Kosten, die Sie auf ihre Mieter umlegen können

Im Folgenden werden Ihnen umlagefähige Kosten vorgestellt.

Zunächst werden die Heizkosten behandelt, wobei es sich bei Heizkosten um einen Oberbegriff handelt:

Entstehen Ihnen für die folgenden Punkte Kosten, können Sie diese als Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen:

Betrieb der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, Betrieb der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, Lieferung von Wärme sowie Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten.

Heizungsanlagen

Hierunter fallen alle Kosten, die Ihnen entstehen für:

• Brennstoffe und ihre Lieferung
• Einstellung der Anlage durch eine Fachperson
• Betriebsstrom
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
• regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft
• Prüfung der Sicherheit der Anlage
• Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
• Messung der Anlage gemäß Immissionsschutzgesetz
• Anmietung und Leasing von Verbrauchserfassungsgeräten
• Gebrauch der Verbrauchserfassungsgeräte (etwa der Austausch von Flüssigkeitsampullen nach dem Verdunstungsprinzip)
• Eichung der Anlage
• Ermittlung der Verbrauchswerte

Hoffläche

Die Kosten für die gärtnerische Pflege eines Hofes sind umlagefähig, sofern der Hof den betreffenden Mietern zugänglich ist.

Kabelgebühren

Die Kosten „des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage“ sind als Betriebskosten umlagefähig. Hierzu gehören im Einzelnen die Kosten für:

• Betriebsstrom
• regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft
• Gebühren bzw. Entgelte für die Kabelanschlüsse
• Einstellung der Anlage durch eine Fachperson

Wichtig: Auch wenn der Mieter den Kabelanschluss nicht nutzt, etwa weil er Radio- und Fernsehprogramme über eine eigene Antenne empfängt oder hieran kein Interesse hat, hat er diese Kosten zu tragen.

Wird der Fernsehempfang auf digital-terrestrischen Empfang umgestellt, sind Sie nicht verpflichtet, Ihrem Mieter eine Empfangsvorrichtung (sogenannte Set-Top-Box) zur Verfügung zu stellen (LG Berlin, Urteil v. 21.08.03, Az. 67 T 90/03).

Kanalanschluss

Ist Ihr Gebäude nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen, können Sie die Kosten der bei Ihnen anfallenden Abwasserbeseitigung umlegen. Bei einer Sammel- oder Sickergrube ist die Abfuhr des Schmutzwassers oder des Klärschlamms umlagefähig.

Ansetzen können Sie auch die Kosten für die Reinigung einer solchen Anlage, nicht aber für deren Wartung.

Kapitalkosten

Als Kapitalkosten bezeichnet man einmalige oder verrentete Anliegerbeiträge aus Erschließungs- oder Anschlusskosten des Grundstücks. Diese können nicht als Betriebskosten angesetzt werden.

Kehrgebühren

Hat der Schornsteinfeger Immissionsschutzmessungen durchgeführt und Ihnen hierfür sogenannte Kehrgebühren berechnet, so handelt es sich hierbei um Betriebskosten.

Leasingkosten

Soweit Leasingkosten für Wasserzähler, für die Ausstattung zur Verbrauchserfassung (Heizung und Warmwasser) und für Antennenanlagen entstehen, können Sie diese Kosten als Betriebskosten ansetzen.

Leerstand

Stehen Flächen im Gebäude leer, fallen alle darauf entfallenden Betriebskosten grundsätzlich dem Vermieter zur Last. Soweit vereinbart ist, dass Betriebskosten nach Personenzahl umzulegen sind, sollte der leerstehenden Wohnung eine fiktive Person zugeordnet werden (so AG Köln, Urteil v. 07.03.97, Az. 201 C 609/96).

Leuchtmittel

Glühbirnen für das Treppenhaus werden in der Praxis häufig in die Betriebskostenabrechnung einbezogen – erlaubt ist das jedoch nicht. Denn alle Kosten für Leuchtmittel zählen zu den Instandhaltungskosten.

Und die trägt der Vermieter.

Auch die Personalkosten für das Kontrollieren und Auswechseln von Leuchtmitteln sind nicht umlagefähig. Erledigt dies Ihr Hausmeister, ist der Kostenanteil hierfür vor der Umlage der Hausmeisterkosten herauszurechnen.

Lüftungsanlage

Bei der Wartung von Lüftungsanlagen unterscheiden die Gerichte: Dient die Lüftung der ordnungsgemäßen Funktion der Heizung, können Sie die Wartungskosten auf den Mieter umlegen.

Wenn es sich dagegen um ein reines Abluftgebläse handelt und sich die Wartung auf eine reine Sicht- und Funktionskontrolle beschränkt, handelt es sich nicht um umlegbare Betriebkosten.

Tipp: Sonstige Kosten

Um diese für Sie möglicherweise nachteilige Unterscheidung zu umgehen, vereinbaren Sie die Kosten für die Wartung Ihrer Lüftungsanlage gesondert als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag. So muss Ihr Mieter für die Kosten in jedem Fall zahlen.

Mengenrabatte

Ist es Ihnen möglich, Mengenrabatte auszuhandeln, sind Sie verpflichtet, dies im Interesse Ihres Mieters zu tun und alle Vergünstigungen (auch Skonti) an diesen weiterzugeben.

Mehrwertsteuer

Wird Ihnen für Betriebskosten Mehrwertsteuer berechnet, ist diese umlegbar. Ausnahme: Sie stellen Ihre eigene Arbeitsleistung in Höhe der ortsüblichen Vergütung in Rechnung, etwa wenn Sie das Treppenhaus selbst reinigen. Dann können Sie keine Mehrwertsteuer veranschlagen.