Betriebskosten: Aufzugskosten können umgelegt werden

Den Aufzug zu nehmen, statt Treppen laufen zu müssen:

Spätestens, wenn Ihr Mieter mehr als 2 Stockwerke hochzugehen oder Einkäufe hochzutragen hat, ist er über einen Aufzug mehr als erfreut.

Für diese Annehmlichkeit muss Ihr Mieter selbstverständlich auch zahlen.

Wie Sie wissen, können Sie die Kosten der Aufzugsanlage im Rahmen der Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, sofern Sie dies mietvertraglich vereinbart haben.

Folgende Kosten sind umlegbar:

• Kosten der Wartung, also für solche Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen; Kosten, die entstehen, um die Betriebsfähigkeit wiederherzustellen, dagegen nicht
• TÜV-Kosten, die regelmäßig alle 3 Jahre anfallen
• Kosten des Verbrauchs an Elektroenergie
• Kosten für die Beaufsichtigung und Bedienung
• Kosten der Überwachung und Pflege der Anlage
• Kosten der Anlagenreinigung
• nach Ansicht einiger Gerichte auch die Kosten für Notruf und Befreiungen

Auch Erdgeschossmieter müssen zahlen

Bereits im Jahr 2006 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass sich Erdgeschossmieter ebenso wie die Mieter der höher gelegenen Stockwerke an den Aufzugskosten zu beteiligen haben (BGH, Urteil v. 20.09.06, Az. VIII ZR 103/06).

Den Grund für diese Kostenbeteiligung sah der BGH darin, dass es andernfalls nahe läge, auch bei den Mietern der Wohnungen in den höher gelegenen Etagen nach dem Grad der tatsächlichen Nutzung zu differenzieren.

Hierdurch würde zwar eine weitgehende Umlagegerechtigkeit erreicht; aus Gründen der mangelhaften Durchführbarkeit lehnten die Karlsruher Richter diese Vorgehensweise aber ab.

Keine Kostentragung für Fahrstühle in anderen Gebäuden

Nunmehr hat der BGH in einer aktuellen Entscheidung unmissverständlich klargestellt, dass Sie Ihren Mieter nicht mit den Kosten eines Fahrstuhls belegen können, den er überhaupt nicht nutzen kann (BGH, Urteil v. 08.04.09, Az. VII ZR 128/08I).

Im entschiedenen Fall enthält der Mietvertrag der Mieterin eine Klausel, nach der sie sich an den Kosten des Aufzugs im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu beteiligen hat.

Die Mieterin wohnt auf einem Anwesen, das aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude besteht. Die Wohnung der Mieterin befindet sich im 4. Obergeschoss des hinteren Quergebäudes.

Lediglich im Vorderhaus ist aber ein Aufzug vorhanden, mit dem die Wohnungen im Quergebäude aber nicht erreicht werden können. Mit anderen Worten: Die Mieterin kann den Aufzug nicht nutzen. Aus diesem Grund weigerte sie sich, die in der Betriebskostenabrechnung enthaltenen Aufzugskosten zu bezahlen.

Was Ihr Mieter nicht nutzen kann, muss er nicht bezahlen

Der BGH gab der Mieterin Recht und entschied, dass Sie sich an den Kosten des Aufzugs nicht zu beteiligen hat. Die Karlsruher Richter stellten auf den Grundsatz ab, dass an Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, die „ausgeschlossenen“ Mieter nicht beteiligt werden dürfen.

Wenn beispielsweise ein Aufzug nur in eine Dachgeschosswohnung führt, hat folglich der Mieter dieser Wohnung die Aufzugskosten allein zu tragen.

Entsprechendes muss gelten, wenn der Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit zur Verfügung steht. Auf die Mieter der übrigen Wohnungen, für die vom Aufzug aus kein Zugang zu ihren Wohnungen besteht, können Aufzugskosten deshalb nicht umgelegt werden.

Die Vorinstanzen hatten sich noch darüber Gedanken gemacht, ob das Quergebäude und das Vorderhaus eine Wirtschaftseinheit bilden, über die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gemeinsam abgerechnet wird.

Darauf kam es dem BGH aber gar nicht mehr an.

Keine Änderung für Erdgeschossmieter

Die Entscheidung des BGH führt aber nicht etwa dazu, dass sie die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit der Aufzugskosten auf die Erdgeschossmieter aufhebt oder abändert.

Vielmehr liegt hier eine völlig andere Fallgestaltung vor.

Der Erdgeschossmieter hat de facto eine Möglichkeit, den Aufzug zu nutzen und muss sich aus diesem Grund an den Kosten beteiligen. Im vorliegenden Fall war es aber so, dass die Mieterin den Aufzug überhaupt nicht nutzen konnte, weil er aufgrund der Lage im anderen Gebäudekomplex ihre Wohnung nicht erreichte.

Achtung: Für fremde Aufzüge muss Ihr Mieter nicht zahlen.