Gartenpflege bis Gegensprechanlage: Welche Kosten Sie umlegen können

Ihnen als Vermieter enstehen aus dem zu Ihrem Gebäude gehörenden Garten nicht unbeträchtliche Betriebskosten.

Daher ist es für Sie wichtig zu wissen, welche davon Sie rechtssicher auf Ihre Mieter umlegen können.

Zu den Kosten der Gartenpflege gemäß § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zählen sämtliche Kosten, die für die Pflege und Unterhaltung einer Grünfläche anfallen.

Ob es sich hierbei um einen Garten im eigentlichen Sinn handelt, oder ob nur einige Bäume oder Rabatten das Grundstück zieren, spielt keine Rolle.

Umlagefähig sind insbesondere die Kosten für:

• Rasenmähen
• Beseitigung von Unkraut auf Rasen oder Beeten
• Beschneiden von Bäumen und Sträuchern
• Abfuhr von Gartenabfällen Wässern der Anlagen bei Trockenheit, besonders im Sommer

In Ihrer Betriebskostenabrechnung können Sie selbstverständlich die Kosten eines Gärtners ansetzen, der die Arbeiten in Ihrem Auftrag ausführt.

Werden Sie selbst im Garten tätig, setzen Sie für Ihre Arbeitsleistung diejenigen Kosten an, die ein Unternehmen für die entsprechenden Arbeiten gefordert hätte (allerdings ohne Umsatzsteuer). Holen Sie hierzu drei Angebote von entsprechenden Firmen ein.

Haben Sie allerdings einen Hausmeister beschäftigt, der auch die Gartenpflege übernimmt, dann zählen die vom Hausmeister im Garten geleisteten Arbeitsstunden nicht zu den Kosten der Gartenpflege. Die Vergütung für die Gartenarbeit des Hausmeisters weisen Sie nicht getrennt aus, sondern sie fließt in die allgemeine Hausmeistervergütung ein.

Sonderfall: Anschaffungskosten umlegbar

Bei der Betriebskostenposition Gartenpflege können Sie ausnahmsweise auch Anschaffungs- und Instandhaltungskosten geltend machen. Umlegbar sind die Kosten für:

• neue Pflanzen, die als Ersatz für alte oder unansehnlich gewordene Pflanzen angeschafft werden (Blumen ebenso wie Sträucher oder Bäume),
• die teilweise Erneuerung einer Rasenfläche,
• die Anschaffung von Pflanzendünger, Unkrautvernichter und Ähnlichem sowie
• Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Gartengeräte.

Achtung: Kaufen Sie einen Rasenmäher oder andere Gartengeräte, so dürfen Sie diese Anschaffungskosten nicht in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Dies ist auch dann nicht zulässig, wenn es sich um eine Ersatzbeschaffung für ein altes oder defektes Gerät handelt.

Bei Pflanzen ist zwar die Ersatzbeschaffung ansetzbar. Die Kosten für die erstmalige Bepflanzung des Gartens oder der Außenanlagen dürfen Sie aber nicht auf die Mieter umlegen. Auch wenn Sie einen Garten völlig neu umgestalten wollen, tragen Sie die Kosten für Arbeitsleistung, Baumaterial und Pflanzen selbst.

Kostentragung ohne Gartennutzung

Gartenpflegekosten dürfen Sie auch dann auf Ihre Mieter umlegen, wenn diese nicht zur Gartennutzung berechtigt sind. Denn gärtnerisch angelegte und gepflegte Freiflächen verschönern das Aussehen des gesamten Gebäudes und erhöhen damit dessen Wohnwert (BGH, Urteil v.12.05.04, Az. VIII ZR 135/03).

Steht der Garten allerdings nur Ihnen oder nur einzelnen von mehreren Mietparteien zur Benutzung offen, dann dürfen Sie die Kosten auch nur auf diese Mieter umlegen. Eine Umlage auf Mieter, die von der Nutzung ausgeschlossen sind, ist in diesem Fall nicht möglich.

Gebäudereinigung

Die Kosten der Gebäudereinigung können Sie als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen. Dies regelt § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung. Zur Gebäudereinigung zählt dabei die Säuberung sämtlicher von den Mietern gemeinsam genutzter Gebäudeteile, also die Reinigung von:

• Treppen
• Fluren
• Zugängen
• gemeinschaftlich genutzten Keller oder Bodenräumen
• sonstigen Gemeinschaftsräumen (lesen Sie hierzu auch „Gemeinschaftsräume“ unten)
• Aufzugkabinen

Kosten, die für die Reinigung der Außenanlagen entstehen, also beispielsweise für das Kehren der Wege zum Haus, setzen Sie nicht bei der Gebäudereinigung an. Diese Kosten sind Teil der Gartenpflege.

Gehört eine gemeinschaftlich genutzte Garage zum Haus, beispielsweise eine Tiefgarage mit einzeln vermieteten Stellplätzen, dürfen Sie die Reinigungskosten für diese Anlage nur dann auf alle Mieter umlegen, wenn auch allen Mietern ein Stellplatz zur Verfügung steht.

Können nur einzelne Mieter die Garage nutzen, legen Sie die entstehenden Reinigungskosten auch nur auf die begünstigten Mieter um.

Ansatzfähig bei den Kosten der Gebäudereinigung sind sowohl die Ihnen entstehenden Personalkosten als auch die Kosten für Reinigungsmittel.

Tipp: Hausmeisterkosten

Ist in Ihrer Immobilie der Hausmeister für die Gebäudereinigung zuständig, dann setzen Sie unter „Gebäudereinigung“ in Ihrer Betriebskostenabrechnung nur die Kosten der Reinigungsmittel an. Die Personalkosten Ihres Hausmeisters müssen Sie nicht gesondert aufschlüsseln.

Seinen Arbeitsaufwand für die Gebäudereinigung rechnen Sie in die Abrechnungsposition „Hausmeisterkosten“ ein.

Achtung: Sind die Mieter vertraglich verpflichtet, die Reinigung des Treppenhauses und der gemeinschaftlich genutzten Räume turnusmäßig selbst vorzunehmen, dann tragen die Mieter die entstehenden Kosten auch für die Reinigungsmittel üblicherweise selbst.

Gegensprechanlage

Lassen Sie die Gegensprechanlage Ihres Hauses regelmäßig auf ihre Funktionsfähigkeit überprüfen, weil es immer wieder zu Störungen oder auch Beschädigungen kommt?

Die hierdurch entstehenden Kosten können Sie leider nicht auf die Mieter umlegen.