Sie dürfen nicht alle Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen

Als Vermieter können sie nicht alle Betriebskosten an Ihre Mieter weitergeben.

Bei Ihrer vermieteten Eigentumswohnung sind gegenüber Ihrem Mieter nur Betriebskosten im Sinne der II. Betriebskostenverordnung (II. BV) umlagefähig.

Nicht auf die Mieter umlegbare Nebenkosten sind:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
• Bankgebühren

Hinweis: Auch wenn Sie die Umlage dieser Positionen mietvertraglich vereinbaren wollten, wäre eine solche Vereinbarung nichtig und Ihr Mieter könnte die Zahlung verweigern bzw. geleistete Zahlungen zurückfordern.

Das müssen Sie beim Umlageschlüssel beachten

Das Problem der Kostenverteilung bei den Betriebskosten des Sondereigentums besteht bei vielen Abrechnungspositionen nicht. Hierzu gehören beispielsweise:

• die Grundsteuer
• die Betriebskosten einer in Ihrem Sondereigentum stehenden Etagenheizung
• die Kosten der Reinigung und Wartung von vermietereigenen Warmwassergeräten

Diese Kosten entstehen unmittelbar bei Ihnen und ausschließlich für die vermietete Wohnung. Wenn Ihr Mietvertrag eine entsprechende Regelung vorsieht, können Sie diese Kosten also im Rahmen der Betriebskostenabrechnung direkt an Ihre Mieter weitergeben.

Grundsätzlich gilt das Abflussprinzip

Unter den Wohnungseigentümern erfolgt die Verteilung laufender Kosten regelmäßig nach Miteigentumsanteilen. Maßgeblich hierfür ist die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters, eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die alle tatsächlichen im Wirtschaftsjahr vereinnahmten und verausgabten Beträge wiedergibt.

Für diese Kosten gilt das sogenannte Abflussprinzip. Dies besagt, dass Einnahmen und Ausgaben in der Regel nicht dem Verbrauch in der Abrechnungsperiode (= Wirtschaftsjahr) zugeordnet werden. Entscheidend ist allein, welche Kosten im Wirtschaftsjahr tatsächlich „abfließen“.

Diese Kosten können Sie aber auch aus diesem Grund nicht entsprechend der Ihnen vorliegenden WEG-Abrechnung an Ihren Mieter weitergeben.

Zwar können Sie auch gegenüber Ihrem Mieter nach dem Abflussprinzip abrechnen, jedoch müssen Sie natürlich zunächst den Umlageschlüssel für die Verteilung der Betriebskosten anwenden, den Sie mietvertraglich vereinbart haben. In der Regel erfolgt dies nach der Anzahl der Personen oder nach der Quadratmeterzahl. Sie müssen also die in Ihrer Abrechnung auftretenden Kostenpositionen entsprechend umrechnen.

Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung haben keine Wirkung auf das Mietverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter.

Dies gilt grundsätzlich auch für die Änderung des Umlagemaßstabs oder der Abrechnungsperiode. Insbesondere ersetzt der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung bezüglich der Verteilung von Nebenkosten eine nachprüfbare Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter nicht.

Fasst die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise einen Beschluss, wonach der Abrechnungszeitraum für Heizkosten geändert werden soll, ist ein solcher Beschluss für Ihren Mieter nicht bindend.

Für ihn gilt weiterhin das, was Sie mit ihm mietvertraglich vereinbart haben. Sie haben in einem solchen Fall lediglich die Möglichkeit, zu versuchen, den Abrechnungszeitraum einvernehmlich mit Ihrem Mieter zu ändern.

Kommt es nicht zu einer solchen einvernehmlichen Änderung, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die Werte Ihrer Abrechnung auf den mit Ihrem Mieter vereinbarten Abrechnungszeitraum umzurechnen.

“Grundsätze ordentlicher Bewirtschaftung“ beachten

Selbstverständlich müssen Sie als Eigentümer einer vermieteten Wohnung so wie jeder andere Vermieter bei der Betriebskostenabwälzung die „Grundsätze ordentlicher Bewirtschaftung“ einhalten.

Diese Grundsätze besagen, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.

Maßgeblich ist hier der Standpunkt eines „vernünftigen Vermieters“, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält.

Darüber hinaus müssen Sie natürlich auch die Gesamt- und Einzelabrechnung des Verwalters auf ihre Vereinbarkeit mit dem WEG und der Teilungserklärung überprüfen. Bei Verstößen können Sie ggf. den Rechtsweg beschreiten und die Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft feststellen lassen.

Diese Besonderheiten müssen Sie bei den Heizkosten beachten

Die Heizkostenverordnung enthält zwingende Bestimmungen für Eigentumswohnungen. Daraus ergibt sich unter anderem ein Anspruch Ihres Mieters auf Installation von Messgeräten.

Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob die erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits gefasst wurden.

Die Ihrem Mieter erteilte Heizkostenabrechnung muss ebenfalls klar auf zeigen, welche Kosten nach den Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt auf den einzelnen Eigentümer/Vermieter entfallen. Es reicht hier nicht aus, lediglich die Gesamtheizkosten anzugeben und diese nach Quadratmetern umzulegen.

Das genannte Abflussprinzip findet bei den Heizkosten keine Anwendung. Vielmehr müssen Sie in Ihrer Heizkostenabrechnung die Kosten berücksichtigen, die in der abgerechneten Heizperiode tatsächlich angefallen sind – unabhängig davon, wann diese bezahlt wurden.

Wenn die Nebenkostenabrechnung ausbleibt

Nicht selten ist der Vermieter an einer rechtzeitigen Abrechnungserteilung gehindert, weil er selbst noch keine Betriebskostenabrechnung von seinem Verwalter erhalten hat.

Kommen Sie in eine solch missliche Lage, dürfen Sie nicht untätig bleiben, sondern müssen Ihren Anspruch auf Vorlage der Jahresabrechnung schnellstens gerichtlich geltend machen, um nicht bei Ihrem Mieter in Zugzwang zu geraten.

Sie müssen eine eigene Abrechnung erstellen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermietet haben, reicht es keinesfalls aus, wenn Sie Ihrem Mieter die Ihnen erteilte Einzelabrechnung des WEG-Verwalters über die Betriebskosten übersenden.

Vielmehr müssen Sie ihm eine eigene Abrechnung erstellen, aus der die gesamten Betriebskosten des Sondereigentums, des Gemeinschaftseigentums und die Betriebskostenvorauszahlungen ersichtlich sind.

In diese Abrechnung dürfen Sie, wie gesagt, die Positionen Ihrer WEG- Abrechnung nicht eins zu eins übernehmen, denn zum einen kommt es für die Umlegbarkeit von Betriebskosten darauf an, was Sie mit Ihrem Mieter mietvertraglich vereinbart haben; zum anderen sind einige Positionen, die Sie als Wohnungseigentümer zu tragen haben, nicht auf Ihren Mieter umlegbar.