Umlage Nebenkosten: Von Leasingkosten bis zum Müllmanagement

Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind. Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren. Lesen Sie im Folgenden von Leasingkosten bis zum Müllmanagement.

Leasingkosten

Allerdings: Eine Besonderheit besteht in den Fällen, in denen Zähler für die Erfassung von Heiz- und Warmwasserkosten im Leasingverfahren angeschafft oder gemietet werden sollen. Als Vermieter müssen Sie Ihre Mieter vor der Installation darauf und auf die anfallenden laufenden Kosten hingewiesen haben.Widerspräche innerhalb eines Monats nach dem Zugang der Mitteilung die Mehrheit der Mieter, dürften Sie nach der Mietkostenverordnung die Geräte nicht installieren. Die Mitteilung muss gegenüber jedem Mieter erfolgen, d. h. ein allgemeiner Aushang im Treppenhaus würde nicht genügen. Siehe auch „Aushang“.

Mieterwechsel

Bei Mieterwechseln während der Abrechnungsperiode sind Sie nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung der Betriebskosten zu erstellen. Es muss lediglich eine Zwischenablesung der Zählerstände erfolgen.In die Betriebskostenabrechnung können folgende Leasingkosten eingestellt werden für:

• Erfassungsgeräte für den Wasserverbrauch
• Erfassungsgeräte für die Heiz- und Warmwasserkosten
• Verteilanlagen, die mit einem Breitbandkabelnetz verbunden sind

Um rechtlich sicher zu gehen, sollten Sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren, dass der Mieter die dadurch entstehenden Kosten zu tragen hat (vgl. auch § 5 Ziffer 6 Satz 3 des „Mietvertrages“ Ihres „Immobilien-Beraters“).

Mischnutzung

Probleme treten häufig auf, wenn ein Objekt nicht nur aus Wohnungen, sondern auch aus gewerblichen Einheiten besteht. Man spricht hier von einer „Mischnutzung“. Wichtig ist dann für Sie als Vermieter, dass Sie im Rahmen Ihrer Betriebskostenabrechnung die Kosten der gewerblichen Nutzung nicht gegenüber Ihrem Wohnraummieter geltend machen.Dies gilt insbesondere für die Betriebskostenarten wie die Grundsteuer oder Versicherungen. Für die Festsetzung der Höhe dieser Kostenpositionen spielt es eine Rolle, ob eine Immobilie nur aus Wohnraum besteht oder auch gewerblich genutzt wird.Sie können z. B. den Anteil der Grundsteuer für die gewerblich genutzten Teile Ihrer Immobilie aufgrund der Angaben aus dem Grundsteuerbescheid ermitteln. Entsprechendes gilt für die Prämie der Versicherungen.Auch für weitere Betriebskosten, zum Beispiel den Wasserverbrauch, kann ein Vorwegabzug erforderlich sein. Befindet sich im Haus etwa ein Friseursalon, können die damit verbundenen höheren Wasserkosten gegebenenfalls durch Zwischenzähler erfasst oder sonst geschätzt werden.Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass die Betriebskosten für gewerblich genutzte Flächen nicht in jedem Fall von den Gesamtkosten vorweg abzuziehen sind. Zwar soll ein Wohnungsmieter nicht mit Kosten belastet werden, die nur in besonderem Maße durch eine gewerbliche Nutzung entstehen.Wenn aber ein einheitlicher Umlegungsmaßstab für Wohnund Gewerbemieter zu keiner Verschlechterung gegenüber einem Vorwegabzug führt, ist eine einheitliche Betriebskostenabrechnung zulässig.Siehe zu Vermietung von PKW-Stellplätzen und Garagen an Personen, die nicht in Ihrem Objekt wohnen, unter „Garagen“.

Modernisierung

Wenn Sie beabsichtigen, in Ihrem Objekt Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, müssen Sie drei Monate vor dem Beginn Ihrem Mieter die Maßnahme ankündigen und detailliert beschreiben. Die Einzelheiten dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 554 BGB) geregelt.Sie sollten Ihrem Mieter in solchen Fällen auch mitteilen, welche neuen Betriebskosten als Folge der Modernisierungsmaßnahme entstehen.Beispiel: Sie wollen in Ihrem Miethaus eine Zentralheizung und Kaltwasserzähler installieren sowie die Wohnungen an das Kabelnetz anschließen. Im Rahmen Ihrer Modernisierungsankündigung weisen Sie auch auf die sich daraus ergebenden neuen Betriebskosten hin.

Müllmanagement

Insbesondere in größeren Wohn- oder Eigentumsanlagen betreiben spezielle Unternehmen Müllsortierung und/oder erbringen Leistungen zur Müllvermeidung.Die dafür an die Unternehmen zu zahlende prozentuale Beteiligung an den Einsparungen können nach derzeitiger Rechtsprechung wohl als Betriebskosten abgerechnet werden, wenn im konkreten Einzelfall ein solches Müllmanagement wirtschaftlich notwendig ist.