Mietkaution: alternative Anlagen bei Niedrig- oder Minuszinsen

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Die aktuelle Zinssituation macht auch Mietern einen Strich durch die Rechnung. Welche Alternativen gibt es zum normalen Kautionskonto? (Foto: Stockwerk-Fotodesign / Adobe Stock)

Die Zinsen stehen dem Mieter zu, und erhöhen die Sicherheit für den Vermieter. Dies war der eigentliche Plan des Gesetzgebers, als er im Jahr 2001 die Anlage der Mietkaution auf einem sicheren Sparkonto beschloss. Was damals niemand ahnte: dass einmal Niedrig- oder sogar Minuszinsen das Ganze auf den Kopf stellen würde. Steigende Gebühren der Banken schmälern den Betrag zusätzlich. Da von staatlicher Seite keine Besserung in Sicht ist, haben die Mietparteien nur eine Möglichkeit: Nämlich auf besser verzinste oder kostenneutrale Alternativen zu setzen.

Gesetzliche Bestimmungen zur Anlage der Mietkaution

Sieht der Mietvertrag eine Mietkaution vor, wird diese zu Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter an den Vermieter gezahlt. Sie dient als eine Art “Faustpfand”, mit dem sich der Hausherr gegen ausstehende Mietzahlungen, Nebenkosten oder Schäden an der Immobilie absichert. Tritt ein solcher Fall ein, kann der Vermieter das Geld mit seinen Forderungen verrechnen. Er darf die Mietkaution allerdings nur bei tatsächlich vorliegenden Ansprüchen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, heranziehen. Dazu zählen unter anderem Schäden an der Immobilie, Mietrückstände und nicht gezahlte Nebenkosten.

Für die Regelung der Mietkaution existieren im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) eindeutige Vorschriften. An diese muss sich jeder halten, der diese Art der Sicherheit im Mietvertrag vereinbart. Das BGB legt unter anderem fest, wie hoch die Kaution sein darf, und wann sie gezahlt werden muss. Außerdem ist hier die Art der Anlage und der Umgang mit den ausgezahlten Zinsen geregelt. Handelt es sich um ein privates Mietverhältnis, darf die Kautionssumme laut BGB eine Höhe von drei Nettomonatsmieten nicht überschreiten. Als Berechnungsgrundlage dient dabei stets die Kaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten.

Nach § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Hinter dieser Vorschrift verbirgt sich eine Überlegung zum Mieterschutz: Sollte der Vermieter insolvent gehen, bleibt die Mietkaution trotz des Pfandrechts der Kreditinstitute unangetastet.

Aus § 551 geht außerdem hervor, dass die Kaution zu dem für Spareinlagen üblichen, aktuellen Zinssatz angelegt werden muss. Diese Pflicht zur Verzinsung entfällt erst zum Zeitpunkt der Auflösung des Kautionskontos. Wichtig: Die zwischen Bank und Vermieter vereinbarten Zinsen stehen dem Mieter zu – und das in voller Höhe. Für die Dauer des Mietverhältnisses kann der Mieter jedoch nicht verlangen, dass ihm die Zinsen ausgezahlt werden. Denn: Während dieser Zeit stellen die Zinsen eine weitere Sicherheit für den Vermieter dar. Erst nach Auflösen des Kontos besteht ein Anspruch auf Auszahlung der Zinsen.

Anlage der Mietkaution in Zeiten von Niedrigzinsen

Die Verzinsung für Spareinlagen orientiert sich am Leitzins der EZB, welcher seit März 2016 konstant bei 0,00 Prozent liegt. Somit sind auch die Zinsen für Mietkautionskonten entsprechend niedrig, der angelegte Kautionsbetrag wächst also kaum noch an. Neben den Niedrigzinsen macht Vermietern ein weiteres Problem zu schaffen: Die Gebühren der Banken für Kautionskonten. Vermieter dürfen diese nicht von der Kautionssumme abziehen, sondern müssen sie zusätzlich zahlen. Das Resultat: Das angelegte Geld auf dem Kautionskonto vermehrt sich nicht, und darüber hinaus fallen noch Kosten an. Die Anlage der Mietkaution auf einem herkömmlichen Sparkonto ist also wenig attraktiv. Schnell ist es passiert, dass die Kontoführungsgebühren in der Summe die Zinsen übersteigen.

Auf der Suche nach Alternativen: Tagesgeld, Fonds, Bürgschaften

Vermieter und Mieter sind bei der Anlageform nicht auf das herkömmliche Sparbuch oder Konto festgelegt. Hier lässt das Gesetz den Handelnden viel Spielraum: Einzige Voraussetzung: Beide Seiten müssen sich über eine Anlageform einig werden, und dies schriftlich festhalten. Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zu einer alternativen Anlageform und eventuellen höheren Zinsen gibt es jedoch nicht. Mögliche Alternativen für das Anlegen der Mietkaution gibt es einige. Welche Vor- und Nachteile diese im Einzelnen bieten, wird im Folgenden erläutert.

Tagesgeld

Tagesgeldkonten punkten mit (im Vergleich zum Sparbuch) höheren Zinsen von rund 0,10 Prozent, und bieten dank gesetzlicher Einlagensicherung Schutz vor Wertverlusten. Außerdem fallen für die Eröffnung und Führung des Kontos keine Kosten an. Allerdings wird diese Anlageform nicht von jedem Vermieter akzeptiert, da eine Verpfändung zugunsten des Vermieters in der Bankpraxis schwierig ist.

Mietkautionsdepot

Mit der Anlage der Kaution auf einem Mietkautionsdepot lässt sich eine attraktive Rendite von derzeit um die 5,0 Prozent erzielen. Das Geld sollte jedoch nicht unbedingt in Aktien, sondern vorzugsweise in Fonds oder sogenannte ETF angelegt werden. Für die Depot-Nutzung fallen jedoch regelmäßige Gebühren an. Das Risiko von Verlusten durch negative Börsentrends ist ebenfalls nicht zu unterschätzen. Deshalb lässt sich darauf nicht jeder Vermieter ein. Insgesamt bringt die Depotanlage jedoch Vorteile: Denn auf längere Sicht werden Schwankungen an den Börsen aller Erfahrung nach ausgeglichen. Wichtig ist, dass die erwirtschaftete Rendite die anfallenden Kosten zumindest deckt. Eine Anlage der Kaution in Wertpapieren ist dann sinnvoll, wenn ein Mietverhältnis für längere Zeit geplant ist.

Bürgschaften und Kautionsversicherungen

Eine Alternative zu klassischen Geldanlagen sind Bürgschaften. Für Mieter ist eine Mietbürgschaft vor allem dann attraktiv, wenn das Geld gerade knapp ist, und eine Kreditaufnahme nicht infrage kommt. Die Bürgschaft schließt der Mieter gewöhnlich bei seiner Bank ab. Diese übernimmt gegenüber dem Vermieter die Verpflichtung, im Schadensfall bis zu vereinbarten Kautionshöhe Zahlung zu leisten. Das Kreditinstitut legt das Geld für den Schaden jedoch lediglich vor, und holt es sich später vom Mieter zurück. Der Mieter zahlt eine jährliche Gebühr an die Bank. Für den Vermieter fällt keinerlei Verwaltungsaufwand und auch keine Kosten an. Der Nachteil: Für eine Bürgschaft gibt es keine Zinsen. Ähnlich wie Bürgschaften funktionieren sogenannte Mietkautionsversicherungen.

Bausparvertrag

Eine ebenfalls einträglichere Anlagemöglichkeit als das Sparbuch ist die Einzahlung der Kautionssumme in einen Bausparvertrag. Dieser wird vom Mieter abgeschlossen, und anschließend mittels einer Abtretungserklärung auf den Vermieter übertragen. Somit hat dieser für die Dauer des Mietverhältnisses die alleinige Verfügungsgewalt über die Kautionssumme. Nachteilig ist hierbei die Abschlussgebühr, die zuzüglich zur Mietkaution in den Bausparvertrag eingezahlt werden muss. Diese wird auf Basis der Bausparsumme berechnet, und beträgt üblicherweise 1 Prozent davon.

Fazit

Früher legten Vermieter die Mietkaution auf einem Sparbuch an, und zahlten die Summe inklusive der Zinsen zum Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurück. Angesichts der seit Jahren herrschenden Niedrig- und Minuszinsen geht diese Rechnung allerdings nicht mehr auf. Vermieter und Mieter, die mit der Kautionssumme kein Null- oder Minusgeschäft machen wollen, sind auf alternative Anlageformen angewiesen. Tagesgeldkonten, Bürgschaften und Bausparverträge sind nur einige der Möglichkeiten, die das Gesetz den Mietparteien offenlässt.

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MM Autor – Rido Ado
Von: Markus Müller. Über den Autor

Markus Müller ist Experte für Vermögenaufbau und –absicherung und großem Interesse an genereller Finanzthematik.

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