Vermieter im Mietvertrag den Mietern einseitig auferlegen kann.
Eine Vertragsklausel wie etwa diese: „Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht zu renovieren. Der Parkettboden ist abzuschleifen.“, wäre demnach unwirksam. Eine solche Klausel benachteiligt Mieter unangemessen und aus diesem Grund nicht rechtmäßig.
Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, die per Mietvertrag auf Mieter abgewälzt werden können.
Schadensersatzanspruch ist möglich – jedoch nur in bestimmten Fällen
Derartige Arbeiten können allenfalls als Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn die Mieter Schäden an den Fußböden verursacht haben, die über einen vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Die Mieter müssen jedoch beim Betreten einer Wohnung grundsätzlich nur die Schuhe abtreten. Zu weiterer Sorgfalt sind sie nur verpflichtet, wenn besonderer Anlass dazu besteht, beispielsweise wenn die Schuhe stark verschmutzt sind.
Da die beschädigten Parkettböden tatsächlich schon beinahe zehn Jahre alt waren, war ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden für den Vermieter nicht entstanden. Es war an der Zeit einen Abzug „alt für neu“ vorzunehmen.
Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettbodenversiegelung liegt bei etwa zwölfeinhalb Jahren. Die Lebensdauer eines Laminatbodens beträgt nur etwa zehn Jahre. Der Vermieter könnte somit allenfalls ein Fünftel der entstandenen Kosten als Schadensersatz vom Mieter fordern.
Individualvereinbarungen können in solchen Fällen helfen
Ein Tipp: Man sollte durch so genannte Individualvereinbarungen die Pflichten der Mieter im Mietvertrag verbindlich und rechtssicher regeln. Im Gegensatz zu einer Klausel über Schönheitsreparaturen kann von einer Individualvereinbarung nur gesprochen werden, wenn die Regelung tatsächlich ausgehandelt wird.
Dazu reicht es nicht aus, wenn der Mieter über die Bedeutung und Tragweite belehrt worden ist. Vielmehr muss man als Vermieter den Inhalt ernsthaft zur Disposition stellen und dem Mieter eine gewisse Gestaltungsfreiheit einräumen. Der Mieter muss also die Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingung auch für sich zu beeinflussen.
Dr. Tobias Mahlstedt ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit vielen Jahren der Chefredakteur von „VermieterRecht aktuell“, von „Der Immobilien-Berater“ und von „Der Eigentümerbrief“. In seiner Kanzlei in Berlin-Charlottenburg bearbeitet er das gesamte Recht „rund um die Immobilie“. Daneben ist er als Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht sowie als Referent und Wirtschaftsmediator in diesem Bereich tätig.
