Betriebskosten-Übersicht: Welche Punkte Sie umlegen können

Bei vermieteten Immobilien entstehen eine ganze Reihe unterschiedlicher Kosten.

Doch welche davon genau können auf Ihre Mieter übertragen werden?

Streusalz

Bei den Kosten für das Streumaterial im Winterdienst handelt es sich um Betriebskosten. Und zwar um Reinigungskosten, die als solche auf die Mieter umlegbar sind.

Wichtig: Ist der Winterdienst nach dem Mietvertrag Sache des Mieters, hat er die Kosten für die Streumittel nur zu tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Soll in diesem Fall der Mieter die Streumittel selbst besorgen, muss auch dies im Mietvertrag vereinbart werden.

Stromkosten

Als Kosten der Beleuchtung sind die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, (Heizungs-) Keller, Bodenräume und Waschküchen umlagefähig. Dies beinhaltet auch die Grundgebühr, nicht aber die Kosten für Leuchtmittel (Glühbirnen).

Die Beleuchtungskosten für Garagen, Tiefgaragen und Stellplätze einschließlich der Zufahrten dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, die einen solchen Stellplatz angemietet haben.

Die Kosten für den Strom zum Betrieb der Heizungsanlage sind als Kosten der Heizung umlagefähig.

Auch die im Zusammenhang mit der Wasserversorgung und Entwässerung entstehenden Stromkosten sind im Rahmen dieser Kosten umlegbar, ebenso die Kosten des Betriebsstroms für den Betrieb eines Aufzugs, für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder für vorhandene gemeinschaftliche Einrichtungen der Wäschepflege (etwa Waschmaschine und Trockner).

Treppenhausreinigung

Als Kosten der Gebäudereinigung umlegbar sind die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Aufzüge.

Diese beinhalten die Aufwände für die Reinigungsmittel und die Lohn- und Lohnnebenkosten der Reinigungskräfte.

Nicht umlegbar sind Kosten für die Anschaffung von Reinigungsgeräten (Besen, Schrubber, Bohnermaschine etc.).

Wichtig: Hat der Mieter die Treppenhausreinigung vertraglich übernommen, dürfen Sie ihm keine Betriebskosten hierfür berechnen. Hat ein Mieter gegen Entgelt die gesamte Reinigung übernommen, legen Sie diese Kosten auf die übrigen Mieter um.

Türschließanlagen

Bei elektrischen Türschließanlagen und Rolltoren ist es empfehlenswert, diese wegen der mit dem Gebrauch einhergehenden Verschmutzung regelmäßig zu reinigen und zu fetten.

Hierbei handelt es sich jedoch um Instandsetzungs- und nicht um Wartungsarbeiten. Deshalb dürfen Sie diese Kosten nicht auf Ihre Mieter umlegen.

Umsatzsteuer

Umsatzsteuer, die Ihnen für Betriebskosten berechnet wird, ist umlegbar.

Ausnahme: Sie stellen Ihre eigene Arbeitsleistung in Höhe der ortsüblichen Vergütung in Rechnung, etwa wenn Sie das Treppenhaus selbst reinigen. Dann können Sie keine Mehrwertsteuer veranschlagen.

Unfallversicherung

Die für den Hausmeister oder den Gärtner zu zahlenden Beiträge zur gesetzlichen Unfallversicherung sind als Hausmeisterkosten bzw. als Kosten der Gartenpflege umlegbar.

Ungezieferbekämpfung

Die Kosten für Ungezieferbekämpfung dürfen Sie dann als Betriebskosten umlegen, wenn diese regelmäßig in gemeinschaftlich genutzten Räumen durchgeführt wird. Für einmalige (Not-) Maßnahmen, wie die Beseitigung eines Wespennestes, hat der Mieter nicht zu zahlen.

Wurde der Ungezieferbefall durch einen Mieter verursacht (was Sie als Vermieter beweisen müssen), so hat dieser die Kosten für dessen Bekämpfung als Schadensersatz zu zahlen.

Vandalismusschadenversicherung

Eine solche Versicherung deckt Schäden ab, die durch mutwillige Beschädigungen an Gebäudeteilen entstehen, etwa an Briefkästen oder Aufzügen, aber auch durch Graffiti an Hauswänden.

Die Versicherungsprämien sind keine Betriebskosten, da es sich letztlich um Kosten der Instandsetzung handelt, für die der Vermieter verantwortlich ist.

Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung unterliegt der 3-jährigen Verjährungsfrist, wobei diese erst nach Ende der Abrechnungsfrist beginnt.